체비지 ①,②,③ 및 임야의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부(취소)

[주 문]

1. 울산세무서장이 95.5.16. 청구인에게 결정·고지한 89년 귀속 종합소득세 25,953,980원 및 동 방위세 5,190,790원 합계 31,144,770원의 과세처분중 경남 울산시 남구 OO동OOOOOOOOO 대지 155.9㎡, 같은 곳 OOOOOOOO 대지287.3㎡, 같은 곳 OOOOOOOO 대지 164.3㎡의 양도에 대한 과세처분은 이를 취소하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 울산시장으로부터 OO지구 및 봉월 2지구 주택지조성사업 시행허가를 득하여 주택지조성사업을 시행한 사업시행자로 OO지구 주택지조성사업의 공사비에 충당하기 위하여 체비지로 지정된 경남 울산시 남구 OO동 OOOOOOOOO의 대지 155.9㎡, 같은 곳 OOOOOOOO의 대지 287.3㎡ 및 같은 곳 OOOOOOOO 대지 164.3㎡ (이하 각각 “쟁점체비지①”, “쟁점체비지②”, “쟁점체비지③”이라 한다)와 봉월 2지구 주택조성사업 지구내의 토지인 경남 울산시 남구 OO동 OOOOOOOOO의 임야 106㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 양도한 사실이 있다. 처분청은 청구인의 쟁점체비지①,②,③ 및 쟁점임야의 양도가 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 95.5.16. 청구인에게 89년귀속 종합소득세 25,953,980원 및 동 방위세 5,190,790원 합계 31,144,770원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.7.14. 이의신청과 95.9.26. 심사청구를 거쳐 95.12.22. 이건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 토지구획정리사업 시행자의 체비지 매각대금은 토지구획정리사업법 제76조의 2의 규정에 따라 당해 구획정리사업이외의 다른 목적으로 사용할 수 없으며 사업비의 집행잔액이 있을 때에는 당해 구획정리사업지구안의 공공시설 설치에 사용하도록 제한하고 있는 바, 쟁점체비지①,②,③ 및 쟁점임야는 OO지구 주택지조성사업 및 봉월2지구 주택지조성사업 시행자인 청구인이 토지구획정리사업법 제66조의 규정에 의거 체비지로 매각한 것임에도, 청구인이 쟁점체비지①,②,③ 및 쟁점임야를 매매목적으로 취득하여 양도한 것으로 보아 청구인을 부동산매매업자로 간주하여 이 건 종합소득세 및 방위세를 부과함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 주택지조성사업을 시행하고 그 공사비를 충당하기 위하여 체비지를 양도하는 경우 과세소득이 발생하지 않으므로 종합소득세를 과세함은 부당하다는 주장이나, 택지조성사업에서 발생하는 소득은 소득세법상 비과세소득으로 열거되어 있지 않으므로 과세소득에 해당되고, 이 건의 경우 4필지의 토지를 양도하였다면 부동산의 규모·횟수·양태 등으로 볼 때 부동산매매업을 영위한 것으로 보아야 하고, 쟁점체비지①,②,③ 및 쟁점임야의 양도가액이나 공사원가를 알 수 있는 증빙서류의 제출이 전혀없어 실지조사의 방법으로 소득세를 결정할 수 없으므로, 기준시가에 의하여 수입금액을 산정하고 과세표준과 세액을 추계조사결정한 당초처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점체비지 ①,②,③ 및 쟁점임야의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제20조 제1항 제8호는 부동산업에서 발생하는 소득을 사업소득의 하나로 열거하고 있으며, 동법 시행령 제36조 제3호는 부동산매매업을 부동산업의 하나로 규정하고 있다. 한편, 소득세법기본통칙 2-4-8...20은 제1호에서 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것으로 규정하고 있다.
• 다. 쟁점체비지 ①,②,③의 양도에 대하여

(1) 관련기록에 의하면 청구인은 구 도시계획법 제24조 제1항의 규정에 따라 82.6.18 울산시장으로부터 OO지구 주택지조성사업인가를 득하여 일단의 주택지조성사업을 시행한 사업시행자로서, 토지구획정리사업법 제54조의 규정에 의하여 동 사업지구내의 일정토지를 체비지로 지정한 후 위 주택지조성사업의 사업비에 충당하기 위하여 체비지로 지정된 쟁점체비지①,②,③을 매각한 사실이 확인되고, OO지구 주택지조성사업은 울산시 남구 OO동 OOOOOOO 일원의 토지 5,516.4㎡를 대상으로 82.6.8～88.10.25 기간동안 시행되었으며 88.10.25자로 환지처분 공고된 사실을 알 수 있다. 한편, 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점체비지①은 89.2.17에 청구외 OOO에게 소유권이전등기(원인:88.1.13 매매)한 것으로 되어 있고, 쟁점체비지②,③은 89.11.1. 청구외 OOO에게 소유권이전등기(원인:82.10.29 매매)한 것으로 되어 있다.

(2) 청구인은 이 건 심판청구에서 쟁점체비지①은 85.4.8에, 쟁점체비지②,③은 82.10.27에 양도하였다고 주장하는 바, 당시 시행되던 국세기본법 제26조의2(국세부과의 제척기간) 제1항의 규정에 의하면 소득세의 경우 이를 부과할 수 있는 날(기산일:과세표준 신고기한의 다음 날)로부터 5년의 기간이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다고 규정하고 있고 이 건 과세처분일이 95.5.16이므로, 쟁점체비지 ①,②,③의 양도시기가 88.12.31 이전일 경우 쟁점체비지①,②,③의 양도는 동 체비지의 양도가 소득세 과세대상인지 여부에 불구하고 이건 과세처분 당시(95.5.16)에 이미 부과체적기간이 경과되었다 할 것이어서 동 과세처분은 위법한 과세처분이 된다 할 것이다.

(3) 청구인은 청구인이 주장하는 쟁점체비지①,②,③의 양도시기에 대한 입증자료로 매수인의 사실확인서와 인감증명서, 등기부등본, 매매계약서, 건축물관리대장등을 제출하였는 바, 쟁점체비지①의 경우, 첫째, OOO의 사실확인서에 의하면 OOO는 OOO로부터 87.12.24. 쟁점체비지①을 매수하여 96.6월 현재 보유하고 있다고 확인하고 있는 점, 둘째, 건축물관리대장에 의하면, 쟁점체비지①의 지상에는 OOO가 87.9.1. 건축허가를 받아 87.12.19. 주택 164.13㎡를 신축하여 88.1.12. OOO에게 양도한 것으로 되어 있는 점, 셋째, 쟁점체비지①의 등기부등본에 의하면, 동 체비지는 토지구획정리 후 사업시행자인 청구인명의로 보존등기(88.11.11)되었다가 89.2.17. OOO 명의로 소유권이전등기된 것으로 되어 있으나 소유권이전등기의 원인은 “88.1.13 매매”로 되어 있으며, 넷째, 통상적으로 체비지는 공사기간중에 매각되어 사업비에 충당되는 것이 보통이므로 쟁점체비지①은 OO지구 주택지조성사업 공사기간(82.6.8～88.10.25)내에 양도되었다고 보는 것이 합리적이며, 체비지의 경우 공사기간중에 양도되었다 하더라도 공사가 완료되고 환지처분 공고후에 일단 사업시행자 명의로 보존등기되었다가 양수인명의로 소유권이전등기하는 절차를 거치는 점 등을 종합해 볼 때, 청구인주장 양도시기(85.4.8)는 일응 신빙성이 있어 보이고, 늦어도 OOO의 건축허가일인 87.9.1. 이전에는 공사비에 충당할 목적으로 OOO에게 양도한 것으로 판단된다. 쟁점체비지 ②의 경우, 첫째, OOO의 사실확인서에 의하면 OOO은 OO지구 주택지조성사업지구내의 쟁점체비지②를 사업시행자인 청구인으로부터 82.10.27.(잔금지불일자) 11,300,000원에 매수한 후 88.3.27. 동 지상에 주택 87.03㎡를 신축하여 96.6월 현재까지 보유하고 있다고 확인하고 있는 점, 둘째, 건축물관리대장에 의하면, 쟁점체비지②의 지상에는 OOO이 87.12.3. 건축허가를 받아 88.3.24. 근린생활시설 87.03㎡를 신축한 것으로 되어 있는 점, 셋째, 위 체비지의 등기부등본에 의하면, 토지구획정리후 사업시행자인 청구인명의로 소유권보존등기(88.11.11)되었다가, 89.11.1 OOO명의로 소유권이전등기된 것으로 되어 있으나, 등기원인일은 82.10.29로 되어 있는 점, 넷째, 통상적으로 체비지는 공사기간중에 매각되어 사업비에 충당하는 것이 보통이므로 쟁점체비지②는 OO지구 주택지조성사업 공사기간(82.6.8～88.10.25)내에 양도되었다고 보는 것이 합리적인 점 등을 종합해 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점체비지②의 양도시기(82.10.27)는 일응 신빙성이 있어 보이고, 늦어도 OOO의 건축허가일인 87.12.3 이전에 공사비에 충당할 목적으로 OOO에게 양도한 것으로 판단된다. 쟁점체비지③의 경우, 첫째, OOO의 사실확인서에 의하면, OOO은 OO지구 주택지조성사업지구내의 쟁점체비지③을 사업시행자인 청구인으로부터 82.10.27. 4,900,000원에 매수하여 96.6월 현재까지 보유하고 있다고 확인하고 있는 점, 둘째, 위 체비지의 등기부등본에 의하면, 동 체비지는 토지구획정리후 사업시행자인 청구인명의로 보존등기(88.11.11)되었다가 89.11.1 OOO명의로 소유권이전등기된 것으로 되어 있으나 소유권이전등기 원인일은 82.10.29로 되어 있는 점, 셋째, 체비지는 통상 공사기간(82.6.8～88.10.25)중에 매각하여 공사비에 충당되는 점등을 감안할 때, 청구인이 주장하는 쟁점체비지③의 양도시기(82.10.27)는 신빙성이 있어 보이고 늦어도 공사완료후 소유권보존등기한 88.11.11. 이전에는 공사비에 충당할 목적으로 OOO에게 양도한 것으로 판단된다.

(4) 위 사실관계를 종합해 볼 때, 청구인은 늦어도 88.12.31 이전에 쟁점체비지①,②,③을 모두 양도하였다고 인정되므로, 95.5.16에 한 이 건 과세처분중 쟁점체비지 ①,②,③에 대한 부분은 동 쟁점체비지의 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부에 불구하고 부과제척기간 경과후에 한 것이어서 위법하다고 판단된다.

• 라. 쟁점임야의 양도에 대하여

(1) 부동산의 거래행위가 사업소득의 과세요건인 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고 그 규모·휫수·양태 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부등을 고려하여 사회통념에 따라 가려야 할 것이다.

(2) 청구인의 경우 81년 2월～95년 2월 기간동안 매년 수차례에 걸쳐 취득한 대지·임야 등을 63회에 걸쳐 양도한 점, 쟁점임야의 보유기간(89.1.26 ～ 89.12.29)이 단기간인 점등에 비추어 볼 때, 쟁점임야의 양도는 부동산매매업에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 쟁점임야의 양도에 대한 이건 과세처분은 타당하다고 판단된다.

• 마. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.