[참조결정] 국심1994경0760
[주 문] 부천세무서장이 96.1.3 청구법인에게 한 90.1.1～90.12.31 사업 년도 법인세 20,341,120원 및 동 방위세 2,187,940원, 91.1.1～ 91.12.31 사업년도 법인세 134,502,290원, 93.1.1～93.12.31 사업 년도 법인세 181,491,600원의 부과처분은 각 사업년도의 소득 금액을 계산함에 있어 인천광역시 남구 OO동 OOOOOOO 잡종지 37,230㎡를 92.7.18까지는 비업무용 부동 산에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 각각 경정하고 나머 지 청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구법인은 건설업을 영위하는 법인으로서 공동주택을 신축하기 위하여 87.11.10 인천광역시 남구 OO동 OOOOOOO 잡종지 37,230㎡(92.9.19 동 토지는 OOOOOOO외 2필지로 지번분할 되었으며 이하 “쟁점토지①”이라 한다) 및 같은 동 OOOOOOO 잡종지 18,783㎡(이하 “쟁점토지②”라 하고 “쟁점토지①”과 “쟁점토지②”를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOOO개발공사로부터 취득하였다. 처분청은 청구법인이 쟁점토지를 취득한 후 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 제12호에서 정한 기한 내에 청구법인의 업무에 직접 사용하지 아니한 비업무용부동산으로 보아 96.1.3 이에 대한 90.1.1～90.12.31 사업년도 법인세 20,341,120원 및 동 방위세 2,187,940원, 91.1.1～91.12.31 사업년도 법인세 134,502,290원 및 93.1.1～93.12.31 사업년도 법인세 181,491,600원 합계 338,522,950원을 청구법인에게 결정고지 하였다. 청구법인은 이에 불복하여 96.2.23 심사청구를 하여 96.4.12 심사결정서를 수령한 후 96.4.25 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 국세청장의견
- 가. 청구법인 주장 청구법인은 쟁점토지를 OOOO개발공사로부터 주택건설용지로 사용한다는 조건(환매특약조건)으로 취득한 것으로서 89년과 92년에 주택건설사업계획승인신청을 인천시에 하였으나, 주택단지에 부적합하다는 이유로 입지심의에서 부결한다는 통지를 받아 공동주택을 건축하지 못한 것인 바, 이는 인천시의 행정규제로 인하여 건축하지 못한 것으로서 법령의 규정에 의하여 그 사용이 금지 또는 제한된 것으로 봄이 타당하다고 할 것이므로 이를 비업무용으로 보아 과세한 당초 처분은 부당하다.
- 나. 국세청장 의견 청구법인은 쟁점토지의 지상에 공동주택을 신축하기 위하여 인천시에 주택건설사업승인을 위해 입지심의를 신청하였으나, 인천시에서 87.7.19 및 92.9.26 회시된 입지심의결과에 의하면 쟁점토지가 침수지역이고 인근공장들로부터 소음 및 악취로 공동주택건립지로는 부적합하다는 통보를 받은 사실이 있고, 또한 인천시청의 심의결과 내용 O 93.10.26 질의 회신한 주택단지의 범위를 보면 주택건설촉진법 제33조 및 같은 법 시행령 제32조에 의거 단독주택의 경우 20호, 공동주택의 경우 20세대 이상의 주택이라고 회신하고 있는 바, 인천시의 입지심의 결과 통보는 행정예고적인 사항으로서 행정처분이 아닐 뿐만 아니라 공동주택신축 이외의 목적에 사용하는 것까지 부적합하다는 내용으로 볼 수 없고, 쟁점토지 취득 후 법령의 규정에 의하여 그 사용이 금지 또는 제한된 것으로도 볼 수 없으며 또한 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 제12호에 규정된 기한 내에 업무에 직접 사용하지 아니하고 보유하는 동안 쟁점토지의 시가가 공시지가를 기준으로 12배 이상 상승하는 등 지가상승으로 인한 이익을 취한 것이므로 처분청이 전시 법규정에 의거 쟁점토지를 비업무용 부동산으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점토지를 비업무용 부동산으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
- 나. 관련법령 법인세법 제18조의 3 제1항에 『다음 각호의 1에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여 각 사업년도에 지급한 차입금의 이자 O 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액은 각 사업년도의 소득금액계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다』라고 규정하면서 제1호에 『당해 법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용실태 등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 대통령령이 정하는 것』이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제43조의 2 제1항에서 『법 제18조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산(이하 “비업무용 부동산등”이라 한다)을 말한다』고 규정하고, 같은 조 제3항에서는 『제1항의 규정에 의한 비업무용부동산등의 판정기준에 관하여는 재무부령으로 정한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제18조 제3항 제12호에 『비업무용부동산이라 함은 매매용부동산에 해당하는 부동산을 말한다. 다만, 부동산매매업을 주업으로 하거나 주택신축판매업을 하는 법인이 취득한 매매용부동산(주택신축판매업의 경우에는 주택신축용 토지에 한한다)으로서 취득 후 2년이 경과되지 아니한 것(주택 등 건물의 신축판매용부동산의 경우에는 토지를 취득한 후 2년 이내에 착공한 것으로서 공사진행 O에 있는 것)을 제외한다』고 규정하고, 같은 조 제4항에서는 『당해 부동산의 취득 후 법령의 규정에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 부동산으로서 그 사용이 금지 또는 제한된 날로부터 3년이 경과되지 아니한 부동산은 제3항의 규정에 불구하고 비업무용 부동산으로 보지 아니한다.』고 규정하고 있는바, 여기에서 말하는 “토지의 취득 후 법령의 규정에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 경우”라고 하는 것은 법령의 규정 그 자체에 의하여 직접 사용이 금지 또는 제한된 경우뿐만 아니라 행정청이 법령에 규정된 권한에 의하여 행정작용의 일환으로 토지의 사용이 금지 또는 제한된 경우도 포함된다고 할 것(대법원 93누1893, 94.11.11; 93누18860, 94.1.25; 국심 94경760, 96.9.4 외 다수 동지)이다.
- 다. 사실관계
(1) 쟁점토지 취득경위 등 내용 청구법인은 주택건설업·주택수리업 등을 목적으로 80.3.7 설립된 법인으로서 81.11.5 주택건설촉진법에 의하여 경기도에 주택건설사업자로 등록을 하고 82.3.2 관할 부천세무서장에게 사업자등록을 필하였음이 법인의 등기부등본, 주택건설 사업자등록증 및 사업자등록증에 의하여 확인되고 있고 청구법인은 82.3.2 이후 계속하여 아파트 및 빌라를 신축, 분양하던 O 84.12.27 OOOO개발공사로부터 쟁점토지를 14억 9천만원에 취득하기로 하는 매매계약을 체결하였는바 그 매매계약서 제17조에서는 청구법인이 쟁점토지를 지정기일(3년)내에 지정용도(주택건설용지)에 사용하지 아니하거나 다른 목적으로 사용하는 경우, 매도자인 OOOO개발공사 인천지사장이 이 건 매매계약을 해제할 수 있도록 규정되어 있으며 쟁점토지는 매각당시 용도지역이 준공업지역이어서 건축법상 사용 가능한 주택건설용지로 용도를 지정하여 매각하였다고 OOOO개발공사 인천지사장이 확인하고 있다. 또한 OOOO개발공사가 88.6.8 쟁점토지의 소유권을 청구법인의 명의로 이전하면서 지정기일 내에 지정용도에 사용하지 아니할 경우 이를 환매할 수 있는 환매특약등기(환매기간: 매매계약 체결일로부터 5년)를 하였음이 쟁점토지 등기부등본에 의하여 확인된다.
(2) 인천광역시장의 행정행위 내용 청구법인은 쟁점토지① 위에 공동주택을 건축하기 위하여 주택건설촉진법 제33조 및 동 법 시행령 제32조의 규정에 따라 주택건설사업계획 입지심의 신청서를 인천광역시에 신청하였음이 인천광역시장으로부터 당심판소에 회신된 공문(주건 58500-OOOO, 97.7.12) 및 입지심의 신청서 사본에 의하여 확인되고 있고, 89.7.19 인천광역시장은 쟁점토지①은 준공업지역 내의 토지로서 침수지역이며 인근 기존공장으로부터 악취, 소음 등이 심각하여 주거생활에 불편이 예상되어 공동주택 건립지로는 부적합하다는 내용을 통보하였음이 동 광역시의 공문(주택 30411-OOOOO, 89.7.19)에 의하여 확인되고 있으며, 이후 청구법인은 공동주택 설계도면을 작성한 대가로 92.6.17 건축사 OOO에게 2천만원을 지급하고 세금계산서를 교부 받은 후 주택건설사업계획 입지심의 신청을 다시 하였으나 92.9.26 인천광역시장은 역시 쟁점토지① 소재지는 공해지역이므로 주택단지로서는 부적격하다 하여 청구법인의 입지심의 신청을 부결통보 하였음이 설계도면 작성관련 세금계산서 및 인천광역시장의 공문(주지 30411-OOO, 96.9.26)에 의하여 확인되고 있고, 인천광역시장이 청구법인의 공동주택 입지심의 신청을 주택단지 부적격이라는 이유로 부결 통보한 것은 위 토지가 도시계획상 용도지역으로는 아파트 등 공동주택 건립에 지장이 없는 준공업지역이나 주변에 공해공장이 근접하여 있어 입주 후 공해로 인하여 발생케 될 것으로 판단되는 주민의 집단반발을 사전에 방지코자 예방행정차원의 부득이한 조치이었으며 입지심의 결과의 부적격판단은 주변에 공해공장 등이 이전되지 아니하는 한 건축법에서 정한 건축허가 등의 제한규정에 의한 것으로 볼 수 있다고 회신(주택 58507-OOO, 94.5.26)한 사실이 확인되고 있을 뿐만 아니라 인천광역시장은 쟁점토지①을 포함한 이 사건 토지 일원을 건축법의 규정에 의하여 공동주택건립 불가지역으로 93.5.14 공고(인천광역시 남구 공고 제93-OOO호)하여 관리하고 있음이 확인(인천광역시 주택 58507-OOO, 94.5.26)되고 있다.
(3) OOOO개발공사 인천지사장의 조치내용 OOOO개발공사 인천지사장은 쟁점토지 매각당시 주택건설이 가능하였기 때문에 주택건설용지로 지정하여 매매계약한 것이므로 정부의 200만호 주택건설사업에 적극 호응하는 취지에서 청구법인의 입지심의를 재고하여 달라는 공문을 인천광역시장에게 발송한 사실이 있고 또한 인천광역시장의 쟁점토지에 대한 건축허가제한으로 인하여 청구법인이 공동주택을 신축하지 못한 불가피한 사정을 감안, 쟁점토지에 대한 환매권 행사를 하지 아니하고 단지 92.1.17 쟁점토지에 대하여 매매, 증여, 저당권 설정 기타 일체의 처분행위금지를 목적으로 하는 가처분 결정을 인천지방법원으로부터 받아 “가처분”등기를 하였음이 등기부등본에 의하여 확인되고 있다.
- 라. 판단 위 관련 법·령과 사실관계를 종합하여 볼 때 쟁점토지① 일대는 93.5.14부터 건축법의 규정에 의하여 공동주택 건립이 불가한 법령의 규정에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 토지일 뿐만 아니라 청구법인이 쟁점토지①위에 공동주택을 신축하지 못한 사유는 인천광역시장이 쟁점토지주변에는 공해공장이 근접하여 있어서, 공동주택이 건설되어 입주자들의 입주 후에 공해로 인하여 발생될 것으로 예상되는 주민의 집단반발을 사전에 예방하기 위하여 “행정지도”에 의하여 이루어진 것으로서, 이 사건 인천시의 입지심의 부결조치에 따라 청구법인이 공동주택을 신축하지 못한 것이 토지의 취득 후 관계법령의 규정 그 자체에 의하여 직접 토지의 사용이 금지되거나 제한된 사유로 인한 것은 아니라고 하더라도 행정청이 법·령에 규정된 권한에 의하여 행정작용의 일환으로 건축허가를 하여 주지 않고 있기 때문에 토지의 사용이 금지되거나 제한된 경우이므로 이는 위 관련 규정에 의한 “법령의 규정으로 인한 사용의 금지·제한”에 해당된다고 할 것이고(대법원 93누 1893. 94.1.11; 국심 94경760 96.9.4 외 다수 동지), 따라서 쟁점토지①은 위 법인세법 제18조의 3 제1항, 동 법 시행령 제43조의 2 및 동 법 시행규칙 제18조의 규정에 의하여 89.7.19부터 3년간인 92.7.18까지는 비업무용 부동산에 해당하지 않는 것으로 판단된다. 한편, 처분청과 국세청은 인천광역시장이 입지심의 결과 주택단지로는 부적격하다고 부결통보(인천광역시 주지30411-OOO, 92.9.26)한 내용 O 주택단지라 함은 단독주택 20호, 공동주택 20세대 이상을 말한다고 공문회신(인천광역시 주택 58507-OOO, 93.10.26)한 내용에 따라 단독주택 20호 미만 또는 공동주택 20세대 미만의 건축은 가능한 데도 이를 건축하지 아니하였으므로 비업무용 부동산에 해당한다는 의견이나, 37,230㎡에 달하는 쟁점토지의 면적에 단독주택 20호 미만 또는 공동주택 20세대 미만의 주택만을 건축하여야 한다는 것은 사회통념상 받아들일 수 없으며, 한편, 인천광역시장이 당 심판소에 회신한 공문(주건 58500-OOOO, 97.7.12)에 의하면 쟁점토지②는 70.2.9 건설부고시 제54호에 의하여 자연녹지로 지정된 이후 현재까지 용도지역에 대한 변경사항이 없는 것으로 나타나고 있어 취득당시부터 동 토지의 지상에는 아파트 등 공동주택의 건축이 제한되었던 것으로 보여지고 청구법인이 주택건설사업계획승인을 위해 신청하였던 당초의 위 입지심의 대상토지도 아닌 것으로 나타나고 있어 쟁점토지②에 대한 청구인의 주장은 이유 없는 것으로 판단된다.
- 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구법인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.