[요지] 처분청이 토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당한 것으로 판단됨
[요지] 처분청이 토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당한 것으로 판단됨
[참조결정] 국심1992서3982
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 경상북도 포항시 남구 연일읍 OO동 O OOOOO 임야 5,620㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 92.4.15 청구외 OOO에게 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 주장하는 쟁점토지의 매매대금청산일(86.4.19) 및 실지거래가액(6,000,000원)이 확인되지 아니한다 하여 쟁점토지의 등기접수일인 92.4.15을 쟁점토지의 양도시기로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 96.1.17 청구인에게 92년 귀속분 양도소득세 7,281,820원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.3.18 심사청구를 거쳐 96.6.26 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인은 경상북도 포항시 남구 연일읍 OO동 O OOO 임야 13,204㎡(이하 “당초 계약토지”라 한다)를 청구외 OOO에게 14,000,000원에 양도하는 계약을 86.2.19 체결하고 계약금 2,000,000원은 계약일에, 중도금 4,000,000원은 86.4.19에 수령하였으나 매수인이 사업실패로 행방불명되어 잔금수령(약정일: 86.6.19)을 못하고 있던중, 매수인이 92년도에 와서야 계약금, 중도금까지 지급한 금액에 상당하는 지분면적의 토지를 이전하여 달라는 요청에 따라 쟁점토지를 분할하여 이전하여 준 것이므로 쟁점토지에 대한 매매대금청산일은 중도금 수령일인 86.4.19로 보아야 한다.
(2) 쟁점토지는 76.1.4 취득하여 86.4.19 양도할 때까지 뽕나무, 수수, 콩 등을 경작하였으므로 쟁점토지는 8년이상 재촌자경한 농지에 해당하고, 따라서 전시한 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.
(3) 쟁점토지의 양도가 과세대상이 된다 하더라도 실지양도가액보다도 많은 금액의 양도소득세를 부과하였음은 부당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점토지의 매매대금청산일이 확인되는지 여부,
(2) 쟁점토지가 8년 이상 재촌자경한 농지에 해당되는지 여부,
(3) 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되는지 여부를 가리는데 있다.
(1) 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조 제1항에 의하면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일로 하며 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일을 그 자산의 취득시기 및 양도시기로 한다고 규정하고 있다.
(2) 청구인은 쟁점토지의 잔금청산일은 86.4.19이라고 주장하면서 매매계약서 및 매수인인 청구외 OOO의 확인서를 제시하고 있으므로 이에 대하여 보면, 매매계약서에는 쟁점토지(5,620㎡)가 아닌 당초 계약토지(13,204㎡)를 14,000,000원에 양도하면서 계약금 2,000,000원은 계약일(86.2.19)에, 중도금 4,000,000원은 86.4.19에, 잔금 8,000,000원은 86.6.19에 지급하는 것으로 하여 매매계약이 체결된 것으로 되어 있는 바, 동 매매계약서와 청구외 OOO에게 양도된 쟁점토지는 면적, 금액등에 차이가 있으므로 동 매매계약서는 쟁점토지의 매매계약서로 보기는 어렵다 할 것이고, 설사, 청구인이 제시한 매매계약서가 사실이라 하더라도 쟁점토지의 매매계약서는 쟁점토지의 매매사실에 관한 입증은 될 것이나, 쟁점토지의 매매대금지급 사실에 관한 간접 증거는 될지언정 직접적인 증거는 아니므로 매매계약서대로 매매대금이 지급되었다는 사실을 입증할 수 있는 다른 증빙의 제시가 없는 이 건의 경우 청구인이 제시한 매매계약서만으로는 쟁점토지의 잔금청산일이 확인된 것으로 볼 수 없다 할 것이며, 또한, 청구 주장과 같이 당초 계약토지에 대한 매매계약서상의 계약조건의 이행이 중단된 상태에서 장기간 방치되다가 92년도에 매매당사자간의 합의로 당초 매매계약을 해지하고 쟁점토지를 매매하는 것으로 변경한 것이 사실이라 하더라도 당초 매매계약과 쟁점토지의 매매계약은 동일성이 없으므로 당초 매매계약의 효력은 쟁점토지의 매매계약에 아무런 영향을 미치지 아니한다 할 것이고, 따라서 쟁점토지의 잔금청산일은 당초계약토지의 매매계약을 수정하여 쟁점토지를 양도한다는 합의가 쟁점토지의 매매계약일이므로 청구인이 당초 계약토지의 양도대가로 지급받은 중도금수령일이 쟁점토지의 잔금청산일로 볼 수는 없다 할 것이다.
(3) 그렇다면, 청구인이 제시한 증빙자료만으로는 매매대금청산일을 확인할 수 없다 할 것이고, 또한 매매계약서에 기재된 잔금청산일(86.4.19)과 등기접수일(92.4.15)까지의 기간이 1월을 초과하고 있으므로 쟁점토지의 양도시기는 전시한 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조 제1항의 규정에 따라 소유권이전등기접수일인 92.4.15로 보아야 할 것이고, 따라서 처분청이 쟁점토지의 등기접수일인 92.4.15를 쟁점토지의 양도시기로 본 처분은 정당하다 하겠다.
(1) 구소득세법 제5조 제6호 (라)목(93.12.31 삭제되기 전의 것)에서는 “양도할 때까지 8년이상 계속하여 자기가 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세·감면과 소액부징수의 경우를 포함한다)이 되는 토지중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”에 대하여는 양도소득세를 비과세하는 것으로 규정하고 있고, 같은법시행령 제14조 제3항에는 『법 제5조 제6호 (라)에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 취득한 때로부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있는 양도일 현재의 농지(제1항에 규정하는 환지에 의하여 농지에 해당하지 아니하게 되는 경우에 환지처분공고일로부터 1년 이내에 양도하는 토지를 포함한다)로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한다.(단서생략)
1. 양도일 현재 특별시·직할시 또는 시에 있는 농지로서 도시계획법 제17조에 규정하는 주거지역·상업지역 및 공업지역내의 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 1년이 지난 농지
2. 환지처분 이전에 환지예정의 지정이 있는 경우의 그 환지예정지 지정일로부터 1년이 지난 농지』로 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제5조 제1항에는 『령 제14조 제3항·제4항 및 제7항에서 “농지”라 함은 전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말하며, 농지경영에 직접필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로 등을 포함한다』라고 규정하고 있다.
(2) 청구인은 쟁점토지를 8년이상 재촌자경하였다고 주장하면서 쟁점토지소재지에 거주하는 청구외 OOO외 3인의 확인서와 쟁점토지의 현황을 촬영한 사진 등을 제시하고 있을 뿐 실제 청구인이 쟁점토지를 경작하였다는 사실을 입증할 수 있는 농작물의 생산, 판매 등에 관한 증빙이 없을 뿐만 아니라 청구인이 농민인 사실을 입증할 수 있는 농지원부의 제시도 없으므로 청구인이 쟁점토지를 8년 이상 재촌자경한 것으로 인정하기는 어렵다 하겠다.
(1) 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항에 의하면 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 양도·취득당시의 기준시가로 하되 “대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 같은법시행령 제170조 제4항에서 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다라고 규정하고, 그 제3호(1993.12.31 개정되기 전의 것)에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있는 바, 위 규정은 양도소득세 과세를 위한 양도차익을 산정함에 있어서 기준시가원칙을 선언한 것으로서 자산을 양도한 경우에 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하지 아니하거나 신고를 하더라도 증빙서류의 제출이 없거나 제출된 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 것이며, 위 기간이 지난 후에는 그 실지거래가액이 확인된다 하더라도 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수는 없다 할 것이다(같은 취지: 국심92서3982, 92.12.31: 대법원 86누 451, 87.6.23). 다만, 기준시가에 의하여 양도차익을 결정함에 있어서도 실지양도가액이 확인되는 경우에는 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 넘는 경우에는 실질과세의 원칙상 실지양도가액을 그 한도로 하여야 한다 하겠다.(같은 취지: 국심 89서1078, 89.9.12: 대법원 92누11886, 92.10.9).
(2) 청구인은 14,000,000원에 당초계약토지(13,204㎡)를 양도하는 계약을 체결하고 계약금, 중도금 합계 6,000,000원을 수령하였으나, 잔금청산전에 매수인인 청구외 OOO은 자신이 운영하던 사업체의 부도로 행방불명된 상태로 있다가 92년에 와서야 잔금을 제외한 기왕에 지급하였던 수수대금 비율대로 당초계약토지중 일부를 넘겨달라는 요청에 따라 당초 계약토지 면적을 매매대금 수수비율로 안분계산하여 쟁점토지를 분할 양도한 것이라고 주장하고 있는 바, 당초계약토지의 매매계약서와 등기부등본에 의하면, 청구외 OOO에게 소유권이전등기된 쟁점토지의 면적은 5,620㎡로서 당초계약토지 면적(13,204㎡)의 42.56%이고, 쟁점토지의 양도대금은 6,000,000원으로서 당초계약토지 매매대금(14,000,000원)의 42.85%인 점으로 보아 청구인 주장이 사실인 것으로 일응 추정되는 면이 있으나, 당초계약토지의 매매계약체결 이후 우리나라의 토지가액이 급등하고 있는 상황에서 매수인의 계약불이행 상태가 5년 이상 지속되었음에도 당초 매매계약을 해제하거나 손해배상책임의 추궁 없이 86년도에 받은 6,000,000원을 기준으로 하여 92.4.15에 쟁점토지의 소유권이전등기를 하여 주었다는 것은 일반적인 부동산 거래관행과 다르다 할 것인 바, 청구인이 그렇게 할 수 밖에 없었던 특별한 사유를 제시하고 있지 못하고 있는 이 건의 경우 청구주장을 그대로 인정하기는 어렵다 할 것이므로 쟁점토지의 실지양도가액이 확인된 것으로 볼 수 없다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당한 것으로 판단된다.