주택의 양도를 다세대주택으로 보아 국민주택 세율(30%)을 적용할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 86.9.25 대구광역시 동구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 144㎡ 및 다세대주택 145.02㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 95.10.2 청구외 OOO에게 양도하고 양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점주택이 사실상 단독주택에 해당한다고 보아 청구인이 신고시 적용한 세율 30%(국민주택규모이하의 주택 적용세율)를 인정하지 아니하고 40%의 누진세율을 적용하여 95.12.16 청구인에게 95년 귀속 양도소득세 4,631,620원을 추가 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.2.1 심사청구를 거쳐 96.4.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점주택은 다세대주택으로 건축허가를 받아 건축되었으며, 다세대주택은 공동주택으로 보고 한 호를 기준으로 하여 국민주택규모에 해당하는지 여부를 판정하여야 할 것인 바, 쟁점주택은 국민주택규모 이하의 다세대주택임이 틀림없음에도 처분청이 이를 단독주택으로 보아 국민주택규모 세율 30%를 적용하지 않고 40%의 누진세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 건축물관리대장에 다세대주택으로 표기되어 있다고 하나 세대별 구분 소유 및 거주 등이 확인되지 않고 신축하여 계속 한사람이 소유하고 양도시마다 주택전체를 한 덩어리의 주택으로 한사람에게 양도된 점으로 보아 그 실질내용에 있어서 공동주택이라기보다는 1호의 단독주택으로 봄이 더 실질에 가깝다고 할 것이므로 처분청이 쟁점주택을 1호의 단독주택으로 보아 해당 세율을 적용하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도를 다세대주택으로 보아 국민주택 세율(30%)을 적용할 수 있는지의 여부를 가린다.
• 나. 관련법령 국세기본법 제14조 2항에서 “세법중 과세표준에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다”고 규정하고 있다. 소득세법 제70조 제3항 제1호에서 제23조 제1항에 규정하는 자산중 다음 제2호 내지 제5호에 기재된 것을 제외한 자산은 누진세율 적용 대상자산으로 규정하고 있고, 같은항 제2호에서는 주택건설촉진법의 규정에 의한 국민주택규모 이하의 주택으로서 보유기간이 2년이상인 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물연면적의 2배이내의 토지의 경우 양도소득세의 과세표준에 100분의 30의 세율을 적용한다고 규정하고 있으며, 주택건설촉진법 제3조 제3호에서 “공동주택”이라 함은 대지 및 건물의 벽·복도·계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다고 규정하고, 이를 받은 같은법시행령 제2조 제1항에서 공동주택의 종류와 범위를

1. 아파트: 5층 이상의 주택

2. 연립주택: 동당 건축연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 주택

3. 다세대주택: 동당 건축연면적이 660㎡ 이하인 4층 이하의 주택으로 규정하고 있고, 같은법시행령 제30조 제1항 단서에서 국민주택의 규모는 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하로 한다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본 및 건축물관리대장에 의하면 쟁점주택은 대지 144㎡ 지상에 86.8.22 신축된 시멘트벽돌 스라브지붕 2층 구조로 1층 72.06㎡, 2층 71.76㎡, 변소 2.2㎡, 총건물 면적이 146.02㎡이고 그 용도가 다세대주택으로 기재되어 있으며, 청구인은 86.9.25 쟁점주택을 취득하여 95.10.2 청구외 OOO에게 양도하였음이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점주택이 건축법에 따라 적법하게 건축된 다세대주택이며, 청구인이 쟁점주택에서 거주하는 동안 4년간 전세를 놓은 일이 있고, 쟁점주택은 양도후에도 현 소유자가 1·2층을 각각 전세를 놓고 있으므로 쟁점주택은 다세대주택에 해당된다고 주장하나, 쟁점주택이 건축법에 의한 다세대주택으로 건축되었다 하더라도 실제로 다세대주택으로 구분관리되거나 다세대주택의 용도대로 활용되지 않았다면 과세상 이를 다세대주택으로 볼 수 없다 할 것인 바, 쟁점주택은 다세대주택으로 구분등기되거나 구분소유되지 아니하고 하나의 물건으로 거래되었을 뿐만 아니라, 쟁점주택이 신축된 후 처음부터 그 용도에 맞게끔 다세대주택으로 구분되어 별개의 세대가 계속적으로 독립적인 생활을 영위한 것이 아니므로, 비록 청구인이 쟁점주택의 보유기간중 일정기간 쟁점주택의 2층을 전세에 공하였다 하더라도 이것은 단독주택의 일부를 일정기간 전세에 공하는 것과 별반 차이가 없는 것으로서 이것이 곧 쟁점주택이 다세대주택이라는 것을 입증하는 것으로는 볼 수 없다 할 것이다. 그렇다면, 처분청에서 쟁점주택을 사실상 단독주택으로 보고 그 양도에 대하여 누진세율(40%)을 적용하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.