토지가 양도일 현재 8년 자경농지에 해당되는지 여부와 기준시가에 의하여 과세하는 경우 그 양도차익이 실지거래가액을 초과할 수 없는 것인지 여부(취소)

[참조결정] 국심1991중2440

[주 문] 안산세무서장이 95.8.16 청구인에게 결정고지한 94년도 귀속분 양도소득세 39,302,440원의 과세처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 옹진군 대부면 O리 OOOOO 답 2,007㎡를 59.11.18 취득하여 94.7.11 토지거래계약허가를 받아 94.7.21 양도하였다. 처분청은 쟁점토지가 양도일(94.7.21)현재 농지가 아닌 공장부지라하여 8년 자경농지에 해당되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 95.8.16 청구인에게 94년도 귀속분 양도소득세 39,302,440원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.1.8 심사청구를 거쳐 96.5.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

(1) 쟁점토지를 59.11.28 취득한 후 계속하여 자경하여 오던중 91.9.6 청구외 (주)OO레이콘에 양도하였으나 양도당시 쟁점토지의 지목이 농지라 등기이전이 불가능하여 부득이 92.3.31 공장부지로 전용하기 위한 허가를 득하고 (이후 쟁점토지의 지목이 잡종지로 전환) 94.7.11 토지거래허가를 받아 서류에 의한 등기이전절차만을 94.7.21 이행한 것임에도 이러한 사실을 인정하지 아니하고 등기부상 접수일을 실제 양도일로 보아 양도일 현재 농지가 아니라고 하여 이 건 과세한 처분은 부당하고,

(2) 예비적청구로서, 이 건 양도소득세를 과세함에 있어서 실지양도가액 18,210,000원을 초과하여 기준시가에 의한 양도차익을 77,263,558원으로 결정한 처분은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 결정결의서등 심리자료를 보면, 첫째, 쟁점토지의 양수자인 청구외 (주)OO레미콘이 신고한 보유토지명세서에 의하면 취득일이 94.7.21로 나타나고, 동 법인의 93년 이전 결산서상에도 쟁점토지 구입에 대한 관련계정(선급금)등을 발견할 수 없으나, 청구인이 쟁점토지 양도시 작성된 검인계약서에 의하면 잔금지급약정일이 94.7.15로 되어 있고, 등기부상접수일은 94.7.21로 나타나고 있으며, 둘째, 쟁점토지의 경우 92.3.31 당초 지목이 “답”에서 공장부지로 전용하도록 관할 행정관청인 경기도로부터 농지전용허가를 득하였음이 나타나고 있고, 이후 지목이 잡종지로(공장부지로 전용) 변경된 후 쟁점토지를 양도하였음을 알 수 있다. 셋째, 매수자인 청구외 (주)OO레이콘이 쟁점토지를 공장부지로 전용하는 과정에서 92.1월 작성하여 행정관청에 제출한 토지사용승락서에 의하여도 실제소유자는 청구인임이 나타나고 있는 것으로 볼 때 이날 이전인 91.9.6자로 이미 쟁점토지를 양도하였다는 청구주장은 사실로 보기 어렵다 할 것이다. 쟁점토지는 청구인이 취득당시는 농지였으나, 양도시기는 공장부지로 전용된 이후인 94.7.21로서 양도소득세 비과세규정이 적용되지 않으므로 당초처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점토지가 양도일 현재 8년 자경농지에 해당되는지 여부와 기준시가에 의하여 과세하는 경우 그 양도차익이 실지거래가액을 초과할 수 없는 것인지 여부를 가린다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(93.12.31 삭제되기 이전의 것) 제5조 제6호 (라)목, 동법시행령 제14조 제3항에 의하면 취득한 때로부터 양도한 때까지의 사이에 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있는 양도일 현재의 농지(농지세과세대상)의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 비과세한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점토지를 8년 이상 자경한 사실이 쟁점토지 등기부등본, 주민등록등본 및 처분청 과세자료에 의하여 확인되고 있고, 이에 대하여 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 이 건 다툼은 양도일 현재 쟁점토지가 농지인지 여부에 있다 할 것인바, 처분청은 매수자 명의로 소유권이전등기가 된 94.7.21 현재 쟁점토지는 농지가 아니므로 8년 이상 자경농지에 해당되지 아니한다는 의견인 반면, 청구인은 91.7.6 양도계약을 체결한 당시 농지이므로 쟁점토지는 8년 이상 자경농지에 해당된다는 주장이다. 먼저, 8년 이상 자경농지에 대하여 양도소득세를 비과세하도록 규정하고 있는 위 관련법령에서 양도일 현재 농지라 함은 양도계약체결당시에 농지임을 요한다는 취지로 해석해야 할 것이다(대법원 90누2499, 90.10.23, 국심 91중2440, 92.1.29 외 다수 같은 뜻). 다음, 양도계약체결당시가 언제인지와 양도일 현재 농지인지 여부에 대하여 본다.

(1) 청구인은 91.7.6 쟁점토지를 양도하기로 계약을 체결하였다고 주장하면서 부동산매매계약서와 농지전용허가증을 제시하고 있는 바, 이를 살펴보면, 부동산매매계약서에 매매대금 18,210,000원, 계약금 1,800,000원은 계약시 지불하고 중도금 10,000,000원은 91.8.l6 지불하며, 잔금 6,410,000원은 91.9.6 지불하기로 91.7.6 계약하였으며, 계약서상 매수자가 주식회사 OO레미콘 대표이사 OOO이고 법인도장이 날인되어 있는 점, 농지전용허가증은 주식회사 OO레미콘 OOO가 92.3.31 경기도지사로부터 공장(레미콘)부지조정 목적으로 전용허가 받은 사실이 확인되는 점 등으로 보아 이 건 양도계약체결 당시는 91.7.6이라고 판단된다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 59.11.18 취득하여 31년간 소유하고 쟁점 토지 소재지에서 계속하여 거주하여온 원주민이며 농민이었고, 안산시장이 발행한 지방세 세목별 과세증명서에 의하면 쟁점토지는 91.7.6 현재 농지세과세대상(과표미달 비과세)임이 확인되고 있다. 위의 사실과 관련법령을 종합하여 볼 때, 쟁점토지는 91.7.6 양도계약을 체결하였고 양도일 현재 8년 이상 자경농지에 해당된다고 판단된다. 한편, 기준시가에 의하여 과세하는 경우 그 양도차익이 실지거래가액을 초과할 수 없다는 예비적청구는 다툼의 실익이 없으므로 심리를 생략한다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.