청구인이 양도한 토지의 양도소득금액을 결정함에 있어 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 실지양도가액을 환산한 가액으로 한 당초 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 80.6.4 취득한 경기도 이천군 백사면 OO리 OOO 임야 1,650㎡ 등 4필지 합계 5,477㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.10.31 청구외 OOO에게 양도하고 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 자산양도차익예정신고를 처분청에 하였다. 처분청은 쟁점토지의 거래는 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여야 하는 거래에 해당한다 하여 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 위 양도가액을 환산한 가액으로 하여 과세표준 및 세액을 경정하여 89년 귀속 양도소득세 30,886,590원, 동 방위세 5,147,760원을 95.5.2 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.10 심사청구를 거쳐 95.9.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구 주장 청구인은 청구외 OOO과 매매계약을 체결한 것으로 실질적으로 법인인 OO석유주식회사가 이를 취득하였는지는 알 수 없었으므로 다른 사람명의의 사용 또는 허위계약서의 작성등의 행위가 없었으며, 청구인이 양도한 쟁점토지는 그 지목이 임야로서 당시 시행된 국세청장훈령이 정한 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산에도 해당되지 아니함으로 취득 및 양도가액은 기준시가로 하여야 함에도 실지거래가액으로 함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지는 청구인이 주유소허가를 득한 후에 건축허가를 받아 주유소신축공사착공단계에서 OO석유주식회사에 양도한 것으로 쟁점토지는 건축물을 신축할 수 있는 사실상의 대지로서 국세청장이 정한 일정규모이상(기타 1,000㎡이상)토지로 보아야 하고 제시된 계약서등을 보면 쟁점토지의 실지취득자는 OO석유주식회사임에도 법인에게 양도하면 양도소득세가 중과됨을 염려하여 매매계약의 체결은 OO석유주식회사의 실질적소유자인 OOO과 하고 소유권이전등기는 당시 OO석유주식회사의 대표자인 OOO 개인에게 함으로서 허위계약서를 작성하였다. 그러하다면 쟁점토지의 양도는 실지거래가액에 의하도록한 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 해당된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구는 청구인이 양도한 쟁점토지의 양도소득금액을 결정함에 있어 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 실지양도가액을 환산한 가액으로 한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지 양도당시(89.10.31)시행된 소득세법 제23조 제4항·동법 제45조 제1항 제1호 및 동법시행령 제170조 제1항 및 제4항의 규정에 의하면, 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액과 취득가액은 기준시가로 함을 원칙으로 하지만, 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우에는 실지거래가액으로 하도록 규정하였다. 이 경우 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 실지거래가액을 과세시가표준액으로 환산한 가액으로 하도록 규정하고 있다. 전시 소득세법 시행령 제170조 제4항에서의 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산의 범위에 대하여 국세청장은 국세청고시 제89-88호(89.8.1)에서 도시계획구역밖의 토지로서 임야 및 초지의 경우에는 10,000㎡이상을, 기타의 경우에는 1,000㎡이상으로 정하고 있다.
• 다. 판단

(1) 처분청이 이 건 과세하게된 경위를 살펴보면, 청구외 OO석유주식회사는 쟁점토지가 소재한 경기도 이천군에서 석유류판매업(주유소)을 영위하기 위하여 장소를 물색하던중 청구인이 쟁점토지에서 주유소허가를 받아 공사착공단계에 있음을 알고 이를 매수하려하였으나 청구인이 법인과는 그 거래를 하지 아니하겠다고 함으로 동 법인의 당시 대표이사인 OOO 개인이 264,960,000원에 쟁점토지를 취득하는 매매계약을 체결하고, 등기이전시에는 동법인의 대표이사가 OOO에서 OOO로 변경됨에 따라서 이전등기를하기위한 검인계약서를 작성할 때에는 청구인이 위 OOO 개인에게 쟁점토지를 33,140,000원에 양도한 것처럼 매매계약서를 다시 작성하였음이 OO석유주식회사가 처분청에 제출한 쟁점토지취득에 관한 경위서에 의하여 인정되고 있다. 그러하다면 청구인은 쟁점토지의 양도에 따른 조세부담을 경감하기 위하여 거래상대방으로 하여금 다른 사람의 명의를 사용하도록 하였을 뿐만 아니라 사실과 다른 허위계약서를 작성하여 이전등기하였다고 할 것이다.

(2) 청구인이 양도한 쟁점토지의 양도당시(89.10.31)의 지목은 임야이지만 쟁점토지가 양도되기전에 청구인은 쟁점토지에서 석유류판매업(주유소) 허가를 받았으며(88.12.27), 석유판매업영위를 위한 주유소건물 건축허가도 쟁점토지가 양도되기전인 89.5.16에 나온 점에 비추어 볼때에 쟁점토지는 양도당시에는 사실상 건축이 가능한 토지로서 전시 재산제세사무처리 규정에서 정한 임야나 초지에는 해당되지 아니한다하겠다. 그러하다면 처분청이 쟁점토지의 양도에 따른 거래에 대한 전시 국세청훈령인 재산제세 사무처리규정을 적용함에 있어서 임야 및 초지에 쟁점토지를 분류하지 아니하고 기타로 분류하여 1,000㎡이상에 해당된다고 본 것은 실질내용에 부합되는 것이라고 할 것이다.

(3) 청구인이 쟁점토지를 양도함에 있어서 거래상대방이 실질취득자가 아닌 다른 사람의 명의를 사용하도록 하였고 그 거래규모도 국세청장이 정한 재산제세 사무처리규정에서 정한 일정범위이상에 해당하므로 쟁점토지의 양도에 따른 양도차익을 실지거래가액에 의하여야 하는 경우에 해당한다. 또한 청구인이 양도한 쟁점토지의 실지양도가액은 확인되지만 취득가액이 확인되지 아니하므로 전시 처분청이 소득세법령의 규정에 의하여 실지거래가액을 환산하여 과세한 처분에는 잘못이 있다하기 어렵다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.