주택의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 88.9.1 인천광역시 남구 OO동 OOOOOOO 대지 144.8㎡를 취득하여 89.5.25 동 대지위에 주택 246.07㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축한후 90.9.5 쟁점주택을 양도하였으며, 91.5월 취득가액 46,400,230원, 양도가액 50,114,860원으로 양도소득세 과세표준 확정신고를 하고 이에따른 90년도분 양도소득세 408,960원 및 동 방위세 40,890원을 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액과 양도가액이 신빙성이 없다는 이유로 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 96.1.3 청구인에게 90도분 양도소득세 10,176,550원 및 동 방위세 2,035,310원을 결정고지하였다.(96.1.15 양도소득세 9,699,220원 및 동 방위세 1,985,040원으로 경정 결정되었음) 청구인은 이에 불복하여 96.2.7 심사청구를 거쳐 96.5.31 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 90.9.4 주택을 양도한 후 대지는 실지거래가액으로, 건물은 기준시가로 계산하여 취득가액과 양도가액을 신고하였고 이에따른 양도소득세 및 방위세를 납부하였는바, 처분청이 대지의 실지거래가액에 대한 확인조사도 하지 아니하고 임의로 기준시가에 의하여 과세함은 부당하니 청구인이 신고한 가액을 인정하여 양도소득세 및 방위세를 부과하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 90.9.4 쟁점주택을 양도한 후 대지는 실지거래가액으로, 건물은 기준시가로 신고하였는바, 대지의 경우 취득가액은 매매계약서상의 가액 24,500,000원으로, 양도가액은 쟁점주택의 전체 양도가액 98,500,000원을 임의로 안분한 가액인 26,000,000으로 신고하였는바, 그 신빙성을 인정하기 어려우므로 처분청이 대지와 건물 공히 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세 및 방위세를 부과한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점주택의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제1항 제1호는 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 양도소득으로 보도록 규정하고 있고, 같은법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호는 토지 또는 건물의 양도 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가로 하도록 하면서 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서 “대통령령이 정하는 경우”를 제2호와 제3호에서 규정하고 있는 바 제3호(93.12.31 개정되기 전의 것)는 “양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 들고 있다.
• 다. 심리 및 판단.

(1) 쟁점주택의 취득 및 양도와 관련하여 청구인은 취득가액 46,400,230원(대지 24,500,000원, 건물 21,900,230원), 양도가액 50,114,860원(대지 26,000,000원, 건물 24,114,860원)으로 신고하였음이 양도소득세과세표준신고서에 의하여 확인된다. 한편, 쟁점주택의 기준시가는 취득가액 44,324,303원(대지 26,741,464원, 건물 17,582,840원), 양도가액 70,036,920원(대지 50,680,000원, 건물 19,536,920원)임을 알 수 있다.

(2) 청구인이 신고한 내역을 건물과 대지로 나누어 살펴볼때, 건물의 경우 보유기간동안 10.1% 상승한 것으로 나타나 기준시가의 상승율 10.1%와 동일한 수준이나, 대지의 경우 6.1% 상승한 것으로 신고하여 같은 기간 동안의 기준시가 상승율 89.5%에 현저히 미치지 못함을 알 수 있다. 한편, 전국의 지가상승율이 88년 24.47%, 89년 31.97%, 90년 20.58%로 88～90년은 지가상승율이 유례없이 높았던 시기였던 점을 감안하더라도 청구인이 신고한 쟁점주택의 대지분 상승율은 매우 낮은 수준임을 알 수 있다.

(3) 청구인은 청구인이 신고한 대지의 취득가액과 양도가액은 실지거래가액이라고 주장하면서, ①취득가액에 대한 증빙으로 매매대금이 24,500,000원으로 기재된 쟁점주택의 대지분 매매계약서와 매도인 청구외 OOO의 확인서 ②양도가액에 대한 증빙으로 매매대금이 98,500,000원(대지 26,000,000원, 건물 72,500,000원으로 안분)으로 기재된 쟁점주택의 매매계약서와 매수인 청구외 OOO의 확인서를 당심판소에 증빙으로 제출하고 있다. 앞서 살펴본 바와 같이, 청구인이 신고한 쟁점주택의 대지부분 상승율은 동 대지의 기준시가 상승율이나 전체 지가상승율에 비하여 현저히 낮은 점을 감안한다면, 청구인이 객관적이고 신빙성있는 증빙의 제시에 의하여 취득가액과 양도가액을 입증할때 그 가액을 실지거래가액으로 인정받을 수 있을 터인데, 청구인이 제출한 전시 증빙만으로는 청구인이 주장하는 실지양도가액을 인정하기는 어렵다고 판단된다.

(4) 그렇다면, 전시 쟁점주택의 매매계약서상의 대지분 양도가액 26,000,000원은 합리적인 근거없이 임의로 안분된 것으로 처분청이 이를 부인하고 쟁점주택의 대지와 건물 공히 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세와 방위세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.