토지와 건물가액을 과세시가 표준액을 기준으로 안분 계산한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심1990서2553

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인 OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 청구인들의 부 OOO으로부터 90.9.13 서울특별시 성동구 OO동 OOOO 대지 1,325㎡, 건물2,655.6㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 상속받아 부동산임대업을 영위하다가 93.12.10 청구외 사단법인 OO치과의사협회와 22억원에 매매계약을 체결한 후 94.10.31을 폐업일로 하여 부동산임대사업 폐업신고를(94.11.25)하고 95.1.23 잔금을 수령하였다. 처분청은 청구인의 쟁점부동산의 양도가 사업용 고정자산에 OO 재화의 공급이며 토지와 건물의 공급가액이 정상적인 거래에 비추어 합당하지 않음을 이유로 지방세 과세시가 표준액에 따라 토지와 건물의 공급가액을 안분계산하여 95.4.10 청구인들에게 94년 제2기분 부가가치세 39,629,300원을 부과처분 하였다. 청구인들은 이에 불복하여 95.6.9 심사청구를 거쳐 95.8.21 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인주장 쟁점부동산을 양도하고 잔금 60,000,000원을 95.1.23 최종 영수하였고 매수자의 실지 입주일은 95.1.28이며, 토지건물 이전 등기는 95.3.20이므로 위 부동산 양도로 인한 재화의 공급시기는 부가가치세법 제9조 제1항 제2호의 규정에 의하여 95.1월이 되는 것인 바, 본건 거래는 폐업일인 94.10.31 이후에 이루어진 것이므로 이건 부가가치세는 전액취소되어야 하며 설사 과세가 된다고 하더라도 건물가액은 1억원이며 공급가액은 90,909,090원이 분명하므로 위 금액을 과세표준으로 하되 거래시기는 95.1월로 경정하여야 한다.
• 나. 국세청장의견 재화의 공급시기에 관하여 매매계약서상 잔금 청산일인 94.5.20이며 94.10.31 부동산 매각을 사유로 하여 94.11.25 폐업신고한 내용으로 보아 당초 결정한 과세기간(94/2기)은 정당하며, 청구인이 주장하는 건물가액 1억원은 계약당사자간의 합의한 사항일 뿐 토지와 건물가액의 정상적인 거래가액에 비추어 합당하다고 인정할 수 없고 위와 같이 부동산 매각을 사유로 하여 폐업신고 하였으므로 폐업일 이후 거래가 아니다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산 양도를 부가가치세법상 재화의 공급으로 보아 과세한 처분의 당부와

(2) 토지와 건물가액을 과세시가 표준액을 기준으로 안분 계산한 처분의 당부를 가리는데 있다.

• 나. 쟁점(1)에 대하여 본다

(1) 관련법령 부가가치세법 제6조 제4항에서사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제49조 제1항에서 「과세사업에 공한 재화가 소득세법 시행령 제81조 또는 법인세법 시행령 제54조에 규정된 감가상각자산(이하 “감가상각자산”이라 한다)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법 제6조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각호의 산식에 의하여 계산된 금액을 당해 재화의 시가로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제3조의 규정에 의한 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 10을 초과하는 때에는 10으로, 기타의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과하는 때에는 4로 한다.

1. 건물 또는 구축물: 당해재화의 취득가액 ×(1-10/100×경과된 과세기간의 수) = 시가」라고 규정하고 있으며, 같은법 제9조 제1항에서 「재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능 하게 되는 때

3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때」라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제21조 제1항에서는 「법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. 다만 폐업전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.

1. 현금판매와 외상판매의 경우에는 재화가 인도되는 때」라고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 ㉮ 청구인들은 쟁점부동산을 90.9.13 청구인들의 부 OOO으로부터 상속받아 부동산 임대업을 영위하다가 93.12.10 청구외 OO치과의사협회와 양도계약을 체결한 후 95.1.23 양도대금 중 잔금을 수령한 사실이 등기부등본 및 매매계약서 등에 의해 확인된다. 청구인들은 청구인들이 영위하던 부동산임대업을 94.10.31을 폐업일로하여 처분청에 폐업신고(94.11.25)한 바 있다. ㉯ 청구인들은 본건 거래시기는 폐업일인 94.10.31 이후 잔금을 수령한 날인 95.1.23이므로 과세거래가 아니라고 주장하나, 전시한 부가가치세법 제9조 제1항에서는 공급시기에 관한 원칙을 정하고 같은조 제4항의 위임에 따라서 동법 시행령 제21조 제1항에서는 제1호 내지 제11호에 걸쳐서 거래형태에 따른 개별적인 공급시기를 정하면서 단서에서 폐업전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 보도록 규정하고 있는데, 이는 동항 각호에서 정한 시기가 폐업일 이후에 도래하였다는 이유로 폐업시 잔존재화로 과세하는 것은 거래실질 내용과도 부합되지 아니하기 때문에 폐업일을 공급시기로 하여 과세하기 위함이라고 해석된다.(국심90서2553, 1991.5.2 합동회의 같은뜻임) 이 건의 경우 청구인들이 쟁점부동산을 2,200,000,000원에 양도하기로 하는 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금을 받은 후인 94.10.31 영위하던 부동산임대업을 폐업하고 95.1.23 잔금을 받은 후인 95.3.20 거래상대방에게 소유권 등기이전이 경료되었음이 확인되어 폐업일전에 거래상대방과 거래가액이 확정되었고 따라서 폐업전에 건물에 OO 부가가치세를 상대방에게 전가시킬 수 있었다 하겠으므로 이러한 경우에는 전시한 공급시기에 OO 제규정에 비추어 볼때에 폐업일을 공급시기로 하여 과세함이 타당하다고 보여진다.

• 다. 쟁점2에 대하여 본다.

(1) 관련법령 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.”고 규정하고 있으며 같은조 제4항에서 “제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.”고 규정하고, 그 제2호에서 “토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.”고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 ㉮ 청구인들이 93.12.10 체결한 부동산매매계약서에는 쟁점부동산 매매금액이 2,200,000,000원(부가세포함)으로 되어 있으며 토지 및 건물가액이 구분되어 표시되어 있지 아니하다. 94.1.17 성동구청장에게 제출한 토지거래계약신고서에는 토지에 관한 예정금액 2,100,000,000원 공작물예정금액 등 100,000,000원 합계 2,200,000,000원으로 신고한 바 있으며, 94.2.7 성동구청장이 발행한 토지등 거래계약신고필증에는 거래금액 2,200,000,000원으로 기재되어 있으나, 공작물의 예정금액에는 거래금액이 기재되어 있지 아니하다. OO치과의사협회 관련장부에 의하면 건물계정에 93.12.24 회관매입중도금(건물가격)100,000,000원이 기장되어 있으나, 이건 건물 및 토지취득과 관련한 취득세, 농특세, 등록세, 교육세, 소유권이전등기비용 등 132,664,000원도 건물계정에 기장되어 있다. ㉯ 청구인은 건물가액 1억원, 토지가액 21억원으로 구분하여 매매한 것이므로 건물가액은 1억원으로, 공급가액은 90,909,000원으로 하여야 한다고 주장하나, 토지가액과 건물 및 기타 구축물의 가액이 구분된 실지거래가액이 있는 경우라 함은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분 표시되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 타당하다고 인정되거나, 비록 매매계약서상에는 토지의 가액과 건물의 가액이 구분 표시되어 있지는 아니하다 하더라도 계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약 체결전에 계약당사자간에 토지와 건물가액을 합의한 사실이 관련증빙에 의하여 확인될 수 있는 경우로서 구분된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 타당하다고 인정되는 경우라야 할 것이다. 쟁점건물은 84.5.14 신축되어 폐업일 현재 10년 5개월 경과한 3층 건물로서 건물의 경과년수로 보더라도 구분된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 타당하다고 인정되는 경우라고 볼 수 없고, OO치과 의사협회의 기장내용에서도 건물 취득가액을 1억원으로 기장하였으나 쟁점건물의 취득부대비용(토지분 포함) 132,664,000원을 전액 건물가액에 포함시킨 사실을 보더라도 정상적인 거래가액이라고 보기는 어렵다고 보여지므로 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 안분 계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 보여진다.

• 라. 이 건 심판청구는 이를 심리한 바 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. < 별 지 > 청 구 인 명 세 성 명 주 소 OOO OOO 서울특별시 성동구 OO동 OOOO 서울특별시 송파구 OO동 OOOO OOOOOOOOO OOOOOO