농지를 8년자경농지로 볼 수 있는지 여부와 토지의 양도당시 기준시가를 산정함에 있어 국세청장이 정한 일반배율을 적용할 것인지 아니면 특수배율을 적용할 것인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 90.3.24 경기도 성남시 분당구 OO동 OOOOO 대지 697㎡, 같은동 OOO 전 225㎡, 같은동 OOOOO 전 1,256㎡, 같은동 OOOOO 답 691㎡(위 토지 전부를 이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOOO개발공사에 협의양도(수용)하고, 90.4.30 및 90.7.27 자산양도차익예정신고를 함에 있어 쟁점토지 중 대지를 제외한 부분은 8년이상 자경농지의 비과세대상으로 하였고, 대지등에 대하여는 쟁점토지가 양도당시 군사시설물 보호지역내에 있다하여 국세청장이 정한 특수배율(1.0배)을 적용하여 계산한 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세는 면제신청하고 방위세를 신고납부하였다. 처분청은, 쟁점토지 중 전·답은 청구외 OOOO개발공사의 보상금지급당시 현황이 잡종지로 되어 있어 양도당시 농지로 볼 수 없으므로 양도소득세 비과세 대상인 8년이상 자경농지에 해당하지 아니하며, 쟁점토지의 양도일 이전인 89.10.26 청구외 OOOO개발공사와 관할부대장과 사이에 건축허가사항에 관한 사전협의가 성립되었으므로 쟁점토지는 국세청기준시가액표에서 규정한 특수배율 적용 대상토지에 해당되지 아니한다 하여 일반배율(10.71배)을 적용하여 계산한 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세는 전액면제하고 96.3.16 청구인에게 90년 귀속 양도소득세에 대한 방위세 17,754,550원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.3.22 심사청구를 거쳐 96.5.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점토지 중 경기도 성남시 분당구 OO동 OOO 전 225㎡중 농가주택 38㎡를 제외한 187㎡, 같은동 OOOOO 전 1,256㎡중 축사면적 497.25㎡를 제외한 758.75㎡, 같은동 OOOOO 답 691㎡중 농가주택 33㎡를 제외한 658㎡(위의 토지 전부를 이하 “쟁점농지”라 한다)는 청구인이 8년이상 자경한 농지로서 양도소득세비과세대상이므로 방위세도 비과세되어야 하고, 또한 쟁점토지 소재지는 군사시설보호구역으로서 기준시가 계산시 특수배율(1.0배)을 적용하여야 하나 처분청에서 특정지역배율(10.71배)을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구외 OOOO개발공사에서 쟁점토지를 협의수용할 당시 현지조사하여 토지의 사실현황을 파악하여 보상금을 지급한 “보상금 지급현황 검정용 조서”에 공부상 지목은 전·답으로 되어 있으나 사실상은 잡종지로 확인되어 잡종지로 보상가액을 지급하였으므로 청구인이 양도한 쟁점농지는 양도일 현재 농지가 아니므로 양도소득세 비과세대상인 8년이상 자경한 농지로 볼 수 없다 하겠고, 또한 쟁점토지는 90.3.24 청구외 OOOO개발공사에 수용되어 소유권이 이전되었고, 건설부장관은 그 전인 89.5.2 국방부장관과 쟁점토지를 포함한 부근일대의 토지에 대하여 택지개발 예정지구의 지정에 관한 협의를 하였고, 사업시행자인 청구외 OOOO개발공사는 89.10.26 국방부 제OOOO부대장과 사이에 통신시설 이전에 관한 협약을 한 사실이 있는데 당초 건설부장관과 국방부장관 사이에 89.5.2 택지개발예정지구 지정에 관한 협의를 한 후에는 쟁점토지에 건축허가를 신청하여 군부대장의 동의를 구할 수 있다고 할 것이므로 쟁점토지의 양도에 대하여 특수배율적용을 배제하고 특정지역 배율(10.71배)을 적용하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 쟁점농지를 8년자경농지로 볼 수 있는지 여부와 쟁점토지의 양도당시 기준시가를 산정함에 있어 국세청장이 정한 일반배율을 적용할 것인지 아니면 특수배율을 적용할 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 구소득세법 제5조 제6호 (라)목(93.12.31 삭제되기 전의 것)에서 양도할 때까지 8년이상 계속하여 자기가 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세·감면과 소액부징수의 경우를 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제14조 제3항(90.12.31 개정되기 전의 것)에 『법 제5조 제6호 (라)에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 취득한 때로부터 양도할 때까지의 사이에 8년이상 자기가 경작한 사실이 있는 양도일 현재의 농지(이하 생략)』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제5조 제1항(94.4.19 개정되기전의 것)에는 『영 제14조 제3항·제4항 및 제7항에서 “농지” 라함은 전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말하며, 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로 등을 포함한다』라고 규정하고 있다.

(2) 구소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 (가)목 (90.5.1 개정되기전의 것)에서 국세청장이 정하는 특정지역내의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 결정하도록 규정하고 있고, 그에 따라 마련된 국세청기준시가액표는 『군사시설물 보호구역 등에 대한 국세청 기준시가 적용특례』에서 특정지역내에서도 도시계획법, 군사시설보호법 또는 군사관계법령등에 의한 보안지역, 군사시설물 보호지역내에 있는 토지에 대하여는 특정지역에 일반적으로 적용되는 배율을 적용하지 아니하고 특수배율(토지과세시가표준액의1.0배)을 적용하되, 다만 군사시설 보호법 제7조, 공군기지법 제16조, 제20조 또는 군사관계법령에 의하여 당해 토지의 양도일 이전에 국방부장관 또는 군부대장과 관계행정청의 건축허가사항에 관한 사전협의가 성립된 경우에는 특수배율을 적용하지 아니하도록 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 먼저 쟁점농지가 8년이상 자경농지에 해당되는지 여부를 보면

(1) 전시한 법령을 보면, 양도소득세 비과세대상인 8년이상 자경농지라 함은 취득한 때로부터 양도할 때까지 사이에 농지소재지에 8년이상 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있는 양도일 현재의 농지이어야 한다 하겠다.

(2) 청구외 OOOO개발공사에서 쟁점토지를 협의수용할 당시 현지조사하여 사실현황을 파악한 『보상금 지급현황 검정용 조서』를 보면, 쟁점농지의 공부상 지목은 전·답이나 사실상 이용현황은 잡종지로 되어있고, 수용에 따른 보상도 잡종지에 대한 보상가액을 지급하였음이 확인되고 있는 점, 청구인의 쟁점농지이외의 다른 농지는 공부상 지목이 답이고 사실상 이용현황도 답으로 되어있는 점등으로 보아 청구외 OOOO개발공사에서 사실상 농지를 잡종지로 확인하였다고는 보여지지 않으며, 또한 쟁점농지위에 축사 및 주택등 건물이 있는 것으로 볼 때 쟁점농지는 양도당시에는 잡종지로서 실제로 경작에 사용되는 토지가 아닌 것으로 인정된다 하겠으므로 쟁점농지를 양도소득세 비과세대상인 8년이상 자경농지로 볼 수 없다 하겠다. 다음 군사시설물 보호구역내에 있는 쟁점토지의 양도당시 기준시가를 산정함에 있어 국세청장이 정한 일반배율을 적용할 것인지 아니면 특수배율을 적용할 것인지 여부를 보면

(1) 성남시가 90.6.4 청구인에게 통보한 민원회신문에 의하면 쟁점토지는 90.3.24 양도당시 군용전기통신법에 의한 군용전기통신시설 특별보호구역내에 위치하고 있는 토지인 것으로 인정되고, 한편 군용전기통신시설 보호구역내에 있는 쟁점토지 주위 일대의 토지에 관하여, 건설부장관은 89.5.2 국방부장관과 택지개발 예정지구 지정에 관한 협의를 하였고 사업시행자인 OOOO개발공사는 89.10.26 국방부 제OOOO부대장과 통신시설 이전에 관한 협약을 하였음이 관련기록에 의하여 확인되며,

(2) 국세청기준시가액표 중 군사시설물보호구역등에 대한 국세청기준시가 적용특례규정은 군사시설물보호구역내의 토지는 특정지역내에 있다고 하더라도 건축에 관한 공법상의 제한이 있고 이러한 제한이 양도 및 취득가액에 영향을 미치는 점을 고려하여 특수배율(1.0배)을 적용하도록 하는데 그 입법취지가 있는바, 군사시설보호법 제7조 등에 의하여 당해토지가 양도 및 취득일 이전에 군부대장과 관계행정청의 건축허가사항에 관한 사전협의가 성립된 경우에는 건축에 관한 공법상의 제한에서 사실상 벗어난 것으로 볼 수 있고, 또한 공법상의 제한을 받지 아니함을 전제로 그 양도 및 취득가액이 결정되므로 단서규정에서 이러한 경우에는 특수배율이 아닌 특정지역의 배율을 적용하도록 하고 있다.

(3) 89.5.2 건설부장관과 국방부장관 사이의 협의는 택지개발 예정지구에 관한 개괄적인 협의로서 고도제한, 군용전기통신 보호구역에 대한 개발시기, 부대인근 보안과 관련된 공원조성 또는 아파트 층고제한 등 구체적인 사항에관하여는 관련 부대장과 다시 협의하여 세부계획을 세울 것을 조건으로 하고 있으므로 위 협의를 앞에서 본 국세청 기준시가액표에서 규정한 건축허가사항에 관한 사전협의로 보기는 어렵다고 보여지나(대법원93누4328, 93.12.4 같은 뜻임), 89.10.26 사업시행자인 OOOO개발공사와 국방부 제OOOO부대장과 사이의 협약은 그 성질상 구체적인 협의일 뿐만 아니라 그 내용상으로도 관할 부대장이 보안상 중대한 영향을 미칠 우려가 있는 특단의 사정이 없는 한 건축허가 등에 동의하여 주겠다는 취지로 해석함이 상당하므로 위 협약은 국세청 기준시가액표에서 규정한 건축허가에 관한 사전협의가 성립된 경우에 해당한다고 보아야 할 것이다.(대법원 94누14124, 95.3.10 같은 뜻임)

(4) 위와 같은 사실과 관련법령을 종합하여 보면, 쟁점토지는 국세청기준시가액표에서 규정한 국방부장관 또는 군부대장과 관계행정청의 건축허가사항에 관한 사전협의가 성립된 후에 양도된 경우에 해당되므로, 쟁점토지의 양도당시 기준시가를 국세청장이 정하는 특정지역에 대한 일반배율(10.71배)을 적용하여 산정한 다음 이 건 양도소득세에 대한 방위세를 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.