[요지] 쟁점2토지와 지가형성요인이 유사한 인근토지는 쟁점외 토지보다는 쟁점1토지로 봄이 타당하다 할 것이므로 과세된처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[요지] 쟁점2토지와 지가형성요인이 유사한 인근토지는 쟁점외 토지보다는 쟁점1토지로 봄이 타당하다 할 것이므로 과세된처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인이 89.12.30(등기접수일) 청구외 OOO으로부터 취득한 경기도 파주군 교하면 OO리 OOOOO 공장용지 1,985㎡(이하 『쟁점1토지』라 한다)와 동소 OOOOO 공장용지 2,821㎡(89.4.15 동소 OOOOO에서 분할됨 ; 이하 『쟁점2토지』라 한다)를 92.5.22 양도한 데 대하여, 처분청은 쟁점1, 2토지의 취득일을 검인계약서상 잔금지급약정일인 89.11. 30(등기접수일로부터 1월이내)로 보면서, 쟁점2토지 개별공시지가의 고시누락으로 분할전 모지번 토지인 쟁점1토지의 개별공시지가를 쟁점2토지의 기준시가로 보아 쟁점1, 2토지의 양도차익을 산정, 96.3.16. 청구인에게 92년 귀속분 양도소득세 66,569,090원을 결정고지하였고, 이후, 심사결정 취지(쟁점2토지의 기준시가를 세무서장이 평가한 가액으로 하여야 함)에 따라 물건지(파주)세무서장이 평가하여 통보한 쟁점2토지의 평가기준시가에 의하여 96.11 당초결정분을 경정결정(△5,385,579원)하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.5.15 이의신청, 96.8.9 심사청구를 거쳐 96.11.20 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장
3. 국세청장 의견
4. 심리 및 판단
(1) 쟁점1, 2토지의 취득시기를 청구인이 제시하는 매매계약서상의 잔금청산일로 볼 수 있는지 여부
(2) 취득 및 양도당시 개별공시지가가 없는 쟁점2토지의 기준시가를 산정함에 있어서 비교표준지를 적정하게 선정하였는지 여부
(1) 관계법령 소득세법 제27조(94.12.22개정되기 전의 것)를 보면, 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정되어 있고, 동법시행령 제53조 제1항을 보면, 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다』고 규정하면서, 그 제1호에 『대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다』고 규정되어 있다.
(2) 사실관계 및 판단 검인계약서는 쟁점토지 소재지가 토지거래 허가구역임에 따라 그 허가를 득하기 위하여 형식상 작성한 것이고, 이는 매매가액을 본인이 제시하고 있는 진정한 계약서와 비교하여 보아도 알 수 있으므로, 진정한 계약서상의 잔금청산일(89.12.3)을 기준으로 하여 이 건 취득시기를 정하여야 한다고 청구인은 주장하나, 청구인이 제시하는 위 계약서상의 거래대상물에는 검인계약서보다 1필지 전 664㎡(소재지: 같은 리 OOOOO)가 더 있으면서 동 토지는 청구인 앞으로 소유권이전등기도 되지 않은 점, 매매대금이 수수된 사실의 입증이 없는 상태에서 당해 매매가액의 대소는 의미가 없다는 점, 청구인에게 쟁점1,2토지를 양도한 청구외 OOO이 89.11.30을 양도일로하여 양도소득세확정신고를 한 점등을 종합해 볼 때, 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다. 그렇다면, 처분청이 쟁점1, 2토지의 취득에 대한 매매대금 청산일이 불분명하다하여 이 건 소유권이전등기와 관련하여 작성된 검인계약서상의 잔금지급약정일(등기접수일로부터 1월 이내)을 그 취득시기로 보아 양도소득세를 부과한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(1) 관계법령 소득세법시행령 제115조(94.12.31 개정되기 전의 것) 제1항 제1호 (가)목에서 국세청장이 지정하는 지역의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 정하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제56조의 5 (94.12.31 개정되기 전의 것) 제1항에서 『령 제115조 제1항 제1호 가목 단서에서 ”재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액“이라 함은 당해토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 소관세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다.』고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 (가) 쟁점1토지는 개별공시지가 고시되어 있으나 쟁점1토지 소재지인 경기도 파주군 교하면 OO리 OOOOO에서 분할된 쟁점2토지는 양도될 당시인 92.5.22 현재 90년, 91년 공시지가가 고시되지 않았고, 위 분할시점은 개별공시지가가 최초 고시(90.8.30)되기 이전인 89.4.15임이 토지대장 등본과 공시지가 확인원 등에 의하여 확인된다. (나) 처분청이 심사결정취지에 의한 경정결정을 함에 있어 쟁점2토지의 비교표준지로 선정한 같은 리 OOOOO은 지방자치단체에서 쟁점1토지(모지번)의 개별공시지가산정시 선정한 표준지이므로 결국 처분청은 쟁점1토지를 비교표준지로 보고 있는 것이고, 이에 대하여 청구인은 쟁점외토지를 비교표준지로 선정함이 합당하다고 하면서 그 이유로 쟁점2토지는 쟁점외토지와 같은 날, 같은 목적하에서 분할되었으므로 지가형성요인이 유사한 반면 쟁점1토지는 쟁점2토지와는 별개의 목적, 이용계획에 의하여 양도되었다는 점을 들고 있다. (다) 청구인은 쟁점1토지와 쟁점2토지가 별개의 목적, 이용계획 의하여 양도되었다고 하나 그에 대한 증빙제시가 없는 반면, 토지대장 등본에 의하면 쟁점1토지 소재지에서 쟁점외토지는 89.1.20 분할되었고, 쟁점2토지는 89.4.15 분할되어 분할일자도 다르고, 당초 지목이 임야에서 공장용지로 변경된 시기도 쟁점외토지는 90.8.2이나 쟁점1, 2토지는 90.12.8로 같은 날이며, 쟁점1, 2토지가 같은 날 동일인에게 양도된 데 반하여 쟁점외 토지는 양도되지 아니하고 청구인이 보유중이었다는 점등으로 보아 제반상황이 쟁점2토지는 쟁점외 토지 보다는 쟁점1토지에 더 가깝다고 보아진다 할것이므로, 청구이유의 타당한 이유를 찾을 수 없다. (라) 처분청이 쟁점2토지의 사실상 토지의 특성 및 이용상황 등을 쟁점외토지 보다는 쟁점1토지와 비슷하게 보는 사유 즉, 지방자치단체의 토지특성조사표상 쟁점1토지와 쟁점외토지의 표준지가 각각 다르고, 현지 이장의 진술이 90년,91년 당시 쟁점외토지는 쟁점1토지와는 달리 거의 임야에 가까웠다고 한 데 대하여 청구인은 반증을 제시하지 못하고 있고, 88.11.1에는 93등급으로 동일하던 토지등급이 쟁점1, 2토지는 89.12.1에 120등급, 90.12.8에 165등급으로 인상되었으나 쟁점외토지는 90.8.2에 160등급으로 인상됨으로써 쟁점외 토지와는 달리 쟁점1토지와 쟁점2토지의 등급이 동일하게 변동되고 있으며, 지적도 등본을 보면 쟁점2토지의 면적(2,821㎡)과 모양(사각형)이 쟁점외 토지(734㎡,자투리땅)보다는 쟁점1토지(1,985㎡,사각형)와 비슷한 점등이 처분청 및 청구인이 제출한 심리자료에서 확인된다. (마) 위의 사실과 관련법령을 종합하여 볼 때, 쟁점2토지와 지가형성요인이 유사한 인근토지는 쟁점외 토지보다는 쟁점1토지로 봄이 타당하다 할 것이므로 쟁점1토지의 표준지를 비교표준지로 선정하여 산정한 쟁점2토지의 기준시가를 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.