부동산매매업으로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 치세 74,821,970원에 대한 심판청구는 기각한다.

2. OO세무서장이 96.5.1 청구인에게 한 91년 귀속 종합소득 세 118,850,420원에 대한 심판청구는 각하한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 90.2.7 안양시 동안구 OO동 OOOOOOO 대지 388.5㎡을 취득하여 90.8.31 동 지상에 건물(근린생활: 사무실, 주택, 지하1층, 지상4층 연면적 1,214.34㎡)을 신축(이하 위 토지 및 건물을 “쟁점부동산”이라 한다)하여 91.2.8 청구외 OOO에게 양도하였다. 동안양세무서장은 청구인의 쟁점부동산 양도는 부동산매매업에 해당한다 하여 96.4.10 청구인에게 쟁점부동산중 건물부분에 대한 이 건 91년 1기 부가가치세 74,821,970원을 결정고지하였으며, 청구인의 주소지 관할 OO세무서장은 96.5.1 청구인에게 쟁점부동산 양도에 따른 91년 귀속 종합소득세 118,850,420원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 동안양세무서장의 부가가치세 과세처분에 대하여는 96.6.8 심사청구를 거쳐 96.9.9 심판청구를 하였으며, OO세무서장이 한 종합소득세 과세처분에 대하여는 심사청구를 거치지 아니하고 부가가치세 과세처분에 관한 심판청구와 함께 불복을 제기하고 있다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 생계유지를 위하여 건물을 신축하여 일부는 거주하고 나머지는 임대하려 하였으나 자금사정으로 부득이 양도한 바 부동산매매업으로 보기 위하여는 수익목적 유무, 거래의 규모와 회수 등에 비추어 어느 정도 계속성, 반복성을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 하는데도 청구인은 91년 쟁점부동산만을 양도한 것이므로 부동산매매업으로 과세할 수 없는데도 부동산매매업으로 보아 이 건 부가가치세 과세한 처분은 부당하므로 취소하여야 하고 처분청에서 과세는 하지 않았다 하더라도 종합소득세를 과세한 처분도 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인의 주장은 쟁점부동산을 임대업에 공하던 중 양도한 바 1과세기간에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매에 해당하지 아니하므로 부동산매매업으로 과세한 당초 처분은 부당하다고 하고 있으나, 쟁점부동산을 임대업에 공하던 중 양도하였다 하더라도 그 임대기간(5개월)이 단기간에 불과하여 동 기간은 판매가 이루어 질 때까지 일시적으로 쟁점부동산을 임대에 공한 것으로 이른바 판매준비기간으로 봄이 타당(국심 92서 2250, 92.11.26)하다 하겠고 청구인은 사업목적이 없으며 단지 자금사정이 어려워서 양도하였다고 주장하나 근린생활시설물을 신축하여 건물임대업자에게 단기 양도한 것으로 미루어 상행위를 한 것으로 볼 수 있는바 위의 사실들로 모두어 보면 청구인은 계속적, 반복적으로 부동산을 매매한 사실이 없다고 하더라도 영리를 위하여 쟁점부동산을 양도한 것이므로 쟁점부동산의 양도를 『부동산매매업』으로 보아 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 건물을 신축한 후 5개월 후에 양도한 것을 부동산매매업으로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다)또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”라고 규정하고 있으며 대법원판례 86누 138(87.4.14)외 다수에서는 “부동산의 매매로 인하여 발생한 이득을 소득세법상 부동산매매업에 의한 사업소득으로 볼 것인지 단순한 양도소득으로 볼 것 인지의 구별은 그 매매행위를 『업』으로 하는 것 인지의 여부에 그 일반적인 기준이 있다 할 것이고 구체적으로는 그 매매행위의 영리목적성, 규모 및 계속성과 반복성 등에 비추어 사회통념상 사업으로 인정되는가에 따라 구별하여야 한다”고 판단하고 있다.
• 다. 심리 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산중 토지를 90.2.7 취득하여 90.8.31 동 토지 상에 건물을 신축하여 91.2.8에 양도한 바 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간을 보면 쟁점부동산의 토지 취득일로부터 약 1년 1개월이고 쟁점부동산중 건물 준공일로부터 약 5개월로서 청구인이 쟁점부동산을 취득한 것은 실수요목적인 거주목적이라든가 임대목적 등의 사업용으로 사용하기 위하여 신축한 것으로 보기보다는 근린생활 시설인 건물을 신축하여 이를 양도함에 따른 이득을 목적으로 하였다고 보인다. 청구인은 자금부족으로 단기간에 처분하였다고 하나 자금부족의 진실여부에 불구하고 자금부족으로 단기간에 처분하였다고 하여 사업성이 배제되는 것이 아니다. 따라서 건물을 신축하여 판매하여 생기는 소득은 장기보유로 인한 양도차익이라고 볼 수 없고 부동산매매업에서 발생한 소득에 해당한다고 판단된다. 위와 같이 살펴본 바 처분청이 쟁점부동산의 거래를 부동산매매업으로 보아 동 부동산중 건물부분에 대하여 이 건 부가가치세를 결정고지한 것은 달리 잘못이 없다고 본다.

(2) 청구인에 대한 쟁점부동산 관련 91년 귀속 종합소득세 118,850,420원의 과세처분은 부가가치세 과세처분과는 별개의 처분이므로 이에 불복이 있는 경우에는 심판청구에 앞서 심사청구를 하여야 할 터인데도 이러한 전심절차를 거치지 아니한 이 건 심판청구는 부적법한 청구라 하겠다. 위와 같이 청구인의 부가가치세 심판청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여, 종합소득세에 대한 청구인의 심판청구는 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.