양도당시 개별공시지가가 없는 토지(하천)에 대한 기준시가 산정을 적정하게 한 것인지 여부(경정)

[참조결정] 국심1993중1472 / 국심1991서0967

[주 문] 동안양세무서장이 95.10.15. 청구인에게 부과한 94년 과세기 간분 양도소득세 12,212,900원은 경기도 송탄시 OO동 OOOOO 하천 1,150㎡의 양도 및 취득당시의 기준시가를 소 득세법시행규칙 제56조의 5 제1항의 규정에 의하여 평가하여 경정하며, 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 경기도 송탄시 OO동 OOOOO 소재 답 192㎡, 같은곳 OOOOO 소재 임야 93㎡, 같은곳 OOOOO 소재 하천 1,150㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1934년 상속 취득하여 94.11.25. 이를 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 확정신고를 하지 않았다는 이유로 기준시가로 양도차익을 계산하여 95.10.16. 청구인에게 94년 과세기간분 양도소득세 12,212,900원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.11.3. 심사청구를 거쳐 96.2.8. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지를 1934년 상속취득하여 4,000,000원에 양도하였는데 처분청이 결정한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 것은 불합리하므로 양도가액을 실지조사하여 경정하여야 한다.

(2) 쟁점토지중 OOOOOOO 하천 1,150㎡의 기준시가적용에 있어서 90년, 94년 공시지가가 공시되지 아니하였는데도 취득가액은 91년, 양도가액은 93년 공시지가를 환산적용함은 부당하므로 재조사 경정하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인이 주장하는 쟁점토지 양도가격 4,000,000원은 공시지가 산정액 39,151,600원의 1/10에 해당하는 금액으로 일반적인 사회통념상 실지거래가액으로 인정하기 어려우며,

(2) 쟁점토지중 OOOOO 하천 1,150㎡의 기준시가를 취득가액은 91년, 양도가액은 93년 가액을 적용한데 대해서는 쟁점토지 인근의 90-94년 개별공시지가가 계속 상승하였고 쟁점토지의 경우도 계속상승한 점으로 보아 청구인에게 적어도 불리한 처분은 아니므로 이 건 부과처분은 정당하다.

• 공시지가 적용년도 규정상(원칙)적용 실제적용 관 련 법 규 취득가액 ’90 ’91 소득세법시행령부칙 제3항 양도가액 ’94 ’93

3. 심리 및 판단 이 건은 청구인 주장의 쟁점토지의 양도가액 4,000,000원을 실지양도가액으로 인정할 수 있는지 여부(쟁점①)와 양도당시 개별공시지가가 없는 토지(하천)에 대한 기준시가 산정을 적정하게 한 것인지 여부(쟁점②)를 가리는 데 다툼이 있다.

• 가. 쟁점①에 대하여

(1) 관련법령 자산의 양도 및 취득가액의 결정방법에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 같은법 제45조 제1항 제1호에서 자산의 양도 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에서 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우, 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우등으로서 실지거래가액이 확인되는 경우와 양도자가 자산양도차익예정신고나 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하도록 규정하고 있다. 한편, 양도소득세는 자산의 양도로 인하여 발생된 소득에 대하여 과세하는 것이므로 기준시가로 과세하는 경우에 해당한다 하더라도 그 양도차익은 실지양도가액보다 커서는 안될 것으로 보는 것이 합리적이라 할 것이다. (대법원 87누483, 87.12.22, 국심 91서967, 91.8.1. 같은 뜻임)

(2) 사실관계 ㉮ 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 소득세법 제95조 또는 동법 제100조의 규정에 의한 자산양도차익에 대한 예정신고 또는 확정신고를 한 사실이 없다. ㉯ 청구인이 제시한 매매계약서상의 계약일자와 잔금지급일자가 청구인이 그 대금을 입금시켰다고 주장하는 청구인통장의 입금일자와 아래와 같이 상이하여 그 신빙성이 없다. 계약서상 통장입금일·계약금 94.10.21.

94. 9. 9.·잔 금 94.11.21. 94.11.17. ㉰ 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 4,000,000원이라고 주장하면서 그 증빙자료로서 매매계약서등을 제시하고 있으나 청구인이 주장하는 양도가액 40,000,000원은 기준시가 39,151,600원의 10분의 1정도에 불과하고 달리 쟁점토지의 실지거래가액이 4,000,000원이라고 인정할 만한 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있어 청구인의 주장을 그대로 믿기는 어렵다. ㉱ 위와 같이 쟁점토지의 실지양도가액이 4,000,000원이라는 청구인의 주장은 그 신빙성이 인정되지 아니하므로 동 금액의 한도내에서 양도차익을 결정하여야 한다는 주장은 이유없으며 양도소득세를 신고한 사실이 없는 이 건의 경우 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 것은 타당하다 할 것이다.

• 나. 쟁점②에 대하여

(1) 관련법령 소득세법 제23조 제1항 제1호 및 제4호 제1호에서 “토지의 양도로 발생하는 양도소득은 당해자산의 양도시의 기준시가로 하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”고 규정하고, 같은법 제60조에서 “소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다”고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제115조의 제1항 제1호에서 “토지에 대한 기준시가는 국세청장이 지정하는 지역을 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)로 하되, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”으로 하도록 규정하고 있고, 같은법시행규칙 제56조의 5 제1항에서는 『소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 가목 단서에서 “재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라함은 당해토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다』고 규정하고 있다. 또한 같은법시행령 부칙(대통령령 12994호) 3항 『토지의 취득가액에 관한 경과조치』에서 90.9.1. 이전에 취득한 토지의 취득 당시의 기준시가는 다음 산식에 의한 환산가액으로 한다고 규정하고 있다. × ×

(2) 사실관계 ㉮ 쟁점토지중 하천의 등기부등본, 토지대장 및 토지가격확인원에 의하면 청구인은 당해토지를 34년에 상속 취득하여 94.11.25. 청구외 OOO에게 양도하였으며, 양도당시의 개별공시지가는 결정되어 있지 아니한 것으로 확인된다. ㉯ 처분청은 쟁점토지중 하천에 대한 양도당시의 개별공시지가를 결정함에 있어 취득가액은 ’90년, 양도가액은 ’94년도로 하여야 하나 ’90년, ’94년 공시지가가 고시되어 있지 아니하여 각각 ’91년, ’93년도 공시지가를 기준으로 산정하였음이 처분청에서 제출한 이 건의 과세자료에 의해 확인된다. ㉰ 위 사실들을 종합하여 보면, 쟁점토지중 하천에 대한 ’94년도 개별공시지가를 결정함에 있어 처분청이 ’93년도 개별공시지가를 쟁점토지에 그대로 적용한 것은 부당하며, 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법시행규칙 제56조의 5 제1항의 규정에 의하여 당해 토지와 인접한 토지로서 지목(도로등) 및 이용상황등 지가형성요인이 유사한 토지를 표준지로 선정하여 당해토지를 평가함이 타당하다고 판단된다.(동지: 국심 93중1472, 93.12.3.등)

• 다. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.