실지거래가액에 의하여 토지에 대한 양도소득세 등을 부과한 처분의 당부(경정)

[주 문] 여수세무서장이 실지거래가액에 의하여 95.8.16 청구인에게 부과한 90년귀속 양도소득세 46,081,720원 및 동 방위세 9,216,340원은 기준시가에 의하여 이를 경정한다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 전라남도 여수시 OO동 OOOOO 대지 198.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 90.4.26 여수시로부터 분양받아 90.5.3 양도하였다. 처분청은 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 다목의 규정에 의하여 실지거래가액으로 95.8.16 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 46,081,720원, 동 방위세 9,216,340원을 부과하였다. 청구인은 쟁점토지의 취득경위등에 비추어 투기성이 없으므로 기준시가에 의하여 과세하여야 한다 하여 95.10.12 심사청구를 거쳐 95.12.20 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 71.6.6 전라남도 여수시 OO동 OOOOO외 3필지의 전 약 760평을 취득하여 경작하고 있었다. 그 일대가 88.6.30 OO도로개설 및 주변개발지구로 지정되었고, 여수시는 OO도로 주변개발지구내에 이주택지를 조성하여 원가로 분양하는 조건으로 89.5.9 위 토지를 공공용지의취득및손실보상에관한특례법에 의하여 협의매수하였다. 쟁점토지는 위 조건에 따라 여수시가 청구인에게 분양한 대지이며, 청구인은 자녀의 교육비(장남 OO은 전주 OO대 재학, 장녀 OOO는 대전 OO대 재학중, 차남 OO은 서울 입시학원에서 재수) 등 자금사정상 쟁점토지를 양도한 것인데, 이러한 취득·양도 경위 등을 고려하지 아니하고 투기거래로 보고, 매수인이 제시한 (매도인의 날인도 없는)매매계약서에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세를 부과한 것은 부당하므로 기준시가에 의하여 과세하여야 한다.

3. 국세청장 의견 이 건의 과세경위와 청구주장을 보면, 처분청에서는 쟁점토지의 거래를 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 쟁점토지의 거래는 투기거래가 아니므로 기준시가로 결정하여 달라는 주장인 바, 그렇다면 쟁점토지가 투기거래에 해당하는지 여부에 대하여 본다. 쟁점토지의 취득경위와 양도경위를 보면 청구인은 쟁점토지를 청구인이 당초 취득하여 보유하고 있던 전라남도 여수시 OO동 OOOOOOO의 전 760평을 도시계획법에 의거 여수시에 수용당한 대가로 90.3.16 여수시와 계약을 체결하였고, 90.4.26 잔금을 청산하고 취득하였음이 청구인의 청구이유서 및 처분청의 조사내용에서 확인되고, 한편 청구인은 쟁점토지를 90.1.28 청구외 OOO외 1인에게 78,000,000원에 양도하기로 계약을 체결하고 계약금으로 계약일에 10,000,000만원을 90.2.10 중도금 30,000,000원, 잔금 38,000,000원을 90.5.3 여수시청으로부터 쟁점토지의 명의변경 승인을 하여주고 양도하였음이 매수인인 청구외 OOO외 1인의 문답서에 의하여 확인되고 있다. 위와 같은 사실로 보아 쟁점토지의 거래는 그 양태 등으로 미루어 청구인은 쟁점토지를 취득하여 보유하고자 하는 목적이 아니고 미등기전매차익을 목적으로 하고 또한 지방세(등록세·취득세) 및 국세(양도소득세) 등을 면탈하기 위한 것으로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 보여지고, 청구인은 쟁점토지의 매매계약서가 청구인이 날인하지 않은 매매계약서로 근거가 없는 것이라고 주장하지만, 매수자인 청구외 OOO외 1인이 처분청 조사직원에게 진술한 문답서에서 그 사실내용이 확인되고 있는 반면, 청구인은 위 매매계약서가 사실이 아니라면 이에 대한자료를 제시하여야 하나 그러한 증빙은 제시하지도 않고 주장만 하고 있는 바, 양도가액 또는 처분청이 조사한 금액에 의거 과세한 당초 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 실지거래가액에 의하여 쟁점토지에 대한 양도소득세 등을 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 소득세법 제23조(양도소득) 제4항은 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 제45조(필요경비) 제1항 제1호는 “당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”을 필요경비로 규정하고 있으며, 소득세법시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제2호는 위 “대통령령이 정하는 경우”로서 그 다목에서 “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우”등을 규정하면서, 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공평과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다.
• 다. 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 1년 이내에 양도하였으나, 쟁점토지를 취득하게 된 경위를 살펴보면 청구인은 71.6.6 취득한 전라남도 여수시 OO동 OOOOO외 3필지를 취득하였는데 동 토지가 OO도로개설 및 주변개발지구로 편입되어 89.5.9 여수시에서 이를 협의매수하면서 이주택지를 조성하여 분양하기로 하였고 그에 따라 쟁점토지를 청구인에게 분양한 바, 청구인이 쟁점토지를 취득하게된 이러한 경위등에 비추어 투기성이 있는 것으로 인정하기 어렵다 할 것이어서 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정함이 타당하다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.