청구인이 주거이전을 목적으로 일시적으로 2주택을 소유한 것으로 보아 아파트의 양도차익에 대하여 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOOOOOO OO OOOO 건물 176.04㎡, 대지권 110.07㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 ’87.3.3 취득하여 3년이상 거주하다가 ’94.9.30 양도하고, 쟁점아파트의 양도가 1세대1주택의 양도에 해당된다하여 양도소득세를 신고납부하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시 서울특별시 강남구 OO동 OOO OOOOO OOO OOOO 건물 34.31㎡, 대지권 48.52㎡(이하 “다른 아파트”라 한다)를 취득하여 보유하고 있었으며, 위 다른 아파트를 취득한 날로부터 6개월 이내에 그 아파트로 주거이전하지 아니했다 하여 쟁점아파트의 양도를 1세대1주택의 양도로 보지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후, ’95.9.16 청구인에게 ’94년 귀속 양도소득세 182,266,780원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.10.7 심사청구를 거쳐 ’95.11.28 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트를 취득하여 7년이상이나 계속하여 거주하다가 주거이전의 목적으로 양도하면서 먼저 쟁점아파트의 매매계약(양도)을 체결한 후 새로이 취득하는 다른 아파트의 매매계약을 체결하고, 쟁점아파트의 잔금을 받기전에 다른 아파트에 대한 잔금을 먼저 지급하였는데, 소득세법 시행령 제53조에서 규정한 자산의 취득 또는 양도시기에 의하면 쟁점아파트 양도 당시 청구인이 2주택을 소유한 것으로 볼 수 있으나, 위 소득세법 시행령의 규정은 자산의 양도차익 계산시에 한정하여 적용해야 하고 1세대1주택 해당여부는 종전주택의 양도계약일 현재를 기준으로 판단해야 하므로 쟁점아파트의 양도는 1세대1주택의 양도에 해당되며, 또한, 청구인은 주거이전의 목적으로 쟁점아파트를 양도하고 다른 아파트를 취득하였는 바, 다른 아파트의 매매계약 체결시 그 아파트의 소유자인 청구외 OOO이 그 아파트에서 계속 전세로 거주하는 조건으로 계약할 것을 요구하여 그와 같은 조건의 계약을 체결한 다음, 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO OOO OOOO(건물 136.34㎡)에 전세입주하고자 전세계약을 체결하였는 데, 다른 아파트의 잔금지급시 청구외 OOO이 갑자기 이사를 가겠다고 하는 반면 청구인이 전세입주하기로 한 주택의 소유자는 전세계약을 해약할 수 없다고 하여 다른 아파트로 이사를 갈 수가 없었으며, 더구나 다른 아파트가 소재한 아파트 단지는 당시 재건축사업이 추진중에 있어 곧바로 퇴거가 예상되었고 청구인 자녀의 등하교문제 때문에 사실상 다른 아파트로의 이사가 곤란하였다. 따라서, 청구인은 다른 아파트를 청구외 OOO, OOO 등에게 임대하였고, 위 임차인이 주택임대차보호법상 계약기간이 만료되지 아니했다는 사유로 퇴거를 거부하여 현재까지 다른 아파트에 주거이전하지 못하고 있는 바, 위와 같이 청구인이 주거이전의 목적으로 쟁점아파트를 양도하고 다른 아파트를 취득하였고, 부득이한 사유로 다른 아파트에 주거이전하지 못하고 있으므로 쟁점아파트의 양도는 1세대1주택의 양도에 해당된다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 ’94.7.22일 쟁점아파트를 양도하는 계약을 체결하면서 잔금을 ’94.9.30일 청산받았으며, ’94.8.6일 다른 아파트를 취득하는 매매계약을 체결하고 ’94.9.15일 잔금청산하였는 바, 쟁점아파트와 다른 아파트의 계약체결시점을 기준으로 하면 쟁점아파트는 1세대1주택의 양도라고 주장하나, 처분청에서 확인한 쟁점아파트와 다른 아파트의 매매계약서에 나타난 잔금청산일을 쟁점아파트와 다른 아파트의 양도 및 취득시기로 보아야 하므로 청구인은 2주택 상태에서 쟁점아파트를 양도한 것이 되며, 또한, 주거이전 목적으로 취득한 다른 아파트는 재건축사업이 예정되어 있어 부득이 다른 아파트로 거주이전하지 못하였다고 하나, 다른 아파트 취득후 6개월 이내에 다른 아파트에 대한 재건축사업의 진행으로 단전·단수 및 철거 등의 주거이전하지 못할 부득이한 사유가 발생하지 않았으므로, 쟁점아파트의 양도는 양도소득세 과세대상이라고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 주거이전을 목적으로 일시적으로 2주택을 소유한 것으로 보아 쟁점아파트의 양도차익에 대하여 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(’94.12.22 전면개정되기 전의 것, 이하 같다) 제5조 제6호 (자)목 및 같은법 시행령(’94.12.31 전면개정되기 전의 것, 이하 같다) 제15조 제1항에서는 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하거나 5년이상 보유하는 경우에는 양도소득세를 비과세한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제6조 제1항에는 국내에 1주택을 가진 세대가 주거이전을 목적으로 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 이전한 경우에 다른 주택을 취득한 날로 부터 1년(종전의 주택이 아파트의 경우에는 6월) 이내에 종전의 주택을 양도한 때에는 종전의 주택을 양도소득세 비과세대상인 1세대1주택으로 보도록 규정하고 있다.

(2) 소득세법 제27조에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제53조 제1항에서 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 부터 등기접수일 까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기전에 소유권 이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(이하 생략)』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 관계자료에 의하면, 청구인은 쟁점아파트를 ’87.3.3 취득하여 3년이상 거주하다가 ’94.7.22 청구외 OOO과 매매계약을 체결하고 ’94.9.30 양도하였으며, 쟁점아파트 매매계약을 체결한 직후인 ’94.8.6 청구외 OOO과 다른 아파트에 대한 매매계약을 체결하고 ’94.9.15 다른 아파트를 취득하였음이 확인되며, 또한 청구인의 주민등록등본에 의하면 청구인은 ’94.9.22 쟁점아파트에서 청구외 OOO 소유의 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO OOO OOOO(건물 136.34㎡)로 주거이전하여 이 건 심리일 현재까지 거주하고 있음이 확인된다.

(2) 한편, 청구인은 주거이전의 목적으로 쟁점아파트를 양도하면서 먼저 쟁점아파트의 양도계약을 체결한 후 다른 아파트의 매매계약을 체결하였는 바, 1세대1주택 해당여부는 쟁점아파트의 양도계약일 현재를 기준으로 판단해야 하고, 설령 청구인이 쟁점아파트 양도당시 일시적으로 2주택을 소유한 것으로 본다 하더라도 주거이전의 목적으로 쟁점아파트를 양도하고 부득이한 사유로 주거이전하지 못하고 있으므로 쟁점아파트의 양도는 양도소득세 비과세대상인 1세대1주택의 양도에 해당된다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 소득세법 시행규칙 제6조 제1항에 의한 1세대1주택 해당여부를 가리기 위한 다른 주택의 취득일과 종전주택의 양도일에 관하여 같은법시행규칙에서 달리 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로 위 다른 주택의 취득일과 종전주택의 양도일은 결국 소득세법에서 정한 바에 의하여 결정할 수 밖에 없다 할 것인 바, 소득세법 제27조의 규정이 비록 자산의 양도차익을 계산함에 있어서의 자산의 양도 또는 취득시기에 관한 의제규정이기는 하나 위의 규정이 반드시 양도차익 계산시에만 한정하여 적용되어야 한다고 볼 근거가 없는 반면, 양도차익을 계산함에 있어서는 양도 또는 취득일을 소득세법 제27조 및 같은법 시행령 제53조 제1항의 규정에 따라 정하면서 비과세대상인 1세대1주택에 해당하는지 여부등 다른 관점에서는 위 규정에 따르지 아니하고 사안에 따라서 자산의 양도 또는 취득일을 달리 본다면 이는 동일한 과세처분 내에서 조차 자산의 양도 또는 취득시기를 달리 보게되어 그 개념의 혼란을 초래함은 물론 과세요건과 면세요건의 명확성을 요구하는 조세법률주의 정신에도 반하게 되므로, 소득세법 제27조 및 같은법 시행령 제53조 제1항의 규정은 같은법시행규칙 제6조 제1항에 의한 1세대1주택에 해당하는가 여부를 가리기 위한 종전주택의 양도시기와 다른 주택의 취득시기를 결정함에 있어서도 그대로 적용되는 것으로 봄이 상당하다 할 것이다. (대법 84누 144, ’87.3.24 같은 뜻임) 둘째, 청구인은 다른 아파트를 취득한 날로 부터 1년 6월이 경과한 이건 심리일 현재까지 다른 아파트로 주거이전하지 아니하고 있음이 확인되고, 청구인이 양도한 쟁점아파트와 임차하여 거주하고 있는 아파트는 각각 57평형과 45평형인 반면 청구인이 새로이 취득한 다른 아파트는 11평형의 소형아파트임이 확인되며, 또한 청구인이 다른 아파트로 주거이전을 하지 못한 것으로 주장하는 사유들이 객관적으로 부득이한 사유로 인정되지 아니하는 바, 이러한 사실 등에 비추어 볼 때 청구인이 다른 아파트를 취득한 목적이 주거이전에 있었던 것으로 보여지지 아니한다. 이와 같이 청구인이 쟁점아파트 양도당시 1세대2주택을 소유한 것으로 판단되는 반면, 청구인이 주거이전을 목적으로 다른 주택을 취득함에 따라 일시적으로 1세대2주택이 된 것으로는 인정되지 아니하므로, 쟁점아파트의 양도차익에 대하여 1세대1주택 비과세 규정의 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.