토지의 양도차익을 양도가액은 확인된 실지거래가액, 취득가액은 검인계약서상의 가액으로 계산하여 과세한 처분의 당부(경정)

[주 문] 성동세무서장이 ’95.2.19 청구인에게 결정고지한 ’89년 귀속 양도소득세 78,873,220원 및 동 방위세 15,774,640원의 부과처분은 경상남도 창녕군 부곡면 OO리 O OOOOOO 임야 3,306㎡의 양도가액을 110,000,000원으로, 취득가액을 100,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인은 ’88.12.14 경남 창녕군 부곡면 OO리 O OOOOOO 임야 3,306㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고 ’89.10.30 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 주식회사 OO리조트에 양도한 다음 ’90.5.29 실지거래가액(취득가액 429,780원, 양도가액 4,297,800원)으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인의 신고가액을 부인하고 양도가액은 110,000,000원(법인에 대한 양도로 실제 확인가액) 취득가액은 청구인이 신고한 검인계약서상의 가액인 429,780원으로 하여 양도차익을 계산하고 ’95.2.19 청구인에게 ’89년도 귀속 양도소득세 78,873,220원 및 동 방위세 15,774,640원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.3.3 이의신청, ’95.6.1 심사청구를 거쳐 ’95.9.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 등기부에는 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 취득하여 주식회사 OO리조트에 양도한 것으로 등기되어 있으나, 실제로는 쟁점토지를 미등기전매자인 서울특별시 중랑구 OO동 OOOOOO 청구외 OOO으로부터 100,000,000원에 취득하여 주식회사 OO리조트에 110,000,000원에 양도하였으며, 쟁점토지를 110,000,000원에 양도한 사실에 대하여는 다툼이 없고 쟁점토지를 100,000,000원에 취득한 사실은 청구외 OOO의 사실확인에 의하여 확인되고 있으므로 쟁점토지의 양도차익을 위 취득가액과 양도가액에 의하여 실지조사 결정하여야 하며, 설령, 위 취득가액을 실지거래가액으로 볼 수 없다 하더라도 처분청이 실지거래가액으로 채택한 검인계약서상의 취득가액 429,780원은 쟁점토지의 실지거래가액이 지방세 과세표준액보다 월등히 높은 가액이어서 실지거래가액대로 관할군청에 신고하면 매매계약서 검인을 받을 수 없어 편의상 거래가액을 낮추어 기재한 것으로 실지거래가액이 아니므로 그 취득가액을 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의거 실지거래가액임이 확인되는 양도가액에 의하여 환산하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지를 양도후 ’90.5.29 양도소득세 과세표준 확정신고를 하면서 실지거래 취득가액을 429,780원으로 실지거래 양도가액을 4,297,800원으로 신고한데 대하여, 처분청은 쟁점토지 매수자인 청구외 주식회사 OO리조트의 법인세 신고서에서 실 거래가액이 110,000,000원으로 밝혀짐에 따라 신고된 양도가액 4,297,800원을 부인하고 조사결과 밝혀진 가액인 110,000,000원을 사실상의 양도가액으로 확정하여 전시와 같이 결정한 것이다. 청구인은 위의 양도가액 110,000,000원에 대하여는 다툼이 없으나 신고된 취득가액인 429,780원이 실지거래 취득가액이 아니므로 실지거래가액임이 확인되는 양도가액으로 취득가액을 환산하여 이 건 처분을 경정하여야 한다고 주장하면서, 취득가액의 부당함에 대하여 취득후 10개월 보유한 사실, ’89년도 물가상승율이 1.5%인 점 및 ’89.12.27 쟁점토지에 대한 감정평가액이 ㎡당 10,000원 내지 11,000원인 점 등을 들고 있다. 그러나, 전시 청구인의 주장은 쟁점토지의 취득시 실지거래가액을 확인할 수 있는 직접적이고 개별적인 증빙으로는 볼 수 없고 다만 그 당시의 정황만을 알 수 있는 자료에 불과한 것으로서 이러한 정황을 기준으로 취득가액의 진위를 밝힐 수는 없다고 본다. 그렇다면 처분청이 쟁점토지에 대한 양도소득세를 결정하면서 신고된 거래가액을 조사하여 허위로 확인된 양도가액은 정당한 실가를 적용하고 허위임이 발견되지 아니하는 취득가액에 대하여는 그 가액을 적용하여 양도소득을 계산한 본 건 처분에 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구는 쟁점토지의 양도차익을 양도가액은 확인된 실지거래가액, 취득가액은 검인계약서상의 가액으로 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법 제23조 제4항 단서, 제45조 제1항 제1호 단서, 같은법 시행령 제170조 제1항 및 제4항 제2호 (다)목의 규정을 종합해 보면, 부동산을 취득하여 1년 이내에 양도한 경우로서 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우를 제외하고는 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 확인되면 그 확인되는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하되, 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 과세하도록 규정하고 있음을 알 수 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 청구인이 ’88.12.14 취득하여 ’89.10.30 양도하였음이 확인되는 바, 그 양도가액은 매수인인 청구외 주식회사 OO리조트에 의하여 110,000,000원임이 확인되었고 이에 대해서는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 ’90.5.29 양도소득세 과세표준 확정신고시 쟁점토지의 취득가액과 양도가액을 모두 검인계약서상의 가액(취득 429,780원, 양도 4,297,800원)으로 신고하였으며, 처분청은 쟁점토지의 실지거래 양도가액이 청구외 주식회사 OO리조트에 의하여 확인되자 청구인의 신고가액중 취득가액은 인정하고 양도가액은 부인하는 한편, 양도가액을 처분청이 조사한 실지거래가액 110,000,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(3) 청구인은 이 건 심사청구 및 심판청구시에 쟁점토지의 취득시 검인계약서상 거래가액 429,780원은 관할구청에서 매매계약서를 검인받기 위하여 편의상 거래가액을 낮추어 기재한 것으로, 쟁점토지의 실제 취득가액은 100,000,000원이라고 주장하면서 취득당시 매매계약서와 매도인인 청구외 OOO의 거래사실확인서를 인감증명을 첨부하여 제시하고 있다.

(4) 한편, 처분청이 쟁점토지의 실지거래가액으로 결정한 취득시 검인계약서상의 가액 429,780원(㎡당 130원)은 쟁점토지의 보유기간이 10개월인 점, 쟁점토지의 보유기간동안 정부가 조사한 그 지역의 지가상승율(건설부 발간 지가동향, 창녕군 임야 기준)이 13.85%인 점, 쟁점토지의 취득일로부터 10개월 후의 실지거래 양도가액이 취득가액의 255배나 되는 110,000,000원 점 등과 검인계약서의 거래가액은 통상 실지거래가액보다 낮추어 기재하는 부동산 거래관행 등에 비추어 볼 때, 진정한 실지거래가액으로 보기는 어렵다고 보여진다. 위와 같은 사실관계와 관련법령을 종합하여 볼 때, 처분청이 청구인의 신고가액중 양도가액은 청구인의 신고가액을 부인하고 그 가액을 거래상대방으로 부터 확인한 금액을 채택하면서 취득가액은 별도의 확인과정을 거치지 아니한 채 실지거래가액으로 인정되지 아니하는 검인계약서의 거래가액을 실지거래가액으로 단정하여 양도차익을 결정함은 그 합리적 타당성이 결여되었다 할 것이다. 그러므로 쟁점토지의 취득가액은 처분청이 그 취득가액을 별도로 조사하지 아니하는 이상 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 실지거래가액임이 확인되는 양도가액에 의하여 환산한 가액으로 하여야 할 것이나, 청구인이 취득 당시 매매계약서와 거래상대방의 거래사실확인서에 의하여 취득가액을 100,000,000원으로 확인하고 있고, 위 실지거래가액에 의하여 계산한 양도차익이 환산가액에 의하여 계산한 양도차익보다 적지 아니하므로 쟁점토지의 취득가액을 100,000,000원으로 인정함이 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.