[주 문] OO세무서장이 1996.1.4자로 청구인에게 결정고지한 1995년귀속분 양도소득세 77,111,700원은 양도부동산의 총건물면적을 123.6㎡로 하여 이 중 주택건물면적 47.6㎡와 이에 부수되는 토지에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하여 이를 경정한다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인은 OO광역시 동구 OO동 OOOO 대지 61.8㎡와 위 지상 기타건물 41.4㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다 함)를 1978.10.5 취득(건물은 1987.8.1 취득함)하여 1995.2.20 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하고 1996.1.4자로 양도소득세 77,110,700원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.2.5 심사청구를 거쳐 1996.5.18 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 쟁점부동산은 공부상 점포로 되어 있으나 사실상 주택으로 15년간 거주하다가 양도한 1세대1주택으로서 건축물대장상 12.5평이나 실제는 1층 18.7평 2층 18.7평 합계 37평이며, 1995.2.20 양도 당시는 1층의 OO슈퍼 OOO이 4평, 2층의 OO꽃집 OOO가 4평, 그리고 청구인이 OO미곡상회라는 쌀가게를 4평정도 사용하였는 바, 총 37평중 14평정도를 점포로 사용하고 나머지 23평정도를 7식구가 주택으로 사용하였으므로 주택으로 사용한 면적이 기타 건물의 면적보다 많으므로 쟁점주택에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다.
- 나. 국세청장 의견 쟁점부동산은 중심상업지역내에 있는 공부상 점포로서 2층에 무허가건물이 있었으나 청구외 OOO에게 임대하였고, 쟁점부동산에 사업자등록상황을 조사한 바, 청구외 OOO외 3인과 청구인등이 사업장으로 사용한 사실이 확인되므로 사실상 점포에 해당하고, 주택에 해당되지 않으므로 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점부동산이 주택으로서 거주에 공하여졌는지 여부 및 그 면적이 얼마나 되는 것인지 여부
- 나. 관련법령 소득세법 제89조 제3호에 의하면 “대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”에 대하여 양도소득세를 부과하지 않도록 규정하고 있으며 동 법 시행령 제154조 제3항에서는 “법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다”라고 규정하고, 동조 제4항에서는 “제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다”라고 규정하고 있다.
- 다. 사실 및 판단 청구인은 쟁점부동산 소유기간중 다른 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 부동산전산자료상 확인되고 있으며 쟁점부동산은 공부상 용도가 1987.8.1 개축이후 점포로 되어 있으며 건축물관리대장상으로는 총 면적이 41.4㎡(1층)로 되어 있으나 재산세과세대장상으로는 총면적이 81.9㎡(2층 무허가면적 40.5㎡ 포함)로 되어 있음을 알 수 있다. 한편, 처분청 공무원의 조사내용에 의하면 쟁점부동산은 중심상업지역내에 있는 상가건물로서 양도당시의 사용현황은 확인할 수 없고 사실상 점포로 임대된 것으로 조사된 바 있으며 사업자등록신청서 등의 기재내용에 의하여 처분청 공무원이 확인한 바에 의하면 2층 무허가 건물(40.5㎡)에서는 1994.3.1부터 양도시까지 임차인 OOO가 OO꽃집이라는 상호로 사업을 영위하였으며 1층건물중 18㎡에서는 임차인 OOO이 OO슈퍼라는 상호로 1990.6.4부터 양도직전인 1995.2.10까지 사업을 영위하였고 1층건물중 18㎡에서는 청구인이 OO미곡이라는 상호로 1972.7.1부터 양도직전인 1995.2.2까지 사업을 영위한 사실이 나타나고 있다. 먼저, 쟁점건물의 건축물대장상의 면적(41.4㎡)과 재산세과세대장상의 면적(81.9㎡) 및 청구인이 주장하는 실제 면적(123.6㎡)이 각각 상이하게 나타나고 있으므로 쟁점건물의 면적을 얼마로 보아야 하는지 여부를 살펴본다. 첫째, 건축물대장상에는 1층면적만이 등재되어 있는 것으로 나타나고 있는데 쟁점건물이 2층으로 되어 있는 사실은 처분청 공무원도 확인하고 있는 바이므로 쟁점건물면적에는 상당부분의 무허가건물 면적이 포함되어 있는 것으로 판단된다. 둘째, 쟁점건물상에서 청구인 가족 7인이 1979.11.2부터 쟁점부동산 양도시까지 거주한 사실이 주민등록표 및 청구인 자녀의 학교생활 기록부 등에 의하여 인정되고 있으며 청구인 가족의 구성내용은 청구인(양도당시 56세), 청구인의 처(53세), 청구인의 母(79세), 청구인 딸 3인(30세, 25세, 19세)과 청구인의 아들(22세)등 7인으로 되어 있어 이들의 연령 및 구성내용을 감안하여 볼 때 1, 2층 각 2개씩 방 4개(청구인의 母용, 청구인 부부용, 청구인 딸 3인용, 청구인 아들용)가 있었다는 청구주장에 설득력이 있는 바, 만일 건축물대장 및 재산세 과세대장의 건물면적과 처분청 공무원의 조사내용(1층 41.4㎡중 36㎡를 점포로 사용 및 임대, 2층 40.5㎡ 전체를 점포로 임대)을 감안하여 주택면적을 산출하면 5.4㎡(1층면적 41.4㎡에서 점포면적 36㎡을 차감)로 산출되고 있어 이는 1.6평 정도로서 방 1개의 면적도 되지 아니하여 7인이 거주하기에는 비현실적인 면적이라 할 것이고 따라서 건축물대장이나 재산세과세 대장상의 건물면적을 사실로 인정하는 것은 불합리한 것으로 판단된다. 셋째, OO지적공사에 쟁점건물의 실제 면적을 측량 의뢰한 결과(토지현황 측량성과도, 1996.12.12)에 의하면 무허가면적을 포함한 쟁점건물의 실제 면적은 총 123.6㎡(1층 61.8㎡, 2층 61.8㎡)으로 나타나고 있으며 1995.2.20 청구인으로부터 쟁점부동산을 양수한 현재의 소유자 OOO은 쟁점건물의 연면적이 취득당시와 1996.12 현재 변함없음을 확인하고 있어 청구주장을 입증하고 있다. 위와 같은 사실을 종합하여 보면 쟁점건물의 총 면적은 OO지적공사의 측량도면에서 확인되고 있는 123.6㎡로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점건물상의 주택면적을 얼마로 보아야 하는 것인지 여부를 살펴본다. 청구인은 쟁점건물 총면적 37평중 23평(1층 방 2개: 각 4평, 2층 방 2개: 5평 및 5.5평, 기타 부엌 등 4.5평)을 주택으로 사용하였다고 주장하면서 청구인이 작성한 건물내부 구조도를 제시하고 있으나 동 구조도를 주택면적을 산출할 수 있는 객관적인 증빙으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청 공무원이 작성한 조사서에 의하여 확인된 쟁점건물상의 점포면적을 앞에서 확정한 전체 건물면적에서 차감한 면적을 주택면적으로 보는 것이 비교적 합리적인 방법으로 판단되는 바, 이 경우 실제 총건물면적 123.6㎡에서 처분청이 확인한 점포사용면적 76㎡(1층 36㎡, 2층 40㎡)를 차감한 면적 47.6㎡를 주택면적으로 보면 주택면적이 주택이외의 면적 76㎡보다 적으므로 당해 주택면적과 이에 부수되는 토지에 대하여만 1세대1주택으로 인정하여 양도소득세를 비과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.