토지 양도계약 당시에는 신고대상 토지였으나 양도잔금 수령일 현재에는 토지거래 허가지역으로 편입되어 양도잔금 수령일 현재까지 토지거래 허가를 득하지 못한 경우, 토지의 양도에 대하여 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부 및 토지의 취득시기는 언제인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인이 89.10.17 경상남도와 부산직할시 강서구 OO동 OOOOOO 전 1,533㎡(이 토지는 90.5.15 부산직할시 강서구 OO동 OOOOOO 전 1,530㎡로 지번 및 면적이 확정됨; 이하 “쟁점토지”라 한다) 분양계약을 체결하여 89.11.29 동 분양대금을 완납하고 90.4.13 청구외 (주)OO실업과 쟁점토지 매매계약을 체결하여 92.5.13 그 양도잔금을 수령한 사실이 있다. 처분청은 쟁점토지 분양대금 완납일인 89.11.29을 그 취득일로 하고, 양도잔금수령일인 92.5.13을 그 양도일로 하여 기준시가로 양도차익을 산정, 95.7.3 청구인에게 92년 귀속분 양도소득세 70,130,260원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.8.29 심사청구를 거쳐 95.12.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점 토지는 토지거래 허가구역내에 소재하고 있으므로 토지거래 허가일을 그 양도일로 보아야 할 것이나 쟁점토지 양수자가 토지거래 허가를 받지 못하고 있으므로 그 양도시기가 도래하지 아니하여 양도소득세를 과세할 수 없음에도 불구하고 처분청이 잔금수령일을 쟁점토지의 양도일로 보아 이 건 과세를 한 것은 부당하다. 설사 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한다고 하더라도, 쟁점 토지는 그 분양대금완납시에는 가지번 상태였고 면적도 확정되지 아니하였으므로 완성 또는 확정되지 아니한 자산이며 그 지번 및 면적이 확정된 때는 90.5.15이므로 쟁점토지의 취득시기는 90.5.15로 보아야 함에도 불구하고 처분청에서 89.11.29을 쟁점토지 취득일로 본 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 잔금완납일인 89.11.29로 본 것은 달리 잘못이 없으며 쟁점토지의 양도시기에 관하여는 국세청장의 의견제시가 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

1. 쟁점토지 양도계약 당시에는 신고대상 토지였으나 양도잔금 수령일 현재에는 토지거래 허가지역으로 편입되어 양도잔금 수령일 현재까지 토지거래 허가를 득하지 못한 경우, 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부와

2. 쟁점토지의 취득시기는 언제인지를 가리는데 그 쟁점이 있다.

• 나. 관계법령 소득세법 제27조를 보면 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다”라고 하고 있고, 같은법 시행령 제53조 제1항에서는 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 경과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다”라고 규정하고 있다. 한편, 같은법 시행령 제53조 제2항에서는 “완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우에 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다”라고 규정하고 있다. 국토이용관리법 제21조의 3 제1항, 제7항의 규정을 모아보면, 토지거래 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권 이전계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다고 규정하고 있다.

• 다. 심리

1. 쟁점 1)에 대하여 먼저 쟁점토지의 양도계약이 90.4.13에 체결되었다는 것은 90.4.16자 법무법인 OO의 90년 제1959호 공증에 의하여 사실로 확인되고 있는 바, 쟁점토지의 양도계약 체결시에 쟁점토지가 허가대상 토지였는지 여부에 대하여 살펴보면, 쟁점토지는 양도계약 체결 당시인 90.4.13에는 도시계획구역밖에 소재하였으며 농지로서 그 면적이 3,000㎡ 이하이므로 신고대상 토지였으며 90.4.14 쟁점토지가 도시지역으로 편입되어 이 날부터 비로소 허가대상 토지를 변경되었음이 부산직할시 고시 제132호와 부산직할시 공문 30312-9886, 그리고 당심판소의 96.6.4자 사실확인 요청 공문(국심 46830-1578)에 따른 부산광역시 강서구청의 회신공문(지적58412-842)에 의하여 확인되고 있다. 위 국토이용관리법 제21조의 3 제7항의 규정상 토지거래 허가대상 토지로서 허가를 받지 아니하고 체결한 “토지거래 계약”은 그 효력을 발생하지 아니하는 바, 토지거래 계약의 유무효 여부를 가르는 기준이 되는 시기는 당해 토지거래 계약일이라 할 것이므로 청구 건의 경우와 같이 토지거래 계약당시에는 신고대상 토지였다면 그 토지거래 계약은 위 국토이용관리법 규정에 위배되지 아니하는 유효의 계약이라고 할 것이다. 그렇다면 유효인 계약에 기하여 잔금이 청산된 청구 건의 경우, 처분청이 그 잔금청산일을 양도일로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 보인다.

2. 쟁점 2)에 대하여 쟁점토지의 양도계약서상 명칭은 간척지 분양권 양도양수 계약이라고 기재되어 있으나 청구인은 쟁점토지 분양대금을 완납한 이후에 이 건 양도계약을 체결하였는 바, 청구인은 토지를 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이 아니라 쟁점토지를 청구인이 취득하여 이를 양도하기로 하는 조건부로 토지를 양도한 것으로 보아야 할 것이며, 그 취득시기는 실제 분양금을 전액 납부한 날이 된다고 보아야 할 것이다. 따라서 처분청에서 쟁점 토지의 취득일을 89.11.29로 본 것도 달리 잘못이 없다 하겠다.(같은 뜻 93서 1836, 93.12.11 합동회의, 94전 2853, 94.9.30 등)

• 라. 결론 이 건 심판청구는 이를 심리한 바, 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.