기준시가에 의한 양도차익이 청구주장 실지거래 양도가액을 초과한 경우 청구주장 실지거래 양도가액이 확인되는 것으로 보아 동 양도가액을 한도로 과세함이 타당한지 여부(경정)

[주 문] 북부산세무서장이 95.9.16 청구인에게 결정고지한 94년도 귀 속분 양도소득세 28,882,810원의 과세처분은 실지거래 양도가 액 90,000,000원을 한도로 양도차익을 산정하여 그 과세표준 과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 부산광역시 남구 OO동 OOOOOOO 잡종지등 2필지 226㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 78.4.18 취득하여 94.4.20 청구외 OOO에게 양도하고, 94.5.31 취득가액은 2,997,000원, 양도가액은 90,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 기준시가로 양도차익을 산정하여 95.9.16 청구인에게 94년도 귀속분 양도소득세 28,882,810원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.10.24 이의신청 및 95.12.15 심사청구를 거쳐 96.3.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 담보로 하여 OOO동 OOO금고로부터 90.12.13과 91.2.26 두 차례에 걸쳐 5,000만원씩 합계 1억원을 대출받았으나, 상환기일이 되어도 이를 변제하지 못함에 따라 근저당권자인 동 OOO금고의 신청에 의하여 임의경매가 개시되었는 바, 1차 경매시 최저경매가격 122,040,000원에 응찰자가 없어 93.12.28 유찰되었고, 2차 경매에서도 최저경매가격 97,632,000원에 역시 응찰자가 없어 94.2.28 유찰되었으며, 94.3.12 최저 경매가격 78,105,600원에 경매한다는 입찰통지가 있은후 입찰기일(94.3.29) 이전에 청구외 OOO이 쟁점토지를 90,000,000원에 매수제의를 해옴에 따라 청구인은 동 제의를 받아 들여 양도한 후, 동 양도대금으로 대출금 1억원을 변제한 사실이 입찰기일통지서, 매매계약서 및 등기부등본등에 의하여 확인되고 있다. 따라서 이 건의 경우 실지거래 양도가액은 90,000,000원임이 명백히 확인되고 있는 바, 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래 양도가액을 초과한 경우에는 실지거래 양도가액을 한도로 하여 과세함이 타당함에도, 처분청은 실지거래 양도가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 부당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 기준시가에 의한 양도차익이 청구주장 실지거래 양도가액을 초과한 경우 청구주장 실지거래 양도가액이 확인되는 것으로 보아 동 양도가액을 한도로 과세함이 타당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법 제23조 제4항 제1호에서 『제23조 제1항 제1호, 제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에서는 『법 제23조 제4항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우”』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건의 경우 청구인은 쟁점토지를 양도하고 94.5.31 취득가액은 2,997,000원, 양도가액은 90,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였고, 처분청은 기준시가로 과세하면서 필요경비를 공제한 양도차익을 113,403,123원으로 산정하여 양도소득세 28,882,810원을 결정고지한 사실이 과세자료에 의하여 확인된다. 따라서 처분청의 기준시가에 의한 양도차익이 청구주장 실지거래 양도가액을 초과하고 있음을 알 수 있다.

(2) 한편, 청구인은 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래 양도가액을 초과하므로 실지거래 양도가액을 한도로 양도차익을 산정하여 과세함이 타당하다고 주장하고 있는 바, 이 건 실지거래 양도가액(90,000,000원)이 확인되고 있는지에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제시한 검인계약서에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO에게 90,000,000원에 양도하기로 94.3.20 매매계약을 체결하였고, 잔금(40,000,000원)은 94.4.19 지급하기로 약정되어 있으며, (나) 청구인과 양수자 OOO 및 입회자 OOO등 3명은 위 검인계약서의 내용과 동일한 『부동산매매계약 확인서』를 작성하고, 94.5.24 동 확인서를 부산지방검찰청 소속 공증인 OOO사무소에서 94년 제3091호로 인정받은 사실이 확인되고 있다. (다) 청구인은 쟁점토지를 담보로 하여 OOO동 OOO금고로부터 90.12.13과 91.2.26 두 차례에 걸쳐 5,000만원씩 합계 1억원을 대출받았으나, 이를 변제하지 못하자 근저당권자인 동 OOO금고의 신청에 의하여 임의경매가 개시되어 1차 및 2차 입찰이 각각 유찰되었고, 3차 입찰통지서를 받고 입찰기일전에 청구외 OOO이 2차 입찰시 최저경매가격인 97,632,000원보다 낮고, 3차 입찰통지서의 최저경매가격인 78,105,600원보다 높은 90,000,000원에 매수하겠다고 제의해 옴에 따라 OOO에게 동가격으로 양도한후, 동 양도대금은 대출금을 변제하는데 사용하였다고 주장하고 있어 이를 살피건대, 첫째, 부산지방법원 집달관 OOO의 부동산임의경매 불능조서를 보면, 93.12.28 입찰시 최저 경매가격 122,040,000원에도 응찰자가 없어 유찰되었고, 94.2.28 입찰시 최저 경매가격 97,632,000원에도 응찰자가 없어 역시 유찰되었음이 확인되고 있다. 또한 부산지방법원의 94.3.12자 입찰기일통지서에 의하면, 입찰기일은 94.3.29이고, 최저 경매가격은 78,105,600원으로 되어 있으며, 검인계약서 및 인증서상의 쟁점토지의 매매계약체결일이 94.3.20인 사실이 확인되고 있는 바, 이는 두 번에 걸쳐 입찰이 유찰된후 3차 입찰기일 이전에 2차 입찰시 최저 경매가격보다 다소 낮은 가격으로 쟁점토지를 양도하였음을 알 수 있고, 둘째, 95.10.31 OOO동 OOO금고 이사장 OOO의 대출금확인서를 보면, OOO(청구인의 처)과 OOO(청구인의 자) 명의로 각각 5,000만원씩 대출받은 1억원에 대하여 94.4.18 및 94.4.19 각각 전액 상환되었음을 알 수 있고, 94.4.19 해지를 원인으로 하여 94.4.20 동 대출금 관련 근저당권이 말소된 사실이 등기부등본상 확인되고 있다.

(3) 위 사실관계 및 정황으로 미루어 볼때, 쟁점토지의 실지거래 양도가액이 90,000,000원이라는 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 보여진다. 그렇다면, 기준시가에 의한 양도차익(113,403,123원)이 실지거래 양도가액인 90,000,000원을 초과한 이 건의 경우 양도차익은 실질과세의 원칙상 실지 양도가액을 그 한도로 함이 타당하다 할 것이다. (대법원판례 93누 16963, 94.3.8 같은 뜻임) 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.