[주 문] 남인천세무서장이 96.1.16 청구법인에게 한 93.1.1～93.12.31사업년도분법인세 138,685,160원은 인천광역시 남구 OO동 OOOO의 상가(토지, 건물)중지상1층의 상가는 임대전용부동산에서 제외하여 당해 사업년도 손금불산입되는 차입금이자를 계산하여 동 사업년도 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요 청구법인은 주택건설업을 영위하는 법인으로서 인천광역시 남구 OO동 OOOO 대지 21,492㎡에 90.9.15부터 92.4.14까지 아파트 560세대를 신축하였고 나머지 1,648.5㎡에는 건평 4,640.58㎡의 상가건물(이하 토지와 건물을 “쟁점상가”라 한다)을 신축(준공 92.8.1)하여 92.10.1부터 임대개시하다가 94.10월까지는 1층은 완전 분양하였으며 지하1층, 지하2층은 94.12.30 분양하였다. 그러나 나머지 2층, 3층, 4층은 94년중에 분양하지 못한 바 심판청구일 현재도 분양하지 않고 임대중인 것은 3층, 4층과 2층의 일부가 있다. 처분청은 쟁점상가가 92.10.1부터 장기간 임대사업에 공하고 있으며 청구법인의 93.1.1-93.12.31 사업년도의 차입금이 자기자본의 2배를 초과한다 하여 쟁점상가가액에 상당하는 차입금의 지급이자를 손금불산입하여 93.1.1-93.12.31 사업년도 법인세 138,685,160원을 96.1.16 청구법인에게 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 96.3.9 심사청구를 거쳐 96.6.13 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구법인이 쟁점아파트 단지내의 쟁점상가를 신축하였으나 준공(92.8.1)전후 주변여건 및 부동산경기등으로 보아 분양여건이 성숙되지 아니하여 부득이 일시적으로 임대한 것인데도 처분청에서 쟁점상가를 임대전용부동산으로 보아 이의 보유와 관련하여 쟁점상가가액에 상당하는 차입금에 대한 지급이자를 손금불산입하여 과세한 처분은 부당하다. 현재 분양이 되지 않은 부분은 원매자가 없어 부득이 일시적으로 임대하고 있는 것이다.
- 나. 국세청장 의견 주택신축업자의 경우에도 신축상가를 임대용으로 전환하였다면 법인세법시행규칙 제18조 제21항 제8호에 의하여 임대전용 부동산으로 보아 이의 보유와 관련한 지급이자 상당액을 손금에 산입하지 않는 것으로서 청구법인은 쟁점상가를 신축하기 이전인 91.12.31일부터 (주)OO유통〔심사결정서에는 (주)OO유통과 6명으로 되어 있으나 잘못으로 보임〕과 5년간 장기임대계약을 체결하여 계약금, 중도금 등 선수금을 받았으므로 분양이 여의치 않아 일시적으로 쟁점상가를 임대하였다고 인정할 수 없으며, 청구법인의 회계처리상 쟁점상가를 고정자산에 편입하여 감가상각을 한 것으로 볼 때 쟁점상가를 임대전용부동산으로 보아 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점상가가 비업무용부동산인 법인세법 시행규칙 제18조 제21항 제8호의 임대전용부동산에 해당되는지 여부를 가리는 데 있다.
- 나. 관계법령 법인세법 제18조의3 제2항 제3호, 같은법시행령 제43조의2 제6항 제1호, 제11항 및 같은법시행규칙 제18조 제21항 제8호의 규정을 모아보면 차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 소비성 서비스업을 영위하지 않는 법인이 임대전용부동산을 포함하여 임야, 농경지등을 소유하는 경우 그 부동산에 상당하는 차입금의 지급이자를 아래와 같이 계산하여 손금부인토록 규정하고 있다. 법 제18조의2 제2항 제2호 내지 제3호의 자산합계액과 자기자본의 2배를 초과하는 차입금상당액중 적은 금액 지급이자 × 총 차 입 금
- 다. 심리 및 판단 청구법인은 쟁점상가중 건물이 92.8.1 준공되자 이를 임대사업에 공하다가 이로부터 2년이 지난 94.10월부터는 이를 분양하였음이 청구법인의 장부등에 의하여 확인되고 있다. 청구법인의 쟁점상가의 임대 사항을 살펴본다. (가) 지하 1층과 지하 2층을 (주)OO유통에 임대하는 임대차계약을 91.12.30 체결하면서 그 기간을 임차인의 개점일로부터 60개월로 하였음을 볼 때에 청구법인이 이를 신축한 것은 임대사업에 공하기 위하였다고 보이므로 이를 전시 법인세법·령에서의 임대전용부동산에 해당되지 아니한다 하기 어렵다. (나) 지상2층은 목욕탕, 병원, 피아노학원을 운영하는 자에게 임대되었으며 지상3층과 4층은 볼링사업을 영위하는 자에게 임대되어 심판청구일 현재에도 임대인이 이들 사업을 영위하고 있을 뿐만 아니라, 위와 같은 사업에 필요한 시설을 임차인이 한 점으로 보아 이들 부동산 또한 임대전용부동산이 아니라 하기 어렵다. (다) 근린생활시설인 지상1층은 14호로 구분되어 동 상가건물 준공일 이후 2년간의 임대차계약이 체결되어 임대차기간이 만료된 후에 이들 상가는 전부 분양되었다. 그러하다면 쟁점상가와 함께 건축된 청구법인이 분양한 아파트에 입주한 주민들의 생활편의에 공하다가 임대차계약기간이 종료되자 이를 다른 사람에게 분양하였다고 보이는 이들 상가는 임대를 목적으로 신축하였다고 보기보다는 청구법인이 분양한 위 아파트와 함께 신축한 상가가 분양되지 아니한 기간에 이를 일시적으로 임대하였다가 임대차기간이 종료된 전후에 이를 분양하였다고 보는 것이 오히려 실질내용에 부합된다 할 것이므로 이는 임대전용부동산에 해당된다 하기는 어렵다. 이 건 청구주장 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.