상가의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 처분청은 청구인이 경기도 안산시 OO동 OOOOO OOOO OO OO 대지 38.55㎡ 및 상가 85.92㎡(이하 “쟁점상가”라 한다)를 1983.5.25자로 19,415,720원에 취득하여 1993.9.1자로 30,000,000원에 양도한 것으로 양도차익을 계산하여 1993년 귀속 양도소득세 848,634원을 확정신고한데 대하여, 신고한 양도가액이 실가와 다른 것으로 보아 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 1996.1.3 청구인에게 1993년 귀속 양도소득세 22,157,710원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.2.14 심사청구를 거쳐 1996.4.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인주장 청구인은 쟁점상가를 1993.7.5 청구외 OOO(실매수자 OOO의 대리인)과 39,500,000원에 양도계약을 체결하고 1993.7.31 쟁점상가를 명도하기로 하였으나 매수자 OOO가 1993.7.31까지 OOO에게 계약시 맡긴 10,000,000원외 잔금을 지불하지 않고 포기함으로 OOO은 청구외 OOO에게 30,000,000원에 매수토록 소개하고 보증금 10,000,000원을 공제한 20,000,000원을 1993.8.16 청구인에게 지불하였으며, 청구인이 양도 가액으로 매수자 OOO로 부터 받은 금액은 30,000,000원이고, 그외 9,500,000원은 OOO가 위약금조로 지불한 것으로 처분청이 청구인의 양도가액이 신고내용과 상이한 것으로 본 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점상가의 양도가액을 30,000,000원으로 하여 신고하였으나 조사된 양도 가액은 39,500,000원으로 확인되고, 청구인도 신고한 양도가액이 사실과 다름을 인정하고 있는 바, 이 건 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니므로 처분청의 기준시가에 의한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점상가의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1990.12.31 개정) 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목에는 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 같은법시행령 제170조 제4항에는 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. ～ 2. (생략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』로 규정되어 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점상가의 실지거래가액에 대한 입증서류로 양도매매계약서로서 매수자를 OOO으로 한 계약서와 매수자를 OOO로 입회인을 OOO으로 한 계약서를 제출하였으며, 쟁점상가의 양도대금이 30,000,000원임에 대하여 매수자 OOO 및 청구외 OOO의 거래사실확인서 및 사실경위서를 제출하였고, 청구인은 쟁점상가가 시가보다 낮게 양도된 사유에 대한 증빙으로 쟁점상가 대지지분이 분양자의 상속세미납으로 국가에 압류처분된 상태였기 때문이라고 주장하면서 그 입증서류로 쟁점토지의 등기부등본 및 쟁점상가와 같은건물의 지층2호에 대한 매매계약서를 제시하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점상가의 실지양도가액은 청구인이 신고한 30,000,000원이고 나머지 9,500,000원은 당초 매수자인 청구외 OOO의 계약불이행에 따른 위약금이라고 주장하는 바 청구인이 제시한 당초계약서에는 매매대금이 39,500,000원으로, 매수자가 OOO으로 되어 있고 청구인이 매수자라고 주장하는 OOO는 계약서에 전혀 명시되어 있지 아니하며, 또한 등기부상 매수자인 청구외 OOO와 체결한 매매계약서에는 매매대금이 30,000,000원으로, 청구외 OOO의 입회인으로 되어 있고, 위 매매계약서들은 모두 그 계약일이 1993.7.5로 동일자에 계약된 것으로 되어 있는 바, 쟁점상가의 양도가액은 청구인이 신고한 30,000,000원에 불과하고 처분청이 매매대금이라고 하는 39,500,000원중 잔여 9,500,000원은 청구외 OOO의 계약위반에 따른 위약금이라는 청구주장은 위 매매계약서의 내용으로 보아 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 기타 실지양도가액에 대한 매수자 및 청구외 OOO의 확인서와 저가양도에 대한 입증서류로 제출한 쟁점상가와 같은 건물의 다른상가의 매매계약서 등은 쟁점상가 양도 가액을 입증할 객관적이고 직접적인 증빙서류로 인정하기 어렵다 할 것이다. 따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.