건물을 신축한 후 5개월 후에 양도한 것을 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문]

1. OO세무서장이 96.3.16 청구인에게 한 90년귀속 판청구는 기각한다. 세 41,604,300원에 대한 심판청구는 각하한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 89.10.19 경기도 부천시 오정구 OO동 OOOOO 대지 190㎡를 청구외 OOO과 공동으로 취득하여 89.12.28 동 지상에 건물(지하층～2층은 근린생활시설, 3층은 주택으로 연면적은 396.8㎡임)을 공동으로 신축(이하 위 토지 및 건물 중 청구인의 지분인 1/2를 “쟁점부동산”이라 한다)하여 90.4.13 청구외 OOO 및 OOO에게 양도하였다. OO세무서장은 청구인의 쟁점부동산 양도는 부동산매매업에 해당한다 하여 96.3.16 청구인에게 이 건 90년귀속 종합소득세 17,626,540원 및 동방위세 3,525,300원을 결정고지하였으며, 쟁점부동산 소재지 관할 부천세무서장은 쟁점부동산 양도에 따른 건물부분에 대하여 이 보다 앞서 95.7.15 90년 1기 부가가치세 41,604,300원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 OO세무서장의 종합소득세 과세처분에 대하여는 96.5.17 심사청구를 거쳐 96.8.27 심판청구를 하였으며, 부천세무서장이 한 부가가치세 과세처분에 대하여는 심사청구를 거치지 아니하고 종합소득세 과세처분에 관한 심판청구와 함께 불복을 제기하고 있다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

(1) 청구인은 82년～84년, 86년～87년 각각 1회 연립주택을 신축판매한 적이 있으나 그 이후로는 부동산을 거래한 바 없고 쟁점부동산을 신축한 후 90년에 일시 임대하다가 임대가 여의치 못하여 준공 후 6월 이내에 양도한 바 이를 부동산매매업으로 보아 과세한 것은 부당하므로 이를 취소하여야 한다.

(2) 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세하는 경우에도 쟁점부동산 자체의 하자로 인하여 감액하여 준 22,500,000원은 총수입금액에서 제외하여야 한다.

(3) 부가가치세 과세시 쟁점부동산의 토지가액이 확인되는데도 과세시가표준액에 의하여 안분하여 과세한 것은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 84년부터 87년까지 여러 건의 연립주택을 신축분양하는 등 부동산거래가 빈번하였음이 국세청의 전산재산자료에 의해 확인되고 있고, 쟁점부동산은 지하층, 지상3층의 근린생활시설 건물로서 청구외 OOO과 공동으로 89.12.28 신축하여 90.4.2 양도하였다. 또한 동업자인 청구외 OOO도 연립주택 등을 신축하여 분양하는 등 부동산거래가 빈번하다. 이러한 여러정황으로 보아 쟁점부동산은 당초부터 임대목적으로 신축한 것이 아니라 판매목적으로 신축한 것으로 보여진다. 따라서 처분청이 이 건 쟁점부동산의 신축양도에 대해 부동산매매업으로 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 하겠다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 실제매매가액이 405,000,000원이라고 주장하나, 부동산매매계약서상 매매대금이 427,500,000원인 반면, 청구주장을 입증할 수 있는 증빙서류를 달리 제시하지 못하고 있으므로 청구주장 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(3) 청구인은 부가가치세 과세에 오류가 있다고 주장하나, 쟁점부동산 양도와 관련된 부가가치세는 95.7.15 결정고지 되어 그 당시에 다툴 수도 있었는데도 법 소정의 불복청구기간을 경과하여 이 건 불복청구를 하고 있다. 그러므로 이에 대한 불복청구는 불복청구기간내에 적법하게 청구된 것이 아니어서 그 심리를 생략한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 건물을 신축한 후 5개월 후에 양도한 것을 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부

(2) 부동산매매업으로 보는 경우 건물하자로 인한 수입금액의 감액이 있었는지 여부

(3) 건물의 양도에 대한 부가가치세 과세처분에 대한 불복청구가 적법한 청구인지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 소득세법 제20조 제1항 제8호의 규정에 의하면 부동산매매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 한다고 되어 있고 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항은 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다)또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”라고 규정하고 있으며 대법원판례는 86누 138(87.4.14)외 다수에서 “부동산의 매매로 인하여 발생한 이득을 소득세법상 부동산매매업에 의한 사업소득으로 볼 것인지 단순한 양도소득으로 볼 것인지의 구별은 그 매매행위를 『업』으로 하는 것인지의 여부에 그 일반적인 기준이 있다 할 것이고 구체적으로는 그 매매행위의 영리목적성, 규모 및 계속성과 반복성 등에 비추어 사회통념상 사업으로 인정되는가에 따라 구별하여야 한다”고 하고 있다.
• 다. 심리 및 판단

(1) 청구인은 89.10.19 경기도 부천시 오정구 OO동 OOOOO 대지 190㎡를 청구외 OOO과 공동으로 취득하여 89.12.28 동 토지상에 건물을 신축하여 90.4.13 양도한 바 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간을 보면 쟁점부동산의 토지취득일로부터 약 6개월이고 쟁점부동산중 건물준공일로부터 약 4개월로서 청구인이 토지를 취득하여 건물을 신축한 것은 실수요목적인 거주목적이라든가 임대목적 등의 사업용으로 사용하기 위한 것이라고 보기 보다는 근린생활 시설이 대부분인 건물을 신축하여 이를 양도함에 따른 이득을 목적으로 하였다고 보인다. 따라서 본 건 건물을 신축하여 판매하여 생기는 소득은 장기보유로 인한 양도차익이라고 볼 수 없고 부동산매매업에서 발생한 소득에 해당한다고 할 것이므로 처분청이 쟁점부동산의 거래를 부동산매매업으로 보아 이 건 종합소득세를 결정고지한 것은 달리 잘못이 없다고 본다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 양도후 쟁점부동산 자체의 하자로 인하여 양도금액 427,500,000원 중 22,500,000원을 감액하고 405,000,000원만 대가로 받았으므로 이 건 과세시 감액한 금액을 공제하여야 한다고 주장하면서도 이에 관한 어떠한 증빙서류도 제시하지 않고 있어 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(3) 청구인에 대한 쟁점부동산 관련 90년 1기 부가가치세 41,604,300원의 과세처분은 종합소득세 과세처분과는 별개의 처분이므로 이에 불복이 있는 경우에는 심판청구에 앞서 심사청구를 하여야 할 터인데도 이러한 전심절차를 거치지 아니한 이 건 심판청구는 부적법한 청구라 하겠다. 위와 같이 청구인의 종합소득세 심판청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여, 부가가치세에 대한 청구인의 심판청구는 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.