토지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 처분청이 기준시가로 과세한 처분의 당부(경정)

[참조결정] 국심1996부0972

[주 문]

1. 구미세무서장이 96.1.12 청구인에게 한 91년도 귀속분 양도소득세 40,489,610원의 부과처분은 경상북도 구미시 OO동 OOOOOO 대지 475.5㎡의 실지양도가액 124,580,000원을 한도로 양도차익을 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 87.9.19 경상북도 구미시 OO동 OOOOOO 대지 475.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 91.8.8 양도하고 91.8.19 실지거래가액인 양도가액 124,580,000원과 취득가액 103,430,000원으로 자산양도차익예정신고를 이행하였다. 처분청은 위 신고내용에 대하여 현지출장하여 확인한 바, 취득가액의 경우는 거래상대방이 사망하고 없어 인근 부동산 중개인에게 탐문조사한 결과 평당 300,000원(총가액 43,140,000원) 정도이고, 양도가액은 거래상대방이 법인으로서 청구인의 신고액이 법인의 장부상 취득가액과 동일하나 인근 중개인에게 탐문조사한 바 평당 1,000,000원～1,200,000원(총가액 143,800,000원 내지 172,600,000원)으로서 청구인이 신고한 금액과 서로 다르기 때문에 실지거래가액이 불분명하다고 보아, 기준시가로 양도차익을 계산하여 96.1.12 청구인에게 91년도 귀속분 양도소득세 40,489,610원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.3.6 이의신청과 96.6.3 심사청구를 거쳐 96.9.5 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 87.9.19 토지구획정리사업지구에 편입된 경상북도 구미시 OO동 OOO 답 1,712㎡를 175,602,000원에 취득하여 88.7.1 토지구획정리가 완료되면서 OOOOO 대지 807.3㎡를 환지받아 이를 OOOOO 대지 331.8㎡와 쟁점토지인 OOOOOO 대지 475.5㎡로 분할한 후 도로에 일부만 접하여 이용가치가 낮은 쟁점토지를 청구외 합자회사 OO건설에 124,580,000원에 양도하였음이 양수법인의 장부등에 의하여 확인되고, 쟁점토지의 위치등을 고려하면 평당 866,000원인 동 양도가액은 처분청이 조사한 인근 매매실례가액(평당 1,000,000원～1,200,000원)이나 공시지가(평당 1,255,000원)와 별차이가 없으며, 또한, 취득가액의 경우 처분청이 탐문조사한 금액이 평당 300,000원인 반면, 청구인이 신고한 금액은 평당 339,000원으로서 차이가 크게 나지 아니하므로 청구인이 신고한 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 인정함이 타당하고,

(2) 설사, 청구인이 신고한 내용 중 취득가액은 불분명하다 하더라도 양도가액은 확인되는 경우에 해당되므로, 기준시가에 의한 양도차익 143,725,106원 보다 적은 양도가액 124,580,000원을 실질과세의 원칙에 의하여 양도차익으로 함이 타당하다.

• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 경우 취득일부터 양도일까지 사이에는 부동산가격이 대폭 상승하였고, 쟁점토지는 토지구획정리사업에 의하여 답이 대지가 된 것인 데 실지거래가액의 상승율이 기준시가의 상승율 보다 낮게 신고한 점 등을 미루어 볼 때 청구주장은 신빙성이 없어 보인다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 처분청이 기준시가로 과세한 처분의 당부

(2) 실지양도가액이 기준시가에 의한 양도차익에 미달하므로 실지양도가액을 양도차익으로 하여야 한다는 청구주장의 당부를 가리는데 있다.

• 나. 쟁점(1)에 대하여 본다.

(1) 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 및 제3호(93.12.31 개정 이전의 것)의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이되, 다만, 부동산의 취득 및 양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 있는 거래로 인정되거나 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

(2) 사실 및 판단 (가) 먼저 쟁점토지의 실지양도가액이 124,580,000원인지에 대하여 보면,

① 청구인은 91.7.30 쟁점토지를 청구외 합자회사 OO건설에 124,580,000원(평당 866,342원)에 양도하기로 약정하고 계약일에 계약금 20,000,000원, 91.8.6 잔금 104,580,000원을 지급한 사실이 양도계약서에 의하여 확인되는 반면, 처분청이 95.12월 OO부동산중개인 청구외 OOO에게 확인한 바에 의하면 91년도 쟁점토지 인근지역 일대 매매시세는 평당 1,200,000원 정도로 확인되는 바, 쟁점토지는 그 앞면에 다른 토지가 위치하고 있어 도로에 접하지 아니하였고, 또한 토지의 진입도로가 전체면적의 5분의 1정도를 차지하고 있어 토지의 이용가치도 다른 토지에 비하여 낮은 점등을 미루어 볼 때 쟁점토지의 양도가액이 일반 도로변에 위치한 다른 토지의 일반적인 시세에 비해 낮다고 볼 수가 없다 하겠다.

② 쟁점토지의 양수법인의 대표이사 OOO등 3인의 확인서에 의하면 91.7.30 쟁점토지를 청구인으로부터 124,580,000원에 취득하면서, 그 대금은 계약일에 계약금 20,000,000원, 91.8.6 잔금 104,580,000원을 지급하였음을 확인하고 있고, 91사업년도 법인 장부인 택지명세서상에 쟁점토지 취득가액이 124,580,000원으로 기재되어 있음이 확인된다.

③ 따라서 쟁점토지의 실지양도가액은 124,580,000원으로 인정되므로 처분청이 실지양도가액이 불분명하다고 본 처분은 사실관계조사에 소홀함이 있었다 하겠다. (나) 다음은 쟁점토지의 실지취득가액이 103,429,000원인지에 대하여 보면,

① 청구인이 신고한 실지취득가액 103,429,000원은 그 당시 기준시가 36,342,465원의 3배 정도로서 현저히 높은 편이고, 또한 처분청이 이 건 처분시 현지출장하여 탐문조사한 바에 의하면 쟁점토지 일대 취득당시 시세는 청구인이 신고한 평당가액 719,260원(환지받은 토지로 환산한 가액임)의 41.7% 수준인 300,000원으로 확인된다.

② 청구인은 취득시 매매계약서만 제시할 뿐 거래상대방이나 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

③ 따라서 위 청구인의 주장은 신뢰성이 없어 보이므로 쟁점토지의 취득가액은 불분명한 경우에 해당된다 하겠다. (다) 위의 법령 및 사실을 종합하여 볼 때 쟁점토지의 경우 실지양도가액은 확인되나 실지취득가액은 확인되지 아니하므로 취득 및 양도가액을 기준시가로 평가하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 다. 쟁점(2)에 대하여 본다.

(1) 앞의 쟁점(1)에서 본 바와 같이 쟁점토지의 실지양도가액이 124,580,000원으로 확인되는 한편, 이 건 양도소득세 결정결의서에 의하면 기준시가에 의한 양도차익은 143,725,106원으로 확인된다.

(2) 그렇다면, 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래 양도가액을 초과한 이 건의 경우 양도차익은 실질과세의 원칙상 실지 양도가액을 그 한도로 함이 타당하다 할 것이다(대법원 93누 16963, 94.3.8, 국심 96부972, 96.7.1 등 다수, 같은 뜻임).

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.