[주 문] 송파세무서장이 95.4.15 청구인에게 결정고지한 89년 귀속 종합소득세 23,267,310원 및 동 방위세 2,920,440원은 부동산매매업 중 건물신축판매(소득표준율 코드번호 830020)의 소득표준율을 적용하여 이를 경정한다.
[이 유]
1. 사실 및 처분개요 청구인과 청구외 OOO(이하 “청구인등”이라 한다)은 공동으로 87.2.3 경기도 OO시 OO동 OOOOOOO 대지 266㎡를 취득하여 88.2.26 동 지상에 연면적 734㎡(1내지 4층 및 지하층 각 146.80㎡, 1층 근린생활시설, 2층 및 3층 대중목욕탕, 4층 주택, 지하층 근린생활시설 및 보일러실)의 건물(이하 위 대지와 건물을 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축한 후 89.12.23 쟁점부동산을 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 95.4.15 청구인에게 93년 귀속 종합소득세 23,267,310원 및 동 방위세 5,648,440원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.5.24 심사청구를 거쳐 95.8.21 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장
- 가. 청구인등은 매매를 목적으로 쟁점부동산을 취득·양도한 것이 아니라, 목욕탕을 경영할 목적으로 건물을 신축하여 청구인이 88.3.1부터 89.2.15까지 약1년간 목욕탕을 경영하다가 양도하였으므로 쟁점부동산의 양도는 양도소득세과세대상임에도 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 것은 부당하다.
- 나. 설사 부동산매매업에 해당한다 하더라도 실지매매가액을 알 수 없으므로 기준시가를 매매가액으로 하여야 한다. 청구인등과 청구외 OOO은 쟁점부동산과 전라남도 고흥군 포두면 OO리 O OOOOO 임야 91,098㎡, 전라남도 고흥군 도양읍 OO리 O OOO 임야 7,140㎡ 및 같은 리 O OOOOO 임야 10,413㎡를 교환함에 있어 청구외 OOO이 쟁점부동산의 융자금 100,000,000원과 임대보증금 68,000,000원을 인수하고 청구인등에게 교환부동산간의 차액 145,000,000원을 추가로 지급하기로 하였다. 그리고 쟁점부동산의 등기이전시 편의상 쟁점부동산의 매매가액을 420,000,000원을 하는 매매계약서를 작성하였는데, 처분청은 동 계약서상의 매매가액을 쟁점부동산의 실지매매가액으로 보았으나, 이는 실지매매가액이 아니다. 따라서 실지매매가액을 알 수 없으므로 매매가액을 기준시가에 의하여야 한다.
- 다. 소득표준율의 적용이 잘못되었다. 89년 귀속 소득표준율표상의 부동산매매업은 다시 부동산매매와 건물신축판매로 구분되는데 청구인과 청구외 OOO은 건물을 신축하여 양도한 것이므로 부동산매매업 중 건물신축판매(코드번호 830020)의 소득표준율을 적용하여야 함에도 처분청은 부동산매매(코드번호 830010)의 소득표준율을 적용하였으므로 부당하다.
3. 국세청장 의견
- 가. 청구인의 부동산거래내용을 보면 경기도 OO시 OO동 OOOO 및 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO에서 연립주택을, 경기도 안양시 OO동 OOO OOOO O에서 근린생활시설을 신축·양도한 바 있고, 쟁점부동산은 87.2.3 대지를 취득하여 88.2.26 건물을 신축한 후 89.12.23 양도한 바, 부동산의 매매횟수·양태 등으로 볼 때 쟁점부동산은 사업상의 목적으로 신축·양도한 것으로 보이므로 처분청이 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 정당하다.
- 나. 사업장관할 세무서인 OO세무서의 부가가치세 과세내용을 보면 쟁점 부동산을 양도할 때 작성된 검인계약서상의 거래가액을 과세시가표준액으로 안분하여 부가가치세를 과세하였는 바, 부동산매매업자에 대한 부가가치세 과세표준은 실지양도가액에 의하는 것으로 거래금액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 과세표준을 산정하는 것이 아니므로, 달리 실지거래가액을 알 수 없는 이 건의 경우 검인계약서상의 거래금액을 실지거래가액으로 보아 토지와 건물가액을 안분하여 부가가치세를 과세한 후 부가가치세 과세표준과 토지가액을 합한 가액에 소득표준율을 곱하여 산정한 소득금액으로 종합소득세를 과세한 것은 정당하다고 판단된다.
- 다. 소득세법시행령 제33조 제3항의 규정에서 주택과 상가가 복합으로 설치되어 있는 건물의 경우 주택부분보다 상가부분이 더 큰 때에는 전체를 상가로 보도록 규정하고 있는 바, 쟁점부동산은 주택부분보다 상가부분이 더 크므로 처분청이 쟁점부동산매매에 대한 추계소득금액을 결정함에 있어 그 전체를 주택신축판매업이 아닌 부동산매매업의 소득표준율을 적용하여 종합소득세를 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다.
4. 심리 및 판단
- 가. 이 건 심판청구의 다툼은 ① 쟁점부동산의 양도에 대하여 부동산매매업으로 종합소득세를 부과한 처분의 당부, ② 쟁점부동산의 매매가액을 검인계약서상의 매매가액인 420,000,000원으로 본 것이 정당한지 여부 및 ③ 쟁점부동산매매차익을 소득표준율에 의하여 산정함에 있어 부동산매매업 중 부동산매매(코드번호 830010)의 소득표준율을 적용한 것이 타당한지 여부를 가리는데 있다.
- 나. 소득세법 제4조(소득의 구분) 제1항에서 거주자의 소득은 종합소득, 퇴직소득, 양도소득으로 구분하며, 종합소득은 당해년도에 발생하는 이자소득·배당소득·부동산소득·사업소득·근로소득과 기타소득을 합산한 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제20조(사업소득) 제1항 제8호 및 같은 법 시행령 제36조 제3호에서 부동산매매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 규정하고 있다. 그리고 같은 법 제94조(토지 등 매매차익의 결정) 제1항 및 같은 법 시행령 제142조(토지 등 매매차익과 세액의 조사·결정 및 통지) 제1항 제2호에서 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없는 경우에는 토지 등 매매차익은 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다고 규정하고 있다.
- 다. 쟁점부동산의 양도에 대하여 부동산매매업으로 종합소득세를 부과한 처분의 당부에 대하여 본다. 소득세법 제20조 제1항 제8호와 같은 법 시행령 제36조 제3호 및 소득세법기본통칙 2-4-8···20, 그리고 이와 관련있는 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항에 의하면 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상의 1과세기간에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우 부동산매매업에 해당한다고 규정하고 있다. 위 규정을 해석 적용함에 있어 당해부동산의 매매가 단순한 양도소득세의 과세대상인 자산의 양도인지 또는 부가가치세와 종합소득세의 과세대상이 되는 사업상의 부동산매매에 해당하는지는 그 매매행위가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 횟수에 비추어 어느정도의 계속성, 반복성을 가지고 있는지 등의 사정을 종합적으로 고려하여 결정되어야 할 것이다. 이건의 경우 청구인등은 공동으로 87.2.3 토지를 취득하고 88.2.26 그 지상에 근린생활시설등의 건물을 신축한 후 89.12.23 쟁점부동산을 양도하였고, 청구인등의 부동산 거래에 관한 국세청의 전산자료에 의하면, 청구인등은 공동으로 83.11.10 경기도 OO시 OO동 OOOO에서 연립주택을, 84.9.22 경기도 안양시 OO동 OOOOOOO에서 근린생활시설 및 주택을, 86.10.13 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOO에서 다세대주택을, 88.3.4 경기도 OO시 OO동 OOOOOOO에서 기타 건물 및 단독주택을 신축하여 양도한 바 있다. 또한 청구인등은 공동으로 경기도 OO시 OO동 OOO 답 2,357㎡를 85.5.6 취득하여 86.5.24 양도하였고, 전라남도 고흥군 포두면 OO리 O OOOOO 임야 91,098㎡를 89.2.8 취득하여 89.5.31 양도하였으며, 전라남도 고흥군 도양읍 OO리 O OOO 임야 7,140㎡ 및 같은 리 O OOOOO 임야 10,413㎡를 89.1.25 취득하여 90.7.7 양도하였고, 강원도 명주군 OO진읍 OO리 OOOOO 전 760㎡를 89.3.24 취득하여 92.9.17 양도하였는 바, 이와 같은 부동산거래내용으로 보아 청구인등의 부동산매매는 수익을 목적으로 계속적, 반복적으로 사업성을 가지고 행하여진 것이라고 인정되므로, 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 부동산매매업으로 과세한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
- 라. 쟁점부동산의 실지매매가액을 검인계약서상의 매매가액인 420,000,000원으로 본 것이 정당한지 여부에 대하여 본다. 청구인등과 청구외 OOO간의 부동산교환계약서에 의하면 쟁점부동산과 전라남도 고흥군 포두면 OO리 O OOOOO 임야 91,098㎡, 전라남도 고흥군 도양읍 OO리 O OOO 임야 7,140㎡ 및 같은 리 O OOOOO 임야 10,413㎡를 교환함에 있어, 청구외 OOO이 쟁점부동산의 융자금 100,000,000원과 임대보증금 68,000,000원을 인수하고 청구인등에게 교환부동산간의 차액 145,000,000원을 추가로 지급하기로 하였는 바, 이는 양 당사자간에 쟁점부동산의 가액을 위 임야의 가액보다 313,000,000원 더 높게 평가한 것이고, 쟁점부동산의 소유권이전등기시 작성한 계약서상의 쟁점부동산의 매매가액 420,000,000원은 양 당사자가 쟁점부동산의 가액을 평가한 금액이라고 봄이 상당하므로, 처분청이 쟁점부동산의 매매가액을 420,000,000원으로 본 데에도 또한 잘못이 없다 할 것이다.
- 마. 쟁점부동산매매차익을 소득표준율에 의하여 산정함에 있어 부동산매매업 중 부동산매매(코드번호 830010)의 소득표준율을 적용한 것이 타당한지에 대하여 본다. 89년 귀속 소득표준율표에 의하면 부동산매매업은 다시 부동산매매(코드번호 830010)와 건물신축판매(코드번호 830020)로 구분되는 바, 청구인은 쟁점 부동산을 단순히 매매한 것이 아니라, 토지를 취득한 후 건물을 신축하여 양도하였으므로 쟁점부동산매매차익을 소득표준율에 의하여 추계함에 있어서는 쟁점 부동산의 매매가액에 부동산매매업 중 건물신축판매의 소득표준율을 곱하여 계산하여야 함에도 처분청은 부동산매매업중 부동산매매의 소득표준율을 곱하여 계산하였으므로 이는 잘못된 것으로 판단된다.
- 바. 따라서 이 건 심판청구는 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 OO과 같이 결정한다.