[요지] 부동산의 장부가액, 개별공시지가 등으로 미루어 볼 때 청구인이 주장하는 건물의 거래가액 000원을 실지거래가액으로 보기는 어려우므로 처분청이 부동산의 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산하여 산정된 802,857,949원을 건물의 공급가액으로 보아 과세한 것은 잘못이 없음
[요지] 부동산의 장부가액, 개별공시지가 등으로 미루어 볼 때 청구인이 주장하는 건물의 거래가액 000원을 실지거래가액으로 보기는 어려우므로 처분청이 부동산의 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산하여 산정된 802,857,949원을 건물의 공급가액으로 보아 과세한 것은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분 개요 청구인은 경기도 시흥시 OO동 OOOOOO, 대지 697.6㎡ 및 건물(근린생활시설, 지하1층, 지상4층) 1,938.215㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ’90.5.1부터 임대사업에 공하다가 ’95.12.18 청구외 OOO에게 1,295,000,000원에 양도하고 ’95.12.31 부동산임대업을 폐업하였다. 처분청은 쟁점부동산 양도의 경우 사업용 고정자산의 매각으로서 부가가치세법 제6조 제1항의 규정에 의한 재화의 공급에 해당된다 하여 건물분 공급가액을 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산한 금액인 802,857,949원으로 산정하여 ’96.7.16 청구인에게 ’95년 제2기분 부가가치세 96,342,950원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’96.8.5 심사청구를 거쳐 ’96.9.30 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인은 부동산임대업에 공하던 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도하면서 동인이 임차하였던 2층부분 399.92㎡(병원)를 제외한 나머지 1,538.295㎡에 대하여는 임대사업에 따른 집기비품, 임대보증금, 부가가치세 예수금 등을 모두 양도함으로써 이 건의 경우 사업의 포괄적양수도에 해당하는 것으로 볼 수 있으므로 쟁점부동산 양도에 대하여 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점부동산 양도를 부가가치세 과세대상으로 본다 하더라도 처분청은 건물에 대한 공급가액을 산정하면서 쟁점부동산의 거래가액 1,295,000,000원의 토지, 건물 실지거래가액 구분이 불분명하다고 보아 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산하여 건물의 공급가액을 802,857,949원으로 결정하였으나 청구인은 쟁점부동산을 거래하면서 시흥시장으로부터 토지는 1,095,000,000원, 건물은 200,000,000원으로 각각 거래하는 것으로 허가 받은 사실이 있으므로 건물의 공급가액은 200,000,000원으로 보아야 한다.
(1) 청구인은 쟁점부동산중 건물의 2층부분(399.92㎡)을 임차하여 병원으로 사용하고 있던 청구외 OOO에게 쟁점부동산 전체를 양도하면서 ’96.1.18 임대사업에 관한 양수도계약을 체결하였는데 동 계약내용을 보면, 양수인 OOO가 임차하고 있는 부분은 양수도대상에서 제외하는 것으로 되어 있어 이러한 경우 양도인(청구인)과 양수인(OOO)은 사업의 동질성을 유지하면서 사업을 양수도하였다고는 볼 수 없으므로, 처분청이 쟁점부동산 양도의 경우 사업의 포괄양수도에 해당하지 아니한다 하여 건물분 공급가액에 대하여 부가가치세를 과세한 것은 정당하다.
(2) 청구인은 쟁점부동산을 거래하면서 시흥시장으로부터 토지는 1,095,000,000원, 건물은 200,000,000원으로 거래하는 것으로 허가받은 사실이 있으므로 건물의 공급가액을 200,000,000원으로 보아야 한다는 주장이나 청구인이 ’95년도 소득세 신고시 제출한 대차대조표상 쟁점부동산의 장부가액을 보면, 토지가액은 61,843,500원, 건물가액은 213,172,043원으로 되어 있고 쟁점부동산중 토지의 ’95년도 개별공시지가는 669,696,000원으로 되어 있으며 쟁점부동산에 대하여 감정평가법인이 감정평가한 사실이 없는 바, 이와 같이 쟁점부동산의 장부가액, 개별공시지가 등으로 미루어 볼 때 청구인이 주장하는 건물의 거래가액 200,000,000원을 실지거래가액으로 보기는 어려우므로 처분청이 쟁점부동산의 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산하여 산정된 802,857,949원을 건물의 공급가액으로 보아 과세한 것은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
① 부동산임대업에 공하던 쟁점부동산을 양도한 것이 사업의 포괄양도에 해당하는 것으로 볼 수 있는지 여부
② 쟁점부동산(토지, 건물)중 건물의 공급가액을 산정함에 있어 지방세법에 의한 과세시가표준액에 의하여 안분계산한 처분의 당부
(1) 관련법령 부가가치세법 제6조 제1항에서 『재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다』고 규정하고 있고, 같은조 제6항에서 『재화를 담보로서 제공하는 것과 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다』고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제17조 제2항에서 『법 제6조 제6항에 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 승계시키는 것으로 한다』고 규정하고 있는 바, 사업의 양도라 함은 사업용 재산을 비롯한 물적·인적시설 및 권리의무를 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 말한다 할 것이다. (대법원 91누 13014, ’92.5.26 같은 뜻임)
(2) 사실관계 및 판단 첫째, 청구인이 쟁점부동산에 대하여 임대사업을 한 사실관계를 보면, 청구인은 ’90.5.1 부동산 임대사업자등록을 하고 ’90.12.7 건물(1,938.215㎡)을 신축준공한 후 임대사업을 개시하였는데 쟁점부동산중 건물의 임대사업면적은 건물 전체면적인 1,938.215㎡이었음이 청구인의 사업자등록증, 건축물대장 등에 의해 확인된다. 둘째, 청구인이 쟁점부동산(토지·건물)을 청구외 OOO에게 양도하면서 ’95.1.18 작성한 임대사업의 양도·양수계약서를 보면, 자산가액은 1,298,332,273원(쟁점부동산 1,295,000,000원, 전화가입권 250,000원, 비품 3,082,273원)으로 하고, 부채가액은 390,062,477원(임대보증금 389,000,000원, 부가가치세 예수금 1,062,477원)으로 하며, 양수인 OOO가 임차하고 있던 쟁점부동산중 건물의 2층 부분(399.92㎡)은 임대사업의 양도·양수대상에서 제외하는 것으로 약정하였음이 확인된다. 셋째, 쟁점부동산을 양수한 위 OOO의 임대현황을 보면, 청구인으로 부터 쟁점부동산을 매입한 후 건물의 2층부분 399.92㎡는 자기사업(OOOO 의원)을 영위하기 위해 직접 사용하고 있고, 나머지 부분 1,538.295㎡에 대하여만 임대사업에 공하고 있음이 처분청의 조사자료 등에 의해 확인되고 있는 바, 이와 같이 쟁점부동산의 임대사업과 관련하여 양도인인 청구인이 임대하였던 건물면적은 건물 전체면적인 1,938.215㎡이었고 양수인인 OOO가 임대한 건물면적은 2층 부분을 제외한 나머지 1,538.295㎡로서 OOO의 임대면적은 청구인의 임대면적보다 작아 임대사업의 동일성이 유지되지 않고 있음을 알 수 있다. 위와 같이 쟁점부동산 양도의 경우 임대사업의 동일성을 유지하고 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시킨 것으로 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산중 건물의 공급분에 대하여 부가가치세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(1) 관련법령 부가가치세법 제13조(과세표준) 제1항에서 『재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만 부가가치세는 포함하지 아니한다』고 규정하면서 그 제1호에서 『금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가』라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서 『제1항 내지 제4항 이외에 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있다. 한편, 부가가치세법 시행령 제48조의 2(과세표준의 안분계산) 제3항에서 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항에서 『제3항의 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.
1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액
2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.
3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액』이라고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 첫째, 처분청에서 쟁점부동산(토지·건물)중 건물의 공급가액을 산정한 내용을 보면 쟁점부동산의 거래가액 1,295,000,000원의 경우 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명하다고 하여 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항 단서의 규정에 의거 지방세법에 의한 과세시가표준액(토지가액 173,004,800원, 건물가액 337,249,410원)에 따라 계산한 가액에 비례하여 토지 및 건물가액을 안분계산한 결과 건물가액이 802,857,949원으로 산정되어 동 금액을 건물의 공급가액으로 결정하였음이 이 건 부가가치세 경정결의서 등 관계서류에 의해 확인된다. 둘째, 청구인과 청구외 OOO가 쟁점부동산을 매매하면서 ’95.12.12 작성한 매매계약서를 보면, 쟁점부동산의 총 매매대금을 1,295,000,000원으로 한다고 기재하였을 뿐 토지가액과 건물가액을 각각 얼마씩으로 하여 구분거래한다는 약정내용은 없었음이 확인된다. 셋째, 청구인은 쟁점부동산중 건물의 실지거래가액을 200,000,000원으로 보아야 한다고 주장하면서 ’95.12.12 시흥시장이 발행한 토지거래계약허가증(토지예정가액 1,095,000,000원, 건물예정가액 200,000,000원)을 제시하고 있으나 토지거래계약허가제도는 국토이용관리법 제21조의 2의 규정에 의하여 토지거래허가구역으로 지정된 구역안에서 소유권 등의 이전목적으로 매매등의 거래를 하고자 하는 경우 사전에 시장·군수로부터 허가를 받도록 한 것인데 국토이용관리법 제21조의 4 제1항 각호에서 정한 허가기준을 보면 토지의 이용목적이 투기목적이 아닌 실수요목적에 사용되는 경우에 허가하는 것으로 규정되어 있고 그 거래금액의 기준에 관하여 규정한 것은 별도로 없는 바, 이와 같이 토지거래계약허가증에 기재된 토지 및 건물의 거래가액은 거래당사자간에 거래하기로 예정한 금액을 단순히 기재한 것으로서 동 금액이 시가를 반영한 실지거래가액이라는 사실을 확인하는 것으로는 볼 수 없다. 넷째, 청구인이 건물의 실지거래가액으로 주장하는 200,000,000원의 경우 지방세법상 과세시가표준액 337,249,410원의 59.3%에 불과하고 쟁점부동산 거래당시 감정평가법인 등에서 감정평가한 가액 등도 없어 이를 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다. 위와 같이 쟁점부동산에 대한 당초의 매매계약당시 토지의 가액과 건물의 가액을 구분함이 없이 총매매대금을 1,295,000,000원으로 하여 거래하는 것으로 약정하였고, 청구인이 주장하는 건물가액 200,000,000원의 경우 시가를 반영한 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산중 건물의 공급가액을 산정함에 있어 토지, 건물의 실지거래가액 구분이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액인 802,857,949원을 건물의 공급가액으로 결정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.