공부상 농지(답)로 등재되어 있으나 사실상 나대지로 보아 장기보유특별공제를 배제한 처분이 정당한지의 여부(기각)

[참조결정] 국심1993경2778

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 광주광역시 서구 OO동 OOOOO 답 1,306㎡의 1/6 지분 217.5㎡(이하 “쟁점토지”라 함)를 77.4.19 취득하였다가 94.2.28 양도하였다. 처분청은 쟁점토지를 실상 나대지에 해당하는 것으로 보아 장기보유특별공제 적용을 배제하고 95.9.1 청구인에게 94귀속년도 양도소득세 16,178,970원을 추가로 고지결정 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.10.4 심사청구를 거쳐 95.12.18 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점토지는 공부상 지목이 전답이고, 사실상 지목도 청구인이 양도시까지 자경한 농지에 해당되므로, 양도일현재 도시계획구역상 주거지역에 편입되어 있는지에 불구하고, 실질상 농지이므로 장기보유특별공제를 적용하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 처분청의 쟁점토지에 대한 현장 확인 및 관련 공부 조사내용에 의하면 쟁점토지는 84년부터 택지개발로 인하여 주변에는 이미 주공아파트가 건설되어 있고, 쟁점토지 소재지 관할 동사무소에서 조사·비치하고 있는 91년부터 94년까지의 지번별 개별공시지가가 토지특성조사표를 열람한 결과 토지이용상황이 단독주택용지로 기재되어 있는 점, 청구인이 쟁점토지가 농지라는 거증으로 쟁점토지에 경작된 농작물을 수거하도록 안내문을 게시한 사진을 제시하고 있으나, 청구인이 제시한 사진에 의하면 안내문이 게시된 주변 일부는 이미 주택 등의 건물이 준공되어 있고 일부는 건축용 나대지로 방치되고 있는 것으로 보아 인근주민이 일시적으로 텃밭으로 사용하였을 뿐 쟁점토지가 실질적인 농지였다고는 볼 수 없는 점 및 쟁점토지가 아파트 건설용지로 청구외 OO토건주식회사에 양도된 점 등으로 미루어 보아, 쟁점토지는 비록 공부상 지목이 답으로 기재되어 있으나 사실상 건축이 가능한 실질적인 대지에 해당된다고 보아야 할 것이므로 장기보유특별공제를 배제하고 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 다툼은 공부상 농지(답)로 등재되어 있으나 사실상 나대지로 보아 장기보유특별공제를 배제한 처분이 정당한지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제2항 제2호, 동 시행령 제46조의3에 의하면 원칙적으로 5년이상 보유한 부동산의 양독소득금액은 양도차익에서 일정율의 장기보유특별공제를 할 수 있으나, 나대지 등에 대한 양도소득에 대하여는 그 적용을 배제하도록 규정하면서 위 시행령 단서에서 양도일현재 토지초과이득세법상 규정에 의한 유휴토지등에 해당되지 않는 토지는 그러하지 아니하다고 규정하여 예외를 인정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단

1. 쟁점토지는 77.4.19 취득당시에는 3,643㎡의 1/6 지분을 소유하고 있었던 토지로 82.5.25 1차 분할시 1,330㎡의 1/6 지분으로, 82.10.12 2차 분할시 1,323㎡의 1/6 지분으로, 3차 분할시 1,305㎡ 1/6 지분으로 수차에 걸쳐 분할된 후 94.2.28 공유자 지분 전체가 청구외 OO토건주식회사에 주택신축용토지로 양도되었다.

2. 처분청이 쟁점토지에 대한 실지현황을 나대지로 본 사유를 보면, 쟁점토지는 주택의 중앙에 위치하고 있는 방치된 나대지 상태에 있고, 다만 청구인들이 아닌 인근만을 주민들이 마늘등 채소를 심었지 이 건 관련토지의 소유자가 6인 공유로, 청구인등 실제소유주가 농지로 사용하지 않았던 것으로 조사되어 있으며, 91년부터 94년까지의 개별공시지가 토지특성조사표상에도 단독주택용지로 기재되어 있는 것으로 조사되어 있는 반면, 청구인은 공부상 현황대로 농지에 해당된다고 주장하나 이를 입증할 만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있다.

3. 그렇다면, 쟁점토지는 공부상 지목이 답으로 등재되어 있으나, 대지조성등 형질변경등이 불필요하며, 도시계획상 주거지역으로 인근연접지역의 택지개발이 오래전에 완료되어 있어 언제든지 건축이 가능한 토지로 사실상 나대지에 해당된다고 판단되므로 위 관련법령에 의하여 장기보유특별공제 적용을 배제한 당초처분에 달리 잘못이 없다 할 것이다. (같은의견 국심 93경2778, 94.4.21 합동등) 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.