[요지] 임대보증금을 공동채무로 보아 이를 지방세 과세시가표준액에 따라 안분계산하여 피상속인의 채무에 한하여 공제한데는 잘못이 없음
[요지] 임대보증금을 공동채무로 보아 이를 지방세 과세시가표준액에 따라 안분계산하여 피상속인의 채무에 한하여 공제한데는 잘못이 없음
[참조결정] 국심1992서3331 / 국심1994중2574
[주 문]
1. 중랑세무서장이 1995.7.16 청구인에게 한 1994년도분 상속세 799,797,360원의 부과처분은 채무(임대보증금)195,625,278원을 추가공제하여 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 기각한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 94.1.15 사망한 청구외 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 재산상속인으로서 법정신고기한내인 94.7.14 상속세신고를 하였다. 처분청은 서울특별시 중랑구 OO동 OOOOOO 대지 423.5㎡, 같은 동 OOOOOO 대지 11.28㎡(이하 “쟁점부동산①”이라 한다)에 대하여 상속인이 신고한 가액(감정평가액 869,400,000원)을 그대로 시인하고, 서울특별시 중랑구 OOO동 OOOOO 소재 건물 814.9㎡(이하 “쟁점부동산②”라 한다)에 대한 임대보증금(채무) 270,000,000원의 경우 상속인들이 전액을 채무로 공제하여 신고한데 대하여, 그 신고금액을 동 부동산과 그 정착토지의 가액으로 안분계산한 금액에 상당하는 금액만 채무로 인정하는 등 신고누락한 과세표준을 추가하여 결정하고 95.7.16 청구인에게 1994년도분 상속세 799,797,360원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.8.22 심판청구를 거쳐 95.12.7 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 처분청은 쟁점부동산①을 감정평가액으로 평가하였으나, 95.7.20동 부동산을 770,000,000원에 양도하였으며, 상속개시일로부터 양도일까지 토지가액의 변동이 있었다고 볼 수 없으므로 동 매매가액을 시가로 보아 상속세를 부과하여야 한다.
(2) 쟁점부동산②의 정착토지는 청구인의 소유이고 건물(쟁점부동산②)은 피상속인의 소유이나 임대보증금을 피상속인이 단독으로 관리하여 왔음에도 불구하고 처분청은 피상속인의 소유에 해당하는 건물분에 대하여 안분계산한 임대보증금만 채무로 인정하였는 바, 피상속인은 77.6.1 이래 쟁점부동산②의 소재지에 사업자등록을 하여 부동산임대업을 계속하여 왔고 청구인은 80.5.20 조부로부터 토지를 증여받았으며, 당시 16세의 어린 나이로서 임대보증금을 관리할 능력이 없었으며, 피상속인의 종합소득세 과세표준확정신고 및 자진납부계산서 사실증명에서 볼 수 있는 것과 같이 피상속인이 피상속인 단독명의로 사업을 한 사실 등에 의하여 임대보증금의 전액 피상속인에게 귀속된 사실이 확인되므로 당해 임대보증금 전액을 상속세 과세표준의 산정에 있어서 채무로 인정하여야 한다.
(1) 상속재산을 평가함에 있어 시가로서 매매실례가액은 상속개시일 전후 6개월내 상속재산에 대한 매매사실이 있어 그 가액이 확인되는 경우 그 가액을 말하는 것이나 청구인이 주장하는 매매가액의 경우 상속개시후 1년 6개월이 지나서 양도한 것이므로 이를 시가로 인정할 수 없다.
(2) 쟁점부동산②와 그 정착토지의 임대보증금의 경우 청구인은 피상속인이 당해 부동산을 혼자서 관리하였는지, 그 임대보증금을 피상속인이 사용하였는지 등에 대한 증빙제시가 없으므로 처분청이 동 임대보증금을 공동채무로 보아 이를 지방세 과세시가표준액에 따라 안분계산하여 피상속인의 채무에 한하여 공제한데는 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속세법 제9조 제1항에서 상속재산의 가액은 상속개시당시의 현황에 의한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제5조 제1항(94.12.31 개정이전의 것)에서는 법 제9조 제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려운 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다고 규정하고 있는 바, 상속재산을 평가함에 있어 상속개시일 전후 상속재산에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정가액이나 매매실례가액이 있고 그 가액의 신뢰성이 있고 그 가격시점과 상속개시일 사이에 가격변동이 없다고 인정되는 경우에는 그 가액을 시가로 볼 수 있다 할 것이다(상속세법 기본통칙 39...9 같은 뜻).
(2) 청구인은 처분청이 상속재산으로서 쟁점부동산①의 가액을 평가함에 있어 청구인이 신고한 감정평가액인 869,400,000원을 시가로 인정하여 결정한데 대하여 상속개시후 동 부동산을 매매하였으며, 그 매매가액이 770,000,000원이므로 당해 가액에 의하여 평가하여야 한다고 주장하고 있어 그 가액을 상속개시당시의 시가로 볼 수 있는지에 대하여 살펴본다. 청구인이 제시한 부동산매매계약서 사본에 의하면 95.6.5 계약이 체결되고, 쟁점부동산①의 지상에 소재하는 피상속인의 처 청구외 OOO 소유의 상가 및 주택용 건물 270평과 함께 일괄양도하는 것으로 계약하면서 건물가액을 100,000,000원, 토지(쟁점부동산①)의 가액을 770,000,000원으로 기재하고 있는 바, 청구인은 토지와 건물가액 각각의 가액을 정한 근거는 물론 매매계약서 사본 이외에 그 가액을 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 청구인이 주장하는 매매가액을 진실된 것으로 인정할 수 없을 뿐 아니라, 청구인은 상속개시일로부터 쟁점부동산① 매매시점의 약 1년 6개월간 가격변동이 없다고 주장하나 동 부동산의 공시지가는 하락하고 있는 반면, 달리 가격변동이 없음을 입증하지는 못하고 있으므로 상속개시일로부터 1년 6개월이 경과한 매매시기까지 당해 부동산의 가격변동이 없었다고 인정하기 어렵다고 판단된다. 그렇다면 청구인이 주장하는 매매가액을 상속개시당시의 시가로 인정할 수 없다 할 것이므로 당해 가액에 의하여 쟁점부동산①의 가액을 평가하여 과세하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.
(1) 상속세법 제4조 제1항에서 『제2조 제1항의 규정에 해당하는 경우에는 상속세를 부과할 상속재산가액에 상속개시전 5년이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산의 가액과 상속개시전 3년이내에 피상속인이 상속인 이외의 자에게 증여한 재산의 가액을 가산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액을 상속세과세가액으로 한다.』고 하고 그 제3호에서 『채무(상속개시전 5년이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시전 3년이내에 피상속인이 상속인 이외의 자에게 진 증여채무를 제외한다)』고 규정하고 있다.
(2) 사실관계를 본다. (가) 쟁점부동산② 및 그 정착토지의 등기부등본에 의하면 상속개시당시 토지는 청구인이, 지상건물은 피상속인이 소유하고 있으며, (나) 청구인은 쟁점부동산②의 임대보증금을 270,000,000원으로 신고하면서 당해 금액 전액을 채무로 공제한데 대하여 처분청은 위 임대보증금을 토지, 건물의 기준시가로 안분계산하여 건물분 금액을 74,371,722원으로 산정한 다음 동 금액만을 채무로 인정하였으나, (다) 상속개시일 이전에는 피상속인 단독으로 쟁점부동산②에 대한 부동산임대업의 사업자등록을 하였으며, 피상속인이 동 부동산의 임대수입 및 부동산소득에 대한 부가가치세와 종합소득세를 신고·납부하였고, 임대차계약서에 의하면 임대물건으로 건물만을 표시하고 임대인을 피상속인으로 기재하고 있으며, 청구외 OOO 외 9인의 임차인은 쟁점부동산②에 대하여 계약일로부터 상속개시일까지 피상속인과 임대차계약을 체결하였으며, 임대보증금 및 월세는 피상속인 또는 그 배우자에게 지불하였다고 확인하고 있는 점을 종합하면, 상속개시일 이전에는 쟁점부동산②의 임대 및 임대보증금에 대하여 피상속인이 단독으로 관리하였다는 청구주장이 신빙성이 있어 보인다.
(3) 임대부동산중 토지는 상속인 소유이고 건물은 피상속인 소유여서 토지소유자와 건물소유자가 다르고 부동산의 임대차계약을 건물 소유자인 피상속인이 체결한 경우 건물임차인은 어디까지나 건물소유자의 건물 소유권만을 임차하였지 토지를 사용·수익할 수 있는 토지 임차권까지 부여받고 있는 것은 아니라고 할 것인 바(국심 92서3331, 92.12.29 합동회의, 국심 94중2574, 94.10.26 같은뜻임), 이 건의 경우 쟁점부동산②의 임대차계약서상 토지임차권까지 포함하여 임대차한다는 당사자간의 명시적 약정이 없을 뿐 아니라 동 부동산에 대한 임대관련 권한을 피상속인이 행사하고 제세의 신고·납부를 피상속인이 이행한 사실로 볼 때 임대보증금 270,000,000원 전액을 건물에 대한 임대보증금으로서 상속개시일 현재 피상속인의 채무로 보아야 할 것임에도 불구하고, 처분청이 토지와 건물의 가액으로 안분계산한 건물분 임대보증금 상당액만을 채무로 공제함은 부당하다고 판단된다.