주택의 양도가 1세대 1주택 비과세요건에 해당하는지 여부(취소)

[주 문] 성남세무서장이 ’95.11.16 청구인에게 결정고지한 94년 귀속 양도소득세 14,841,270원은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 ’88.5.7 취득하여 보유하고 있던 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO OOOOOOO OO OOOO(이하 “쟁점주택”이라고 한다)을 94년 3월 청구외 OOO에게 양도하고 자산양도차익 예정신고 또는 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 않았다. 처분청은 청구인이 경기도 성남시 분당구 OO동 OOOO OOOO OOOO(이하 “쟁점외주택”이라고 한다)를 ’94.3.17(등기접수일) 취득하여 2개의주택을 소유한 상태에서 ’94.3.25(등기접수일) 쟁점주택을 양도하였고 쟁점외주택 취득 후 6개월이내에 거주이전하지 않았다는 이유로 1세대 1주택 비과세를 배제하고 ’95.11.16 청구인에게 94년귀속 양도소득세 14,841,270원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.12.20 심사청구를 거쳐 ’96.3.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인주장 ’88.5.7 쟁점주택을 취득하여 5년이상 보유하다가 ’94.2.22 매수인 청구외 OOO과 매매계약을 체결하고 ’94.3.14 잔금수령과 동시에 명의이전을 위한 인감증명서를 넘겨주었으나 매수인이 소유권이전등기를 지체한 것이므로 쟁점주택의 양도일은 잔금청산일인 ’94.3.14로 보아야 하며, 이경우 1세대 1주택에 해당되므로 비과세함이 타당하다. 설령 쟁점주택의 양도일을 등기접수일(’94.3.25)로 본다고 하드라도 쟁점외주택을 임차하여 거주하던 청구외 OOO의 전세기간이 만료되지 아니하여 부득이하게 6개월이내에 거주이전하지 못하고 ’95.6.29 거주이전한 것이므로 이는 거주이전 목적의 일시적인 2주택으로서 비과세함이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 잔금지급일이 ’94.3.14 이라고 주장하며 제시한 쟁점주택의 부동산 매매계약서의 잔금지급약정일은 ’94.3.14이고, 검인계약서상의 잔금지급약정일은 ’94.3.25로서 그 내용이 서로 상이하여 청구인이 제시한 부동산 매매계약서는 신빙성이 없어 보이므로 등기접수일인 ’94.3.25을 쟁점주택의 양도시기로 보아야 할 것인바, 이때 이미 쟁점외주택을 취득 소유하고 있는 상태이므로 1세대 2주택에 해당한다. 거주이전 목적의 일시적 2주택이라는 주장에 대하여 살펴보면, 소득세법 기본통칙 1-2-42…5에서 ① 다른주택을 취득하여 그 취득일로부터 1년(종전주택이 아파트인 경우 6월)이내 거주이전할 것 ② 다른 주택을 취득한 날로부터 1년(종전주택이 아파트인 경우 6월)이내에 종전주택을 양도할 것 ③ 종전주택 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 갖출것 등 위의 요건을 모두 갖추어야 1세대 1주택의 양도로 비과세한다고 규정하고 있는바, 거주이전목적의 일시적인 1세대 2주택인 경우라도 자녀의 학교사정, 매매대금 사정 등으로 기한내에 거주이전하지 못한 것은 비과세대상으로 인정할 만한 부득이한 사정이 될 수없다는 대법원 판결(대법 94누7911, ’95.3.10)의 취지로 보아 쟁점외주택의 세입자 전세기간 때문에 부득이 6월 이내에 거주이전하지 못한 것은 비과세 요건에 해당하지 않는다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세요건에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제27조에서는 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제53조 제1항에서 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다』고 규정하는 한편 같은항 제1호에서는 『대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 부터 등기접수일 까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다』고 규정하고 있다.

(2) 한편, 소득세법 제5조 제6호 (자)목과 같은법 시행령 제15조 제1항 및 제9항을 종합해 보면 『거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족들과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 보유하고 3년이상 거주하거나 5년이상 보유하다가 양도하는 경우 그 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니한다 』고 규정하고 있고, 같은법 시행규칙 제6조 제1항에서는 『국내에 1주택을 가진세대가 거주이전을 목적으로 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 이전한 경우에 다른주택을 취득한 날로 부터 1년(종전주택이 아파트인 경우 6월) 이내에 종전의 주택을 양도함으로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 1세대 1주택으로 비과세한다』고 규정하고 있다. 이때 다른 주택을 취득하여 1년 이내(종전의 주택이 아파트인 경우에는 6월)에 거주이전하여야 1세대 1주택으로 비과세하는 것이다(같은뜻 소득세법 기본통칙 1-2-42…5).

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택의 양도로서 비과세대상이 되는지 여부에 대하여 살펴보면,

(1) 청구인은 쟁점주택의 양도일을 잔금청산일인 ’94.3.14로 보아야 한다고 주장하면서 매매계약서와 ’94.3.14 발행된 부동산매도용 인감증명서를 제시하고 있으나, 제시된 매매계약서는 사본일 뿐만 아니라 대금수수관계를 입증할 수 있는 자료의 제시가 없어 그 신빙성을 인정하기 어렵고, 매매계약서의 신빙성이 인정되지 않는 상태에서 인감증명서만으로 쟁점주택의 잔금청산일이 ’94.3.14이라고 인정하기는 어렵다고 판단된다. 따라서 잔금청산일이 확인되지 않는 경우 관련법령에 의하여 쟁점주택의 양도일은 등기접수일인 ’94.3.25로 보아야 할 것이므로 청구인은 쟁점주택 양도당시 2주택을 보유하고 있다고 보아야 할 것이다.

(2) 청구인은 쟁점주택 양도당시 2주택에 해당하므로 쟁점주택의 양도가 거주이전목적을 위한 일시적인 2주택으로서 비과세 대상이 되는지 여부를 살펴보면, 청구인이 쟁점주택에서 3년이상 거주(5년이상 보유)한 사실과 쟁점외주택의 취득(’94.3.17) 후 6개월이내에 쟁점주택을 양도(’94.3.25)한 사실 및 청구인이 쟁점외주택으로 ’95.6.29 거주이전한 사실은 쟁점주택과 쟁점외주택의 등기부등본 및 주민등록등본에 의하여 확인된다. 본건의 경우 청구인은 쟁점외주택 취득 후 6개월이내에 거주이전하지 못한 사유가 쟁점외주택 취득시 동 주택에 임차인(청구외 OOO)이 있었기 때문이라고 주장하는바, 청구인이 제시한 임대차계약서·청구외 OOO의 주민등록등본과 동인의 확인서로 볼 때, 기한내에 거주이전하지 못한 부득이한 사유가 있었다는 청구인의 주장이 사실로 인정되며, 동 사유가 해소된 이후 쟁점외주택으로 거주이전(’95.6.29)한 점으로 볼 때 청구인은 쟁점외주택을 거주이전의 목적으로 취득하였다고 보아야 할 것이다.

• 라. 따라서 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.