토지의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부(기각)

[참조결정] 국심1992서2440

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요

• 가. 청구인은 1963.5.9 대구광역시 동구 OO동 OOOOO 전 1,693㎡를 취득후 수차례의 분할·합병과정을 거쳐 1989.9.6 동소 전 9,957㎡로 등기 경료하였다가 1989.10.18 지목을 대지로 변경후 동소 OOOOO외 42필지로 분할등기 하였던 것을 1990.2.16～1990.12.27 기간동안 동소 OOOOOOO 외 24필지 대지 4,010㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도행위를 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 검인계약서상의 양도가액을 수입금액으로 하고 해당 표준소득율을 적용하여 사업소득금액을 결정한 후 1996.5.6 청구인에게 1990년 귀속 종합소득세 232,341,370원 및 동 방위세 46,525,900원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 1996.7.2 심사청구를 거쳐 1996.10.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 오랜 세월동안 농업을 영위한 순수한 농부로서 쟁점토지는 1963.5.9 취득하여 과수원으로 사용하다가 수확이 저조하고 수령이 오래되어 고사직전에 있어 이를 매각하고자 하였으나 면적이 넓어 매각이 되지 않아 이를 분할하여 매각한 것이다. 부동산매매업이란 그 거래의 시작부터 토지의 매매차익을 노린 영리성을 전제로 하여야 하며, 주로 단기간 보유의 대상물건에 과세하는 것이 타당한 데도 쟁점토지 취득시 오직 영농의 목적밖에 없었고 수십년간 보유하였던 토지를 오직 양도상의 편의를 위하여 분할하였을 뿐인데도 이를 부동산매매업이라 하여 과세한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지의 양도 이전에도 전 3,850평을 83필지로 분할하여 대지로 지목을 변경하고 양도한 사실이 있으며, 이에 대하여 대법원에서 부동산매매업으로 과세한 당초처분이 정당하다고 판결(대법 92누756, 1992.5.26)받은 바 있다. 또한 사실관계로 미루어 보건대 이 건 매매의 태양이나 규모 및 횟수등에 비추어 수익을 목적으로 한 계속적, 반복적 사업활동에 해당한다고 할 수 있으므로 부동산매매업으로 본 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령 부가가치세법시행규칙 제1조(사업의 범위) 제1항에서 『부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.(1977.7.1 신설)』고 규정하고 있고, 구 소득세법 제20조(사업소득) 제1항 제8호에서 “부동산업에서 당해연도에 발생한 소득을 사업소득으로 한다”고 규정하고, 같은법 시행령 제36조(금융·보험업·부동산업과 사업서어비스업의 범위) 본문에서 『법 제20조 제1항 제8호의 소득은 다음 각호의 사업에서 발생하는 소득으로 한다』고 규정하면서, 제3호에서 『부동산매매업』을 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단

(1) 쟁점토지는 분할·합병을 거쳐 1989.9.6 동소 OO동 OOOOO 전 9,957㎡로 등기 경료하였다가 1989.10.18 지목을 대지로 변경함과 동시에 43필지로 분할한 후 이 중 3필지는 1989년도에 양도하였는바, 처분청은 이에 대하여 1995.5.1 부동산매매업으로 보아 과세한 사실이 있으며(청구인은 이에 불복한 사실이 없음), 본 건은 나머지 필지중 24필지와 동소 OO동 OOOOOOOO 대지 124㎡를 다수인에게 주택지로 양도한 것에 대하여 부동산매매업으로 보아 과세한 것에 대한 다툼이라는 것이 관련서류에 의하여 확인된다. 한편 청구인은 이 건 외에도 1961.2.3 취득한 동소 OO동 OOOOO 전 17,149㎡를 택지로 조성한 후 1988.9.23자로 동소 OOOOO외 49필지로 분할하였다가 그 중 33필지 4,906㎡를 1988.10.11～1988.12.3 기간동안 다수인에게 주택지로 양도한 사실이 있는 바, 이에 대하여 처분청에서 부동산매매업으로 보아 관련 종합소득세를 과세하자 청구인은 이를 불복하여 8년 자경농지의 양도로 보아 비과세 하여 달라고 주장하였으나 심판결정(국심 90구360, 1990.6.8) 및 대법원 판결(대법원 92누756, 1992.5.6)에서 청구인이 쟁점토지를 농지상태에서 양도한 것이 아니고 택지로 조성한 후 다수 필지로 분할하여 주택지로 양도한 것은 사업성이 있다고 보아 기각결정을 받은 바 있음이 관련자료에서 확인된다. 또한 청구인은 동소 OO동 OOOOO등 소재 농지(전) 3,850평을 5회에 걸쳐 83필지로 분할하여 그 중 21필지상에 주택을 신축하여 양도하거나 타인 신축분을 양수하여 재차 양도하는 등 주택신축판매업을 영위한 것도 확인된다.(국심 90구360, 1990.6.8 결정문 참고)

(2) 어느 부동산의 매매를 부동산매매업으로 볼 것인지 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 매매의 규모, 횟수, 태양등에 비추어 가려져야 할 것이고 부동산매매업자로 등록되었는지 여부는 이를 판단함에 있어 하나의 참고자료에 지나지 않는다고 할 것(국심 92서2440, 1992.9.8 같은 뜻임)이며, 반드시 1과세기간중 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하여야만 부동산매매업을 영위하는 것으로 보는 것은 아니라 할 것(대법원 92누756, 1992.5.26 같은 뜻임)이다.

(3) 청구인은 오직 영농의 목적으로만 취득하여 수십년간 보유하였던 쟁점토지를 양도상의 편의를 위하여 분할하여 양도하였을 뿐 매매차익을 노려 양도한 것이 아니므로 부동산매매업을 영위하였다고 볼 수 없다는 주장이나, 청구인의 그 간의 부동산거래 태양, 규모, 횟수등과 관련하여 볼 때 쟁점토지를 전에서 대지로 지목 변경한 후 수십필지로 분할하였다가 주택지로 다수인에게 양도한 것은 부동산매매업을 영위하였다고 보지 않을 수 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.