건물의 신축판매 행위가 건설업에 해당되는지 여부(경정)

[주 문] 잠실세무서장이 ’95.5.16 청구인에게 한 ’89년 귀속 종합소득 세 41,884,630원 동 방위세 8,376,920원의 부과처분은 소득금 액 및 산출세액을 산출함에 있어 건설업에 대한 표준소득율 과 소득세법 제70조 제1항 (’90.12.31 개정되기 전의 것)의 세 율을 적용하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 ’88.9.8 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOO 대지 158.4㎡를 취득하고, ’89.3.3 위 지상에 지하1층 지상5층의 근린생활시설 및 주택 453.26㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 ’89.7.28 이를 청구외 OOO에게 양도하였다. 처분청은, 청구인의 쟁점건물 신축판매 행위를 부동산 매매업으로 보아 쟁점건물의 매매가액(부가가치세 제외)에 부동산 매매업에 대한 표준소득율을 곱하여 소득금액을 산정하여 ’95.4.1 청구인에게 ’89년 귀속 종합소득세 40,951,970원 및 동 방위세 8,190,390원을 결정고지하였다가, ’95.5.16 당초 결정에 잘못이 있음을 이유로 위 결정을 경정한 다음 청구인에게 종합소득세 932,660원 및 동 방위세 186,530원을 추가로 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.6.13 심사청구를 거쳐 ’95.9.15 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 ’88.9.8 쟁점건물의 부속토지를 118,000,000원에 취득하고 공사비 132,000,000원을 투입하여 건물을 신축한 후, 이를 250,000,000원에 양도하였는 바, 위 사실은 쟁점건물 부속토지의 매매계약서 및 청구인이 비치한 증빙서류에 의하여 확인되므로, 쟁점건물의 신축판매에 따른 소득금액을 청구인이 비치한 증빙서류에 의하여 실지조사결정해야 하며,

(2) 설령, 쟁점부동산의 신축판매에 따른 소득금액을 실지조사결정할 수 없다고 하더라도 쟁점건물은 주택면적이 187.46㎡, 상가면적이 157.4㎡이고, 지층 공용면적이 108.4㎡으로서 주택의 면적이 상가의 면적보다 크므로 쟁점건물의 신축판매는 소득세법에서 규정한 건설업에 해당되는 바, 처분청이 쟁점건물의 신축판매행위를 부동산 매매업으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 당초 처분은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점건물의 부속토지를 118,000,000원에 취득하고 자재비와 인건비로 132,000,000원을 투입하여 쟁점건물을 신축한 후, 취득가액과 같은 가액인 250,000,000원에 양도하였다고 주장하나, 쟁점건물을 양도한 때인 ’89.7월은 부동산의 가격이 상승하는 시기였음에도 설계비, 등기비용, 취득세, 기타 부동산 소개료 등의 손해를 보면서 쟁점건물을 양도하였다는 주장은 사회통념상 믿기 어려우며, 또한 청구인은 비치기장한 장부나 공사비 등에 대한 영수증도 없이 공사비 내역서만 제시하고 있어 위 공사비 내역서상의 공사비가 실제 투입된 공사비인지도 믿기 어려운 바, 이러한 점으로 볼 때 청구인이 주장하는 필요경비를 사실로 인정하기 어렵다고 판단된다. 그러므로, 이 건의 경우 기장내용의 중요한 부분이 미비한 경우에 해당되므로 표준소득율에 의하여 소득금액을 추계조사 결정하여 종합소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은

(1) 쟁점건물의 신축판매에 따른 소득금액을 실지조사 결정할 수 있는지

(2) 쟁점건물의 신축판매 행위가 건설업에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 쟁점 ①에 대하여

(1) 관련법령 소득세법 제118조 제2항에서 『정부는 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 제출된 그 신고서의 내용이 명백히 부당하다고 인정되는 경우에도 제1항의 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치·기장된 장부에 의하여 당해년도의 과세표준과 세액을 조사결정하여야 한다.』고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 이 건 관계기록에 의하면, 처분청은 쟁점건물의 검인계약서상 양도가액 250,000,000원을 실지거래가액으로 인정하고, 그 중 부가가치세 12,537,993원을 제외한 수입금액 237,462,007원에 부동산 매매업에 대한 표준소득율을 곱하여 이 건 종합소득세를 과세하였음이 확인된다. 그런데, 청구인은 쟁점건물의 신축판매에 따른 소득금액을 실지조사 결정하여야 한다고 주장하면서 쟁점건물 부속토지의 취득시 검인계약서, 쟁점건물 신축에 따른 노무비 지급명세서, 건축공사비 내역서와 관련증빙을 제시하고 있으나 청구인이 제시하는 공사비 관련증빙은 상당부분의 공사비에 대한 증빙이 불비하고, 제시증빙의 대부분이 사인간에 작성된 영수증이어서, 위 증빙만으로는 쟁점건물의 공사비 지출내역을 객관적으로 확인할 수 없으므로 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

• 다. 쟁점 ②에 대하여

(1) 관련법령 소득세법 시행령 제33조는 제2항에서 『주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로 본다. 이 경우에 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 포함하는 것으로 한다』고 규정하고, 그 제3항에서 『제2항의 경우에 주택의 일부에 상가·점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에 주택의 면적이 다른 목적의 건물의 면적과 같거나 그보다 큰 경우에는 그 전체를 주택으로 보고, 그보다 작은 경우에는 그 전체를 주택으로 보지 아니한다』고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단

① 이 건 과세기록에 의하면, 처분청은 쟁점건물의 신축판매행위를 부동산 매매업으로 보아 부동산 매매업에 대한 표준소득율을 적용하여 소득금액을 산출하고 소득세법 제82조의 규정에 따라 소득세를 산출하였음이 확인된다.

② 한편, 쟁점건물의 건축물 관리대장과 등기부등본에 의하면, 쟁점건물은 다음과 같이 주택부분의 면적이 187.46㎡이고 주택이외 용도의 면적이 157.4㎡로서, 주택부분의 면적이 주택이외 용도의 면적보다 큰 사실이 확인된다.

• 다 음 - 층 별 지하1층 지상1층 지상2층 지상3층 지상4층 지상5층 합 계 면 적 용 도 108.4㎡ 대피소 78.7㎡ 소매점 78.7㎡ 강습소 79.03㎡ 주 택 79.30㎡ 주 택 29.40㎡ 주 택 453.26㎡ 그런데 앞에서 본 소득세법 시행령 제33조 제2항 및 제3항에서 주택을 신축하여 판매하는 사업을 건설업으로 보도록 규정하면서 주택의 일부에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우 주택의 면적이 다른 목적의 건물의 면적과 같거나 그보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보도록 규정하고 있으므로, 주택의 면적이 다른 목적의 건물면적보다 큰 쟁점건물의 신축판매 행위는 건설업으로 보아야 할 것이다. 그러므로, 처분청이 쟁점건물의 신축판매행위를 부동산 매매업으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 당초처분은 부당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부는 이유있고 나머지는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.