청구인들이 부동산을 양도한 것이 부동산매매업에 해당되는지 여부 및 건물의 공급가액을 산정함에 있어서 토지와 건물의 실지거래가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 부동산의 양도당시 실지거래가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심1992서0012

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 OOO·OOO·OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 공유로 90.8.10 경기도 성남시 중원구 OOO동 OOOOOO 대지 212.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 그 지상에 근린생활시설 지하1층·지상5층 건물 788.28㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다. 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 91.5.17 청구외 OOO에게 양도하였다. 처분청은 청구인들이 쟁점부동산을 양도한 것이 부동산매매업에 해당되고 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액중 쟁점토지와 쟁점건물의 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 쟁점건물의 공급가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산하여 96.6.16 청구인들에게 91년 제1기 부가가치세 51,288,260원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하고 96.8.2 심사청구를 거쳐 96.11.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

(1) 청구인들은 쟁점부동산의 양도가 사업상의 목적으로 1과세기간에 1회이상 취득하여 2회 이상 양도한 경우에 해당하지 아니하므로 이를 부동산매매업으로는 볼 수 없고

(2) 쟁점토지 취득당시의 검인계약서와 쟁점건물 신축도급계약서에 의하여 쟁점토지와 쟁점건물의 실지거래가액이 각각 확인되므로 이 가액에 비례하여 안분계산한 가액으로 쟁점건물의 공급가액을 산정하여야 한다.

3. 국세청장 의견

(1) 청구인들중 OOO과 OOO에 대한 재산조회 결과 86.1월부터 95.2월까지 OOO은 부동산을 45회 취득하고 30회 양도하였으며, OOO는 부동산을 51회 취득하여 54회 양도한 것으로 볼 때, 청구인들이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하고

(2) 청구인들이 제시한 쟁점건물신축 도급계약서상 도급금액과 쟁점토지에 대한 검인계약서상 취득가액을 각각 실지거래가액으로 인정할 수 있는 객관적인 증빙제시가 없으므로 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액중 쟁점토지와 쟁점건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항의 규정에 의하여 쟁점건물의 공급가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 당초 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은

(1) 청구인들이 쟁점부동산을 양도한 것이 부동산매매업에 해당되는지 여부

(2) 쟁점건물의 공급가액을 산정함에 있어서 쟁점토지와 쟁점건물의 실지거래가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 처분의 당부를 가리는데 있다.

• 나. 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. 관련법령으로 부가가치세법 시행규칙 제1조(사업의 범위) 제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다”고 규정하고 있고, 부동산매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인가 아니면 양도소득인가를 구별하는 기준은 그 매매행위가 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 그 구체적 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 횟수에 비추어 어느 정도의 반복성과 계속성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 하는 바(국심 제92서12호, 92.3.4 같은 뜻), 86.1월부터 95.2월까지 청구인들중 OOO은 부동산을 45회 취득하고 30회 양도하였고 OOO는 부동산을 51회 취득하여 54회 양도하였으며, 91.3.27 쟁점건물을 신축하여 91.5.17 단기양도한 사실이 청구인들에 대한 부동산 등기 및 가등기 자료(국세청DB자료)에 의하여 확인되는 것으로 볼 때 청구인들은 수익을 목적으로 하여 계속적·반복적으로 부동산을 거래한 것으로 인정되므로 청구인들이 쟁점부동산을 단기양도한 것에 대하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.
• 다. 쟁점(2)에 대하여 살펴본다.

(1) 관련법령으로 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하면서 같은조 제4항에서 “제3항의 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”을 규정하고 있다.

(2) 쟁점부동산에 대한 양도당시 검인계약서를 보면 청구인들은 쟁점토지와 쟁점건물의 가액을 구분하지 않고 쟁점부동산을 91.5.17 양도가액을 640,000,000원으로 하여 청구외 OOO에게 양도하였는 바, 청구인들은 쟁점부동산 양도가액(640,000,000원)을 쟁점토지 취득가액(345,000,000원)과 쟁점건물신축당시 도급금액(144,000,000원)으로 안분계산하여 쟁점건물의 공급가액을 산정하여야 한다고 주장하면서 쟁점토지 취득당시 검인계약서와 쟁점건물신축당시 도급계약서를 제시하고 있으나 이에 대하여 살펴보면, 쟁점건물의 수급자인 청구외 (주)OOOO은 89.12.20 마포세무서에서 동대전세무서로, 90.10.25 동대전세무서에서 구미세무서로, 90.12.14 구미세무서에서 포항세무서로 각각 단기간 동안 여러번 전출하였고 쟁점건물에 대한 도급계약체결시에는 경북 구미시 OO동 OOOOOOO 소재지로서 원거리 사업자이며, 쟁점건물의 평당 건축비가 605,000원으로서 90년도 평균 평당 건축비 1,100,000원 - 1,300,000원에 비하여 현저히 낮은 것에 비추어 볼 때, 청구인이 제시한 도급계약서는 그 신빙성이 있은 것으로 보이지 않을 뿐만 아니라 쟁점토지와 쟁점건물에 대하여 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액도 없으므로 이와 같은 경우에는 쟁점부동산의 실지거래가액중 토지와 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당된다고 할 것인 바, 처분청이 전시한 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항 단서규정을 적용하여 쟁점부동산의 공급계약일 현재 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 쟁점건물의 공급가액을 안분계산하여 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.