부동산이 비과세 되는 1세대 1주택의 부수토지에 해당되는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1994중0807

[주 문]

1. 남동세무서장이 96.4.16과 96.5.16 청구인에게 결정고지한 90년 귀속 양도소득세 19,853,990원 및 동 방위세 3,759,570원 과 양도소득세 3,648,920원 및 동 방위세 941,010원의 부과처 분은 인천광역시 북구 OO동 OOOOO 대지 368.2㎡, 건 물 261.1㎡(주택 147.66㎡, 창고 100.54㎡ 및 지하실 12.9㎡)중 주택 43.7㎡ 및 동 부수토지 61.62㎡를 1세대 1주택 및 그 부 수토지로 비과세 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 인천광역시 북구 OO동 OOOOO 대지 368.2㎡, 주택 43.7㎡를 83.12.19 취득하여 구 주택을 멸실하고 위 지상에 주택 147.66㎡, 기타건물 113.44㎡(대지 및 건물을 이하 “쟁점1부동산”이라 한다)을 88.12.9 신축하여 보유하다가 90.8.31 양도하고, 위 같은 곳 OOOOOO 대지 10.5㎡(이하 “쟁점2부동산”이라 한다)를 83.12.16 취득하여 90.9.25 양도하였으나 이에 대한 자산양도차익 예정신고 또는 양도소득세 과세표준 확정신고를 하지 않았다. 처분청은 쟁점1부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 96.4.16 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 19,853,990원 및 동 방위세 3,759,570원을 결정고지하였고, 쟁점2부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 쟁점1부동산의 양도소득과 합산하여 96.5.16 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 3,648,920원 및 동 방위세 941,010원을 추가로 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.6.10 심사청구를 거쳐 96.9.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점1부동산은 청구인이 취득시 주택(43.7㎡)이 있었으나 88.9월경 멸실하고 건물(주택 65.06㎡, 근린시설 82.6㎡, 창고 100.54㎡, 지하실 12.9㎡)을 신축하여 보유하다가 90.8.31 양도하였으므로 멸실주택의 보유기간과 신축주택의 보유기간을 합산하면 5년 이상으로 1세대 1주택 요건에 해당되고, 쟁점1부동산의 근린시설 82.6㎡는 89.3월경 주택으로 개조하여 자녀들의 공부방과 서재 등으로 사용하였으므로 주택의 면적(147.66㎡)이 창고 및 지하실면적(113.44㎡)보다 크므로 전체를 주택으로 보아야 하며, 쟁점2부동산은 쟁점1부동산의 울타리 안의 부속토지로 당초 쟁점1부동산과 같이 양도되었으나 소유권이전등기만 90.9.25로 늦어진 것으로 이 또한 1세대 1주택의 부수토지로 비과세되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 당초 취득한 주택 43.7㎡의 보유기간과 당해 토지에 88.12.9 신축한 주택의 보유기간을 합산하면 5년 이상이므로 쟁점1부동산은 1세대 1주택이라는 주장이나 구 소득세법 시행령 제15조 제11항의 보유기간 통산규정은 구 소득세법 시행령 부칙(대통령령 제13194호, 90.12.31) 제1조에 의하여 91.1.1 이후 양도하는 분부터 적용되므로 이를 인정하기 어렵고, 쟁점1부동산에서 신축한 건물의 주택은 당초 65.06㎡이었던 것을 90.8.22 근린생활시설 82.6㎡를 주택으로 용도변경 하여 주택면적이 147.66㎡로 되어 주택이외의 면적 113.44㎡보다 크므로 건물전체를 주택으로 보아야 한다는 주장에 대하여는 주택으로 용도변경 후 3년 이상 거주 또는 5년 이상 보유하여야 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용 받으므로 쟁점1부동산의 양도일인 90.8.30 직전인 90.8.22 건축물관리대장상 용도변경 하였고 구 주택의 건축물관리대장상 멸실일자는 90.10.16로서 청구인이 제시한 인우보증서만으로는 객관적인 증빙이 되지 못하여 청구인이 주장하는 1세대 1주택 비과세 요건에 부합하지 아니하고, 쟁점2부동산은 쟁점1부동산과 양도일이 다르고 청구인이 제시한 증빙 등으로 볼 때 객관적인 증빙이 미비하므로 쟁점1부동산 주택의 부수토지로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점1부동산이 1세대 1주택에 해당되는지 여부와 쟁점2부동산이 비과세 되는 1세대 1주택의 부수토지에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(94.12.22 전면 개정되기 전의 것) 제5조 제6호 (자)목에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”은 소득세를 부과하지 아니하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제15조(1세대 1주택의 범위) 제1항에 『법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 1. 삭제 2. 당해 주택의 보유기간이 5년 이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대 1주택임을 입증하는 경우 3.(생략)』으로 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에 “주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번 상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다.”고 규정하고 있고, 같은 조 제9항에 『법 제5조 제6호 (자)에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. 1. 도시계획구역 안의 토지 5배 2. 도시계획구역 밖의 토지 10배』로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저 쟁점1부동산이 1세대 1주택에 해당되는지 여부에 대하여 보면

(1) 건축물관리대장 및 등기부등본과 소유권이전등기 판결문(인천지방법원 84가단 OOOO, 84.12.20)에 의하면, 청구인이 인천광역시 북구 OO동 OOOOO 대지 872.1㎡ 중 특정된 부분 및 위 지상 주택 43.7㎡과 위 같은 곳 OOOOO 대지 1,163.6㎡ 중 특정된 부분을 83.12.19 청구외 OOO으로부터 취득하였고, 위 토지가 84.10.8 지번분할 되어 청구인소유 토지는 위 같은 곳 OOOOO 대지 141.5㎡ 및 위 같은 곳 OOOOO 대지 226.7㎡로 확정되었으며, 위 청구인소유 토지는 88.10.14 합병으로 위 같은 곳 OOOOO 대지 368.2㎡로 되었고, 구주택 43.7㎡은 멸실(90.10.16 멸실신고 됨)되고 88.12.9 주택 65.06㎡, 근린생활시설 82.6㎡, 창고 100.54㎡ 및 지하실 12.9㎡가 신축되었다가 90.8.22 근린생활시설이 주택으로 용도변경 된 후 90.8.31 청구인소유의 위 토지 및 건물이 청구외 OOO에게 소유권이전 되었고 청구외 OOO은 95.1.24 주택으로 용도 변경된 부분을 다시 소매점으로 용도변경 하였음이 확인되고 있다.

(2) 처분청은, 청구인이 멸실주택의 보유기간(4년9개월)과 신축주택의 보유기간(1년9개월)을 합산하여 보유기간을 계산하여야 한다고 주장하고 있는 것에 대하여 멸실주택의 보유기간 통산 규정은 90.12.31 신설되었고 동 규정은 91.1.1 이후 양도하는 것부터 적용하여야 한다고 하고 있으나, 1세대 1주택의 경우 양도소득세를 비과세하는 입법취지는 1세대 1주택의 거주자가 양도소득을 얻거나 투기를 위하여 일시적으로 거주하다가 옮겨 다니는 것이 아니라 그 곳에 상당기간 거주하다가 그 주택을 양도하고 다른 곳으로 주거를 이전하는 것은 세법상 이를 보장해 주어야 한다는 데에 있는 것이므로 1세대가 1개의 주택을 보유하고서 상당한 기간 거주 또는 보유한 이상 그 사이에 그 주택이 낡아서 이를 헐고 그 곳에 신주택을 재건축한 경우에는 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 신·구주택의 거주기간 또는 보유기간을 통산하여야 할 것이고 따라서 소득세법시행령 제15조 제11항(90.12.31 대통령령 제13194호로 신설된 것)의 규정은 위와 같은 법리를 확인한 주의적 규정이라 할 것(국심 94중0807, 94.10.5 합동회의 같은 뜻임)이므로, 청구인이 신주택을 신축하여 양도할 때까지 동 신주택의 보유기간은 1년9개월이지만 앞에서 살펴본 소득세법시행령 제15조 제11항의 규정취지에 따라 구주택의 보유기간 4년9개월을 통산하면 6년6개월에 이르고 있어 이 건 신주택 즉 쟁점1부동산의 양도는 소득세법 제5조 제6호 자목의 규정에 의한 1세대 1주택의 양도에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

(3) 다만, 위에서 1세대 1주택 비과세에 해당되는 주택의 면적을 계산함에 있어서 청구인은 주택으로 사용한 근린생활시설 82.6㎡을 주택의 면적에 포함하여야 한다고 주장하고 있으나 쟁점1부동산의 양도일(90.8.31) 직전인 90.8.22 건축물관리대장상 주택으로 용도변경 하였고, 그 매수인이 95.1.24 주택으로 용도 변경된 근린생활시설 82.6㎡을 다시 소매점으로 용도 변경한 점 및 청구인은 인우보증서 이외는 이를 사실상 주거용으로 사용한 사실을 입증할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점등으로 보아 근린생활시설을 주택으로 사용하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠고, 또한 그간의 재무부국세청예규, 대법원판례 및 당심판소결정례 등의 취지를 보면 주택 신·증축시 증가된 건물 부분면적은 당해 증가된 부분이 비과세요건을 충족한 경우이외에는 과세대상이 되는 것으로 보고 있다 하겠다.(국심 94서4618, 95.2.28 같은 뜻임) 따라서 청구인의 경우 쟁점1부동산의 건물중 구주택의 면적보다 증가된 신주택 면적 21.36㎡(65.06㎡-43.7㎡)와 주택이외의 부분은 비과세 요건을 충족하지 못하였으므로 구 주택면적 43.7㎡만 1세대 1주택 비과세대상이 된다 할 것이고, 주택의 부수토지는 멸실된 구 주택만으로는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하고 있으므로 쟁점1부동산의 대지면적(368.2㎡) 중 양도일 현재의 전체 건물면적(261.1㎡)에서 1세대1주택 해당면적(43.7㎡)이 차지하는 비율에 해당하는 면적인 61.62㎡(368.2㎡×43.7㎡/261.1㎡)을 한도로 하여 1세대 1주택의 부수토지로 비과세 하여야 하는 것으로 판단된다. 다음 쟁점2부동산이 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 부수토지에 해당되는지 여부에 대하여 보면

(1) 등기부등본 및 토지대장등본에 의하면, 쟁점2부동산은 83.12.19 청구외 OOO으로부터 취득하여 90.7.23 공유토지 분할로 인하여 인천광역시 북구 OO동 OOOOO 대지 208.4㎡에서 분할되어 위 같은 곳 OOOOOO 대지 10.5㎡로 확정된 후 90.9.25 청구외 OOO에게 양도되었음이 확인되고 있어 쟁점1부동산과는 양도시기가 서로 다르므로 쟁점1부동산 중 주택의 부수토지로 볼 수는 없다 하겠으므로 처분청이 쟁점2부동산의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.