실지거래 신고가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부(경정)

[주 문] 경산세무서장이 96.3.16 청구인에게 한 92년도 귀속분 양도소득세 23,387,380원의 부과처분은 경OO도 OO시 OO동OOOO 대지 82.645㎡의 양도가액을 110,000,000원, 취득가액을 79,500,000원으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 경OO도 OO시 OO동 OOOO 대지 82.645㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.9.11 청구외 OOO으로부터 취득하여 92.9.16 청구외 OOO에게 양도하고 93.5.30 실지거래가액(양도가액 110,000,000원, 취득가액 79,500,000원)으로 과세표준 확정신고하였다. 이에 처분청은 청구인이 신고한 취득가액이 사실과 다른 것으로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가(양도가액 107,438,500원, 취득가액 36,671,967원)를 적용하여 96.3.16 청구인에게 92년도 귀속분 양도소득세 23,387,380원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.6.29 심사청구를 거쳐 96.10.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 이 건 실지거래가액 조사시 쟁점토지 취득시 매매계약서상의 금액 79,500,000원에 대하여 사실 진위 여부를 확인하지 않고 매도인 OOO이 단순히 처분청의 조사공무원에게 확인하여 준 금액만을 근거로 하여 청구인이 신고한 금액과 상이하다는 이유로 기준시가로 과세하였으나, 매도인 OOO은 당초 토지거래 신고시 신고한 금액 50,000,000원으로 답변하여 주는 것이 사리에 합당할 것 같아서 처분청에서 조사시에 잘못 확인한 것으로 시인하고 있고, 매수금액 79,500,000원임이 틀림없다는 사실은 청구인이 매매대금을 수표로 지급하였는 바 이에 대한 금융자료를 확인하여 보면 입증되며, 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있으므로 기준시가로 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액이라고 주장하고 있으나, 쟁점토지를 청구인에게 양도한 청구외 OOO이 당초 처분청의 조사시에 청구인이 신고한 79,500,000원과 다르게 50,000,000원에 양도하였다고 확인한 바 있으므로 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액 79,500,000원을 실지취득가액으로 보기 어렵고, 청구인이 제출한 양도시의 계약서를 보면 부동산 양도시에 중개인이 있는 것이 일반적인 상식임에도 중개인은 없고 법무사의 인장만 찍힌 사실로 미루어 청구인이 제출한 양도시의 계약서는 등기를 위한 계약서이지 실지계약서로 믿기 어려울 뿐만 아니라 양도시의 금융자료 등 구체적인 증빙의 제시가 없는 것으로 보아 양도계약서상의 금액도 실지거래가액으로 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 실지거래 신고가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(94.12.22 개정전의 것) 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 가목 및 시행령 제170조 제4항 제3호에서 『토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하되, 양도자가 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액으로 하도록』 규정하고 있고, 95.12.30 개정된 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호에서는 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 한다』고 규정하고 있으며, 같은조 제5항 제2호에서는 제4항 제3호의 경우 『신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정』하고 있고, 같은법 시행령 제166조의 개정 규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다(95.12.30 대통령령 제14860호)고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 이 건은 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의해 과세표준확정신고하였으나 처분청은 이를 부인하고 기준시가에 의해 과세한 것으로서 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 정당한 것인지의 여부를 가리는데 있다 할 것으로서

(1) 취득가액에 대하여 살펴보면, 심리자료에 따르면 처분청은 쟁점부동산에 대한 실지거래가액 확인결과 청구인이 과세표준확정신고시 신고한 취득가액이 사실과 다르다고 판단하고 있고, 그 근거로서 쟁점토지를 청구인에게 양도하였던 청구외 OOO이 처분청의 출장조사시 확인하여준 확인서를 제시하고 있는 바, 동 확인서는 쟁점토지를 89.9.11 청구인에게 50,000,000원에 양도한 것이라는 내용이며, 반면, 청구인은 청구외 OOO이 처분청에 확인하여 준 것은 경OO도 OO시청에 쟁점토지에 대한 토지거래허가신고시 신고한 금액인 50,000,000원과 같은 거래내용으로 확인하여 주는 것이 타당할 것 같아서 실제와 다르게 확인한 것이라고 주장하고 있다. 쟁점토지 매도인인 OOO은 청구인의 주장과 같이 청구인에게 쟁점토지를 실제로 79,500,000원에 매도하였으나 처분청에 50,000,000원으로 확인해 준 것은 매매당시 OO시청에 토지거래신고시 신고한 금액이라서 관공서에 신고된 금액으로 확인해 주는 것이 맞을 것 같아 단순히 그렇게 확인하여 준 것이라는 내용의 매매사실확인서를 인감증명 첨부하여 제출하고 있고, 청구인이 과세표준 확정신고시 제출한 취득시의 매매계약서의 내용은 매매금액이 79,500,000원으로서 계약금, 중도금, 잔금의 지급일자 및 금액이 각각 89.7.30(8,000,000원), 89.8.20(32,000,000원), 89.9.10(39,500,000원)으로 확인되는 바, 청구인은 89.8.19 OO증권 OO지점에서 출금한 OO은행 자기앞수표 3,200만원으로 중도금을 지급하였고, 89.9.11 OO증권 OO지점에서 출금한 OO은행 자기앞수표 100만원권 40매로 잔금 39,500,000원을 지급하였다고 주장하면서, OO증권 OO지점장의 금융거래 사실확인서와 OO은행발행 자기앞수표 사본을 제시하고 있는바, 청구인이 제시한 OO증권 OO지점장의 금융거래 사실확인서에 의하면 청구인은 OO증권 OO지점에서 89.8.19 OO은행발행 자기앞수표(수표번호: OO OOOOOOOO, 권면: 3,200만원권) 1매와 89.9.11 OO은행발행 자기앞수표(수표번호: OO OOOOOO부터 OO까지 100만원권 40매, 수표번호: OO OOOOOO, 300만원권 1매, 수표번호: OO OOOOOO, 700만원권 1매) OO매를 출금한 사실이 있음을 확인하고 있고, 지급제시된 동 자기앞수표에 의하면 쟁점토지를 청구인에게 매도한 청구외 OOO이 배서하였음이 확인되고 있고, 또한 쟁점토지의 취득당시 입회인인 부동산중개업자 OOO의 사실확인서에 의하면 청구인이 과세표준확정신고시 제출한 매매계약서의 내용대로 거래가 이루어졌음을 확인하고 있고, 이외에도 청구인은 쟁점토지의 취득시 중도금 및 잔금지급영수증을 증빙으로 제출하고 있다. 위 사실내용에 비추어 보면 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 신빙성있는 거래금액으로 보여진다.

(2) 양도가액에 대하여 살펴본다. 처분청의 실지거래가액 조사복명서에 의하면 쟁점토지의 양도가액은 청구인이 신고시 제출한 양도시 매매금액과 쟁점토지 양수인인 청구외 OOO이 확인한 매매금액이 110,000,000원으로 일치하는 것으로 확인되고 있고, 쟁점토지의 양도시 매매계약서에 의하면 매매금액이 110,000,000원으로서 계약금, 중도금, 잔금의 지급일자 및 금액이 각각 92.8.11(20,000,000원), 92.8.31(50,000,000원), 92.9.15(40,000,000원)로 확인되는 바, 청구인은 92.8.10 한국OO은행 OO지점에서 발행되고 청구인이 배서한 20,000,000원권 자기앞수표(수표번호: OO OOOOOOOO) 1매와 92.8.12 동 수표를 청구인의 OO증권계좌(계좌번호: OOOOOOOOOOOOO)에 입금한 사실을 확인하는 무통장입금전표를 제시하고 있고, 또한 92.8.31 같은 은행 같은 지점에서 발행하여 청구인이 배서한 50,000,000권 자기앞수표(수표번호: OO OOOOOOOO) 1매와 92.8.31자로 동 수표를 청구인의 OO증권계좌(계좌번호: OOOOOOOOOOOOO)에 입금한 사실을 확인하는 무통장입금전표를 금융자료로서 제시하고 있을 뿐만 아니라, 토지거래양도가액 110,000,000원은 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도당시 기준시가 107,438,500원보다 높은 것으로서 청구인의 신고가액이 현실성이 없어 보이지 않고, 쟁점토지의 취득시부터 양도시까지의 쟁점토지 소재지인 경OO도 OO시의 지가상승율은 47.3%로서 청구인의 실지거래신고가액에 의한 양도차익율 46.7%와 상당히 근접한 것으로 나타나고 있다. 또한 당 심판소에서 쟁점토지의 매수자인 청구외 OOO에게 확인한 바에 의하면 청구인이 신고한 실지거래양도가액을 쟁점토지의 거래금액으로 확인하고 있어 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액 역시 신빙성있는 거래금액으로 보여진다. 위의 사실관계를 종합하여 보면 청구인이 쟁점토지의 양도후 과세표준확정신고한 취득 및 양도가액은 사실에 부합하는 실지거래가액으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.