택지개발사업지구에 편입된 주택과 부속토지를 한국토지개발공사에 협의양도하고 택지개발사업지구내의 토지를 우선 분양받아 분양금을 불입하던중 이를 양도한 경우에 대하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심1993서1836

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 청구인이 거주하던 주택 및 그 부속토지가 1989.10.24 대구광역시 칠곡지구 택지개발사업 조성용지로 편입되어 한국토지개발공사로부터 그 대가 및 이주보상비를 받았고 1990.10.6 한국토지개발공사가 조성한 대지중 대구광역시 북구 OO동 OOOOOO 대지 197㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 총 분양대금 29,800,590원에 이주자택지로 분양받아 분양금을 불입하던중 1991.5.14 청구외 OOO에게 50,000,000원에 양도하기로 매매계약을 체결하고 1991.6.15 잔금을 수령하였으며 1991.5.14 매매를 원인으로 1994.6.13 청구외 OOO에게 쟁점토지의 소유권을 이전하였다. 처분청은 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도가액을 50,000,000원으로 하고 취득가액을 29,800,590원으로 하여 실지거래가액에 의거 양도소득금액을 결정 1996.1.3 청구인에게 양도소득세 14,482,720원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.2.8 심사청구를 거쳐 1996.4.19 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점토지는 종전에 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 주택 및 부속토지가 택지개발사업지구에 편입됨으로 인하여 공용수용되고 그 대가로 이주자택지를 우선분양받은 것으로 이는 환지에 해당되며 이를 양도한 것은 종전주택과 그 부속토지를 양도한 것으로 보아 비과세되어야 하는데도 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 양도소득세가 과세되지 아니하는 환지처분이라 함은 소득세법 시행령 제14조에서 “토지구획정리사업법 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것을 말하며, 사업시행으로 인한 분할, 합병 또는 교환의 경우를 포함한다”고 규정하고 있어 쟁점토지와 같이 종전주택과 부수토지를 사업시행자에게 유상으로 협의양도하고 그것과 더불어 우선분양으로 취득한 토지를 중도에 양도한 경우는 앞의 법에서 정한 환지처분은 물론 1세대 1주택의 부수 토지에도 해당되지 아니하고 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구는 택지개발사업지구에 편입된 주택과 부속토지를 한국토지개발공사에 협의양도하고 택지개발사업지구내의 쟁점토지를 우선 분양받아 분양금을 불입하던중 이를 양도한 경우에 대하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제4조 제1항 제3호에서 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 정의하고 있고 제3항에서 제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(후단 생략)이라고 규정하고 있으며, 제4항에서 토지구획정리사업법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항 제3호에서 규정하는 양도로 보지 아니한다고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제14조 제1항에서 법 제4조 제4항에서 “환지처분”이라 함은 토지구획정리사업법 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료 후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것을 말하며, 사업시행으로 인한 분활·합병 또는 교환의 경우를 포함한다라고 규정하고 있다. 또한 소득세법 제23조 제1항에서 「양도소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득」이라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제44조 제4항에서 「법 제23조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다.

1. 지상권·전세권과 등기된 부동산임차권

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 권리를 포함한다)」라고 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제23조 제4항 제1호에서 토지, 건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가를 양도가액으로 하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고, 같은법 시행령 제170조 제4항에서 「법 제23조 제4항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 삭 제

2. 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

• 가. 제44조 제4항 제2호에 규정된 자산을 양도한 경우
• 나. 법 제70조 제7항에 규정된 자산을 양도한 경우
• 다. 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우 (이하 생략)」이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 청구인이 거주하던 주택 및 부속토지가 1989.10.24 한국토지개발공사가 시행하는 칠곡지구 택지개발사업 조성용지로 편입되어 수용당하게 됨으로 인하여 한국토지개발공사로부터 이에 대한 보상금을 받고 1990.10.6 이주대책용 택지인 쟁점토지를 29,800,590원에 분양받아 분양금을 불입하던중 1991.5.14 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도하였음이 청구인이 제출한 자료에 의하여 확인되고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 분양받은 것은 환지에 해당하며, 이를 양도한 것은 1세대 1주택의 비과세요건을 갖춘 종전주택과 그 부속토지를 양도한 것으로 보아 양도소득세 비과세대상이라고 주장하고 있어 이를 살펴보면, 소득세법 시행령 제14조에 의하면 “환지처분”이란 토지구획정리사업법 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것을 말하는 것이므로 토지로 환지받지 않고 현금으로 보상받는 것은 환지처분으로 볼 수 없다 할 것이다.

(3) 청구인은 한국토지개발공사와의 계약당사자로서 쟁점토지에 대한 법적지위를 제3자(양수인)에게 양도한다는 사실을 확인할 수 있는 청구외 OOO와 한국토지개발공사간에 경개계약등을 제시하지 못하고 있으며, 쟁점토지의 분양잔대금(할부금등) 29,800,590원 전액을 청구인 명의로 납부한 사실 및 쟁점토지가 청구인 명의로 소유권이전등기(1994.6.13)되었다가 같은날 청구외 OOO에게 소유권이전된 점, 그리고 청구인이 이를 양도하고 양도소득세를 신고·납부한 사실도 없는 점등으로 보아 이는 청구인이 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이 아니라 청구인이 청구인 명의로 분양잔대금을 완납하여 장차 쟁점토지를 취득하게 되면 취득과 동시에 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도하기로 계약하고 매매대금을 미리 받고 쟁점토지를 조건부로 양도한 것으로 보아야 할 것이어서 청구인이 실제 분양잔대금을 전액 납부한 날인 1991.6.15이 쟁점토지를 취득한 날이 되고 동일자에 조건이 성취되어 같은날 쟁점토지를 양도한 것으로 인정된다(국심 93서1836, 1993.12.11외 다수 같은뜻).

(4) 그렇다면 이 건의 경우 부동산의 단기양도에 해당되고 실지거래가액이 확인되므로 실지거래가액에 의거 양도차익을 계산하여야 할 것이므로, 처분청이 쟁점토지의 양도행위를 비록 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보았지만 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산함으로써 결과적으로 세액은 차이가 없으므로 처분청의 당초 처분은 정당한 반면 청구주장은 이유없다고 판다된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.