①주택과 ②주택의 건물 취득가액 및 양도가액이 확인되지 않는 것으로 보아 이를 기준시가에 의하여 과세한 처분이 정당한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 대구광역시 달서구 OO동 OOOOO 대지 160.8㎡를 89.5.10 취득하여 그 지상에 주택 162.87㎡(이하 “쟁점①주택”이라 한다)를 89.9.11 신축하여 90.3.27 양도하였고, 같은시 서구 OO동 OOOOOO 대지 164.2㎡를 90.4.12 취득하여 그 지상에 주택겸 근린생활시설 329.32㎡(이하 “쟁점②주택”이라 한다)를 90.9.27 신축하여 90.12.4 양도한후, 91.5.31 양도소득과세표준 확정신고시 쟁점①주택 및 쟁점②주택의 부수토지에 대하여 취득가액은 66,000,000원과 132,000,000원으로, 양도가액은 75,000,000원과 155,000,000원을 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 따라 각각 안분계산한 가액으로 신고하였고, 그 건물에 대하여는 취득가액 및 양도가액 모두 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 신고하였다. 처분청은 쟁점①주택 및 쟁점②주택의 부수토지에 대하여 취득가액은 청구인이 신고한 실지거래가액으로, 양도가액은 실지조사를 통하여 확인한 120,000,000원과 220,000,000원을 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의하여 각각 안분계산한 가액으로 과세하였고, 그 건물에 대하여는 취득가액 및 양도가액 모두 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 95.10.2 청구인에게 90년도 귀속분 양도소득세 17,825,740원 및 동 방위세 3,984,160원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.11.30 심사청구를 거쳐 96.3.6 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점①주택 및 쟁점②주택의 건물에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 청구인이 제시하고 있는 건물신축비 상당액(쟁점①주택은 57,507,000원, 쟁점②주택은 208,431,000원)임을 입증하는 거래명세표등 증빙서류를 근거로 하여 건물의 취득가액 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 과세함이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 건물신축비 상당액의 증빙서류를 근거로 하여 건물의 취득가액 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다고 주장하면서 거래명세표, 간이세금계산서 및 영수증 등을 제시하고 있으나, 이는 심사청구시 제시한 것으로서 청구인이 과세표준확정신고를 할 때나 처분청이 이 건에 대하여 실지조사할 당시에 청구인은 건물신축비와 관련된 증빙을 제시하지 못하였는 바, 동 서류를 검토한 결과 그 지질 상태나 기록내용의 선명도가 양호한 점등으로 볼때, 사후에 작성된 것으로 판단되어 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로 처분청이 쟁점①주택 및 쟁점②주택의 건물에 대하여 그 취득가액 및 양도가액이 확인되지 않는다 하여 이를 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점①주택과 쟁점②주택의 건물 취득가액 및 양도가액이 확인되지 않는 것으로 보아 이를 기준시가에 의하여 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항에서는 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하며, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제4항 제2호 본문 (다)목에 의하면, 법 제23조 제4항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 부동산을 취득한후 1년이내에 양도한 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우라고 규정하고 있으며, 동조 제2항에서는 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건의 경우 쟁점①주택 및 쟁점②주택의 부수토지에 대하여 취득가액은 실지거래가액으로, 양도가액은 처분청이 조사확인한 실지거래가액을 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 따라 안분계산한 가액으로 과세한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 다만, 처분청이 쟁점①주택 및 쟁점②주택의 건물에 대하여 그 취득가액과 양도가액이 확인되지 않는다 하여 이를 기준시가에 의하여 과세하였으나, 청구인은 이 건 심사청구시 제시한 동 건물신축비 상당액에 대한 증빙서류를 근거로 하여 건물의 취득가액 및 양도가액을 실지거래가액으로 과세하여야 한다고 주장함으로써 건물의 취득가액 및 양도가액이 확인되는지 여부에 대하여 다툼이 있는 바, 이를 살펴 본다. 첫째, 건물의 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 건물신축비 상당액이 쟁점①주택은 57,507,000원이고, 쟁점②주택은 208,431,000원이라고 주장하면서 사인간에 작성된 거래명세표, 간이세금계산서 등을 그 증빙으로 제시하고 있으나, 건물신축에 따른 공사도급계약서, 공사대금 지급관련 금융자료, 건축원가관련 세금계산서등 건물신축비를 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점에 비추어 볼때, 청구인의 주장은 신빙성이 없다 할 것이므로 이 건의 경우 건물의 취득가액이 확인된 것으로 인정하기는 어렵다. 둘째, 건물의 양도가액에 대하여 보면, 토지가액과 건물가액이 각각 구분되어 있지 아니한 채, 건물과 그 부수토지등 전체 양도가액이 쟁점①주택은 120,000,000원이고, 쟁점②주택은 220,000,000원은 사실이 처분청의 실지조사 과정에서 확인되었는 바, 청구인도 동 사실에 대하여는 다투지 아니한다.

(3) 위에서 본 바와 같이 쟁점①주택 및 쟁점②주택의 부수토지에 대하여는 다툼이 없으나 그 건물가액에 대하여 다툼이 있는 이 건의 경우, 건물의 실지거래 취득가액은 이를 확인된 것으로 인정하기는 어렵다 할 것이고, 실지거래 양도가액의 경우 비록 건물과 부수토지의 가액이 구분되어 있지 않지만 전체 양도가액에 대하여 다툼이 없으므로 건물의 양도가액이 확인된다 할 것인 바, 쟁점①주택 및 쟁점②주택의 양도가액을 소득세법시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 따라 환산한 실지거래가액으로 과세하여야 할 것이나, 이와 같이 환산한 실지거래가액에 의하여 과세할 경우 기준시가에 의한 경우보다 양도차익이 많아 오히려 청구인에게 불리한 결과가 초래되어 국세기본법 제79조 제2항의 규정에 의한 불이익변경금지의 원칙에 의하여 청구인의 주장을 기각함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.