부동산의 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 대지 474㎡와 건물 935.87㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 83.11.28 취득하여 89.12.25 양도하고, 90.5.31 실지거래가액에 의하여 취득가액을 283,000,000원, 양도가액을 295,000,000원으로 하여 양도소득세신고를 하였다. 처분청은 95.4.16 쟁점부동산의 기준시가에 의하여 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 36,702,430원 및 동 방위세 7,340,480원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.15 심사청구를 거쳐 95.9.26 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산 취득시 전소유주 OOO 및 중개인 OOO가 쟁점부동산에서 이웃 OO아파트로의 통행로가 개설된다 하여 이를 취득하였으나 현재까지 통행로가 개설되지 아니하였다. 기존의 통행로는 노점상 밀집지역으로 차량통행이 불가능한 상태여서 쟁점부동산은 주변 땅값보다 시세도 떨어지고 매매도 원활하지 아니하여, 청구인은 86년 9월경부터 쟁점부동산을 매물로 내놓았으나 매매가 되지 아니하였다. 그러던 중 불경기로 인하여 청구인의 사업(OO상사: 봉제공장, 개인사정상 사업자등록은 청구인의 매부인 OOO 명의로 하였음)이 극히 어려워 40여종업원의 임금체불과 주거래은행 및 거래처의 빚독촉등으로 부도에 직면하게 되어 쟁점부동산과 OO다방을 교환하면서 차액 85,000,000원을 받기로 물물교환하였으며, OO다방은 인수 후 곧 70,000,000원에 매각하였다. 국세청장은 양도당시의 기준시가 405백만원에 비하여 양도가액 295백만원은 현저히 낮아 신빙성이 없다고 하였으나, 기준시가와의 비교는 등기시점이 아닌 매매계약 시점(88.10.21)을 기준으로 하여야 하며, 88.9.21 고시한 쟁점부동산의 기준시가는 289,740,880원이었으며(건물은 81년 준공건물로 7년이상 경과되어 매매 관례상 건물가액은 별도로 계산하지 아니하고 토지가격으로만 매매가 이루어짐), 매도계약 1년 전인 87.12 쟁점부동산에 대한 한국감정원의 감정평가액은 대지 212,850,000원, 건물 102,785,300원 합계 315,635,300원이었다. 국세청장은 양도당시 시세가 평당 300-500만월이라고 하나, 이 또한 등기 시점인 89.12.30을 기준으로 할 것이 아니라 계약시점인 88.10.21을 기준으로 한 시세와 비교하여야 할 뿐만 아니라, 쟁점부동산은 진입 도로의 폭이 좁고 노점상 밀집지역이라 차량이 통행할 수 없어 인근 대지의 시세와는 비교가 안될 정도였는 바, 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 실지 양도가액이 295백만원이라는 주장이나,

(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시의 기준시가는 405백만원인데 비하여 청구인의 실지 양도가액 295백만원으로 기준시가와 현저한 차이가 나고

(2) 쟁점부동산이 위치한 OO동 OOOOO 일대는 쟁점부동산 양도당시 대지값이 최소 평당 3백만원에서 5백만원 정도로 쟁점부동산은 대지 값만 최소한 430백만원 이상임이 탐문조사에서 확인되고 있고

(3) 청구인이 쟁점부동산을 취득한 83년부터 양도한 89년간은 서울지역 부동산가격이 평균 100%이상 올랐으며, 83.11월에 283백만원에 취득하여 6년후에 295백만원(4%상승)에 양도하였다는 것은 통상적인 거래에 비추어 볼 때 맞지 아니하고

(4) 쟁점부동산의 건물용도를 보면 1층 슈퍼마켓, 2층 의원, 3층 당구장, 지층 소매점으로 건물의 효용성도 뛰어나 인근의 다른 부동산보다 특별히 가격이 낮을 요인도 없는데 인근 다른 부동산의 반값에 지나지 않는 291백만원에 쟁점부동산을 양도하였다는 주장은 신빙성이 없다.

4. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 소득세법 제23조(양도소득) 제4항과 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제3호에서 부동산양도차익은 원칙적으로 당해자산의 기준시가에 의하되, 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 계산하도록 규정하고 있다. 그리고 같은 법 시행령 제170조 제1항 본문에서 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하도록 규정하고 있다.
• 다. 청구인은 쟁점부동산을 83.11.28 취득하여 89.12.25 양도하였는데, 동 기간의 쟁점부동산의 기준시가 상승율은 36.63%, 84년 - 89년간의 전국평균 지가상승율은 150.70%, 서울평균 지가상승율은 151.24%에 이르고 있으며, 청구인이 주장하는 쟁점부동산 양도계약 시점인 88.10.21을 기준으로 하더라도 84년 - 88년간의 전국평균 지가상승율은 89.97%, 서울평균 지가상승율은 88.14%에 이르고 있는 바, 쟁점부동산을 283,000,000원에 취득하여 4.24% 상승한 가액인 295,000,000원에 양도하였다는 청구인의 주장은 특별한 사정이 없는 한 같은 기간의 지가상승율 등에 비추어 믿기 어렵다 할 것이다. 청구인은 쟁점부동산에의 진입로 문제와 청구인의 자금사정 등을 들고 있으나, 진입로 문제는 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후에 새로이 발생한 사정이 아니고, 자금사정으로 급히 매각하는 부동산의 경우에도 그 가격이 위와 같은 현저한 차이는 나지 아니하는 것이 일반적이며, 청구인은 달리 특별한 사정을 입증하는 바 없고, 쟁점부동산의 취득가액과 양도가액에 관한 객관적인 증빙을 제시한 바 없으므로, 처분청이 쟁점부동산의 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세 등을 부과한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.