부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인은 경기도 수원시 장안구 OO동 OOOO 소재 대지 212㎡ 및 그 위 지상건물 연면적 563.16㎡(지하 1층, 지상 3층의 근린생활시설로서 청구인이 87.10.26 신축하였으며 이하 위 대지와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)를 92.11.5 양도하고 92.11.28 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인의 자산양도차익예정신고시 실지거래가액을 조사한 결과 양도가액이 신빙성이 없을 뿐더러 실지양도가액을 확인할 수 있는 증빙이 없다고 하여 기준시가로 자산양도차익을 계산하고 96.3.16 청구인에게 92년도 귀속분 양도소득세 79,568,260원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.5.11 심사청구를 거쳐 96.8.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액(양도가액 303,707천원 및 취득가액 242,983천원)으로 자산양도차익예정신고를 하였으며 이에 따라 처분청은 청구인이 제출한 자료 등을 근거로 실지조사하여 실지거래가액(양도가액 458,000천원, 취득가액 410,000천원)을 확인하였다. 따라서 소득세법시행령 제166조(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)는 실지거래가액이 거래증빙 등에 의거 확인되지 않는 경우 과세방법을 보완하여 세무서 및 지방국세청에 설치된 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 과세할 수 있도록 규정함으로서 납세자가 실지거래가액 과세를 신청하였으나 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가로 과세할 수 있는 근거를 보완하는데 있다고 보아야 하는 바, 처분청이 이 건 양도소득세 결정전에 청구인이 제출한 거래증빙등에 의거 실지거래가액을 조사확인한 이 건은 기준시가로 과세할 수 있는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하지 아니할 뿐 아니라 이 건 과세는 공정과세위원회의 자문도 거치지 아니하여 부당하므로 처분청이 조사확인한 실지거래가액으로 과세되어야 한다.

3. 국세청장 의견 청구인이 신고한 실지거래가액을 입증하려면 구체적이고도 객관적인 증빙의 제시를 통하여 청구주장을 뒷받침하여야 할 것임에도 청구인으로부터 쟁점부동산의 양도 및 취득당시 부동산매매계약서와 양도당시의 거래사실확인서외에 신고한 실지거래가액을 입증할 만한 영수증이나 금융자료 및 건물신축 관련 증빙서류의 제시가 없는 바, 청구인이 신고시 제시한 증빙서류는 그 신빙성이 없다. 따라서 이 건 거래는 청구인이 제시한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 바, 처분청이 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

4. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 소득세법(95.12.29 법률 제5108호로 개정된 것) 제96조(양도가액) 제1항은 “건물과 토지의 양도가액은 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있으며, 같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호 가목은 “건물과 토지의 취득가액은 취득당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있다. 한편, 같은법시행령(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조(양도차익의 산정) 제4항 제3호 및 제5항 제2호의 규정을 종합하여 보면 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되면 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세하나, 확인되지 아니하는 경우 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한다”고 규정하고 있으며, 위 시행령 부칙 제8조(양도소득에 관한 적용례) 제2항은 “위 166조의 개정 규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다”고 규정하고 있다.
• 다. 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 실지거래가액으로 자신양도차익예정신고를 하였으므로 비록 청구인이 신고한 실지거래가액이 처분청이 조사확인한 실지거래가액과 상이하더라도 이 건 과세는 처분청이 조사확인한 실지거래가액에 의하여 부과되어야 하며, 처분청이 공정과세위원회의 자문을 거치지 아니하고 기준시가로 과세한 것은 부당하다고 주장하면서 쟁점부동산의 양도 및 취득시 부동산매매계약서·거래사실확인원·부채잔액증명서 및 대출통장 등을 제시하고 있다. 그러나, 청구인도 자진신고한 실지거래가액이 잘못된 것을 인정하고 있는 이 건의 경우 처분청이 조사확인하였다는 실지거래가액은 그 취득 및 양도가액을 거래증빙에 의하여 확인한 것이 아니라 쟁점부동산의 취득 및 양도당시토지의 평당 시세 및 건축비 등으로 환산한 가액에 불과한 것임이 처분청의 서류에 의하여 확인되고 있는 바, 이는 청구인이 자진신고한 실지거래가액의 진위여부를 가리기 위한 조사가액에 불과한 것으로 동 조사가액이 실지거래가액으로서 보기 어렵다고 할 것이며, 아울러 처분청이 이 건 과세시 공정과세위원회의 자문을 96.3.12 받은 사실이 처분청이 제출한 서류에 의하여 확인되고 있다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도계약서는 검인계약서로 대금지급에 따른 영수증 등 증빙서류가 없고, 매매계약서에 부동산중개업자도 입회하지 아니하였으며, 매매계약체결시 특약사항인 은행융자금, 전세보증금 등이 전혀 기재되어 있지 아니한 점 등으로 보아 동 계약서는 허위임이 판명되고 있음에도 청구인이 실지양도가액에 대한 입증을 하지 못하고 있다는 내용의 조사자 확인내용을 제출하고 있음에 비추어 보아 처분청은 이 건 양도소득세의 결정고지시까지 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인하였다고 볼 수 없는 반면, 청구인으로부터는 쟁점부동산의 실지거래가액을 입증할 수 있는 자료의 제시가 없으므로 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.