[요지] 토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산할 경우에도 실질과세의 원칙에 의하여 그 양도차익은 실지양도가액 보다 많을 수는 없으므로 토지의 양도차익을 15,755,860원으로 하는 것이 타당함.
[요지] 토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산할 경우에도 실질과세의 원칙에 의하여 그 양도차익은 실지양도가액 보다 많을 수는 없으므로 토지의 양도차익을 15,755,860원으로 하는 것이 타당함.
[참조결정] 국심1991서0967
[주 문] OOO 세무서장이 95.4.16. 청구인에게 결정고지한 92년도분 양도소득세 104,925,730원은 양도차익을 15,755,860원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 서울특별시 구로구 O동 OOOOO 답 278㎡(이하 “쟁점토지1”이라 한다) 및 같은동 OOOOOO 답 107㎡(이하 “쟁점토지2”라 한다)를 92.2.24. 청구외 OOO에게 91.6.16. 매매를 원인으로하여 소유권을 이전하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지1 및 쟁점토지2(이하 2필지의 토지를 “쟁점토지”라 한다)를 양도한 후 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고를 하지 아니하였다고 하여 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 94.4.16. 청구인에게 92년도분 양도소득세 104,925,730원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.4.18. 이의신청, 95.6.1. 심사청구를 거쳐 95.8.7. 이 건 심판청구를 하였다.
2. 청구인주장 및 국세청장의견
(1) 쟁점토지는 71년에 私道로 분할되었고 73년도에 서울시에 의하여 4미터, 6미터 도시계획도로로써 시설결정되어 양도일 현재까지 아무런 보상없이 도로로 이용되고 있으며, 서울시에서 수용보상시 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 시행규칙 제6조의2(사도등에 대한 평가)의 규정을 적용받아 인근토지의 1/5가액으로 감액보상토록 규정되어 있으므로 양도소득세도 인근지가의 1/5금액으로 평가하여 과세하여야 한다.
(2) 청구인이 91.6.16. 청구외 OOO에게 쟁점토지를 현금 1천만원과 청구인이 납부할 체납세금 및 채무 5,755,860원을 인수시켜 합계 15,755,860원에, 구로구 O동 OOOOOO 답 53㎡ 및 같은동 OOOOOO 63㎡(이하 2필지를 “쟁점외토지”라 한다)를 현금 1천만원과 청구인이 납부할 체납세액 26,004,000원을 인수시켜 합계 36,004,000원에 각각 양도하였으며, 이에 대한 입증자료를 제출하였으며, 쟁점토지에 대해 공권력으로 도시계획도로용지로 지정하고 22년동안 보상한푼 없는 상태였기에 그 동안 매수희망자가 없다가 청구외 OOO이 헐값이지만 사겠다고 제의하는데 감격하여 본인의 신병(고혈압으로 인한 뇌졸중) 치료비에 한푼이라도 보탤려고 처분할 수 밖에 없었으며, 청구인은 89.11.에 갑자기 쓰러져 몸이 완전히 마비되어 병원에서 입원가료하였으나 회복되지 아니하여 경기도 이천의 OOO에서 3년을 기거하며 노승 한방의로부터 치료를 받는 바람에 법정기한내에 신고를 하지 못하게 된 바, 기한내에 신고하지 아니하였다하여 터무니 없이 고가로 책정된 기준시가로 과세하는 것은 억울하므로 이러한 사정을 참작하여 과세해야 한다.
3. 심리 및 판단
(1) “공공용지의취득및손실보상에관한특례법”은 공공사업에 필요한 토지등의 협의에 의한 취득 또는 사용과 이에 따르는 손실보상에 관한 기준과 방법을 정함으로써 공공사업의 원활한 수행과 손실보상의 적정을 기함을 목적으로 하고 있으므로 이 건 양도소득세를 산정하는 것과는 무관한 것이며, 청구인이 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고를 신고기한내에 하지 아니한 사실에 대하여 다툼이 없으므로 위 관계법령의 규정에 의하여 기준시가로 과세하는 것은 타당하다.
(2) 다음 이 건 처분청의 과세내용을 살펴보면, 쟁점토지의 양도당시의 개별공시지가는 700,000원/㎡이었으며 이 개별공시지가로 계산한 쟁점토지의 양도차익은 193,052,866원에 이르며, 쟁점토지의 기준시가는 아래 (표1)에서 보는 바와 같이 쟁점토지 양도당시 개별공시지가는 700,000원/㎡이었다가 94년도에 250,000～296,000원/㎡로 급감하였는 바, 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가가 적정하게 평가되어 고시된 것인지 의심스럽다. (표1) 쟁점토지의 개별공시지가 〈단위: 원/㎡〉 쟁점토지 90 91 92 93 94 95 쟁점토지1 쟁점토지2
• - 700,000 700,000 760,000 760,000 784,000 784,000 296,000 250,000 310,000 250,000
(3) 다음 이 건 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되는지 여부에 대하여 살펴보면,
① 먼저, 청구인이 제출한 쟁점토지의 매매계약서원본, 등기부등본, 채무변제관련 압류(해제)대장 및 영수증에 의하면, 쟁점토지의 양도계약일은 91.6.16.이며, 쟁점토지1의 양도가액은 계약서상 매매대금 7,000,000원(계약금 1,000,000원, 잔금 91.8.16. 6,000,000원)과 특약사항(“1. OOO세무서, 서부세무서, 은평구청, 구로구청등 체납세금은 매수인이 변제한다”)에 따라 매수인 OOO이 변제한 체납세액은 755,860원으로 확인되며, 쟁점토지2의 양도가액은 계약서상 매매대금 3,000,000원(계약금 1,000,000원, 잔금 2,000,000원)과 특약사항(“2. OOO 근저당은 매수인이 변제하기로 한다”)에 따라 매수인 OOO이 변제한 5,000,000원으로 인정되고,(제출한 쟁점토지2의 등기부에는 87.7.8.에 채권최고액 7,000,000원으로 청구인을 채무자로 청구외 OOO을 근저당권자로 하여 등재되어 있으나, 일반적으로 채권최고액이 실제 채무액보다 많은 점을 고려하여 청구인이 주장하는 5,000,000원으로 인정) 그 내용을 정리하면 아래 (표1)과 같다. (표1) 쟁점토지의 양도가액 〈단위: 원〉 관련토지 양 도 가 액 합계 현금지급 채무인수액 채무 내용 쟁점토지1 7,755,860 7,000,000 755,860 시세등 체납분 3건
① 서울시세 163,220원, 91.10.21 은평구청에 납부
② 양도세 417,180원, 91.10.21. 서부세무서에 납부
③ 서울시세 175,460원, 91.11.8. 구로구청에 납부 ※ OOO세무서 체납세액은 청구인이 납부하여 채무인수액에서 제외 쟁점토지2 8,000,000 3,000,000 5,000,000 87.7.10. 채권최고액 7백만원, 청구외 OOO을 근저당권자로 하여 5백만원 차용, 92.5.22. 근저당권 말소. 합계 15,755,860 10,000,000 5,755,860
② 쟁점토지가 실제 도로로 이용되고 있는지 여부와 관련하여, 청구인이 제출한 토지이용계획확인서에 의하면 쟁점토지 및 쟁점외토지(이하 4필지의 토지를 “관련토지”라 한다)는 양도당시 도로이며, 우리심판소에서 현장을 확인한 결과 관련토지는 실제 도로로 사용되고 있는 사실이 확인된다.
③ 매수인 OOO의 은행거래자료해명서에 의하면 OOO은 위 예금계좌에서 30,000,000원을 인출하여 그 중 10,000,000원은 매수인의 사업비로 사용하고, 나머지 20,000,000원은 쟁점토지 및 쟁점외토지의 매입비로 지불하였다고 확인하고 있으며, 청구인이 제출한 서울OO지방법원의 판결문에 의하면 쟁점토지1의 매매대금은 7,000,000원으로, 쟁점토지2의 매매대금은 3,000,000원으로 기재되어 있고, 청구인이 제출한 청구인의 예금계좌(OO협동조합 OOO지점, 계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOOO) 거래실적명세표, 매수인 OOO의 예금계좌(OOOO은행 OOO지점, 계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOO) 전산자료송부서에 의하면, 매수인 OOO의 위 예금계좌에서 91.8.12. 30,000,000원이 인출된 사실과 청구인의 위 예금계좌에 91.8.17. 19,200,000원(청구인은 생활비 800,000원을 제외한 19,200,000원을 위 청구인의 예금계좌에 입금하였다고 주장한다)이 입금된 사실이 확인되고 있다.
④ 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액의 신빙성과 관련하여 우리심판소에서 현장조사하였는 바, 관련토지를 중개한 청구외 OOO(구로구 O동 OOOOOO OO공인중개사무소)의 진술에 의하면, ㉮ 청구외 OOO는 청구인을 알지 못하는데, 어떤 부인이 찾아와서 남편이 OOO라고 하면서 남편이 중풍걸려 가산탕진하고 사경을 헤매고 있으니 적선하는 셈치고 주변사도(당시 청구인이 소유하고 있던 관련토지를 비롯한 私道)를 팔아 달라고 울면서 사정을 하여, 지적도를 보고 OOO 소유의 도시계획도로를 뽑아 보고 살만한 사람 즉, 인접 대지 소유자에게 매수를 권하였는데 매수자들이 안사려 하여 헐값에 매도하였으며, 매수자는 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO(본인) 총 6명이었으며, ㉯ 그 당시 매매가는 1필지에 최저 100만원, 200만원, 500만원, 최고 1000만원 단위로 필지별로 매매를 주선하였으며, 본인(OOO)도 5필지(OOOOOO, OOOOO 등)를 구입하였는데, 3필지를 묶어 500만원, 2필지를 묶어 300만원에 구입하였으며, 그렇게 한 이유는 소유권이전 등기시 취득세등과 관련하여 지방세과세표준이 실거래가격 보다 훨씬 높아 법원판결로 등기이전을 하기 위하여 소액소송이 되도록 양도가액이 1천만원 이하가 되도록 필지별로 분할하였기 때문이며, 본인이 청구인의 사도를 사게 된 것은 팔다팔다 못팔아서 그냥 사둔다는 생각으로 떨이로 싸게 산 것이며, 평당 얼마인가 하는 것은 의미가 없으며, ㉰ 청구인과 매수자 OOO과의 관계에 대하여, 68년부터 70년초까지 건축기사였던 OOO와 그 지방의 토박이로 주변에 토지를 다수 소유한 OOO 두사람이 합자하여 건축사업을 하였는 데 집이 안팔려 망했으며, OOO은 현재도 중국에서 사업을 하고 있는 등 재력이 있으며 청구인의 사도(관련토지)를 가장 비싸게 주고 매수하였는 데 그 이유는 청구인의 부인이 울고 사정하니까 OOO이 자선사업을 한 것이며, 본인(OOO)이 권하지 아니하였으면 OOO은 청구인의 사도를 사지 아니하였을 것이며, ㉱ OOO가 구로구 O동지역에 사도를 많이 갖게 된 이유는, 당초 O동지역은 63.1.1.자로 경기도 부천에서 서울시로 편입된 후 73년까지 도시계획미확정지구로 남아 있었는 데, 그 사이(63년-73년) OOO와 같은 개인이 최초에 큰 필지로 농경지를 사서 도로를 구획하고 주택을 지은 후 주택과 대지를 팔고 남은 것이 OOO 명의로 남은 쟁점토지와 같은 짜투리 땅인 도로이며, ㉲ 사도에 대한 보상과 관련하여, 구청에서 보상을 하는 경우란 소방도로를 신설하여 수용할 경우이나, 쟁점토지와 같이 이미 주변에 도로가 있어 골목길로 이용되고 있는 사도는 수용할 필요가 없으며 지방자치단체 재정이 취약하여 보상할 계획이 없는 것으로 알고 있다고 진술하였다.
⑤ 또한 청구인의 私道 매수자인 OOO(OO부동산)의 진술내용에 따르면, OO부동산 OOO가 소개하여 OOO의 집 근처 자투리땅을 매수하였는데, 집앞에 길이 나니 안사겠다고 하였으나 구걸하다시피 사달라고 하여, 본인과 청구외 OOO가 공유로 집뒷편 샛길 13평을 80만원(매수단가: 61,538원/평, 18,615원/㎡)에 주고 매수하였으며, 청구외 OOO과 OOO(OOOOO)은 91년도경에, OOO 소유의 사도(OOOOOO과 연접)를 매수하였으며, 이들은 이 사도를 매수한 후 길을 막았다가 1년 후에 집을 지었으므로 크게 이득을 보았다고 확인하고 있다.
⑥ 위와 같은 청구외 OOO 및 OOO의 진술내용은 위 양자가 청구인 OOO와 특별한 사이로 볼 수 있는 점이 없어보이므로 사실대로 진술한 것으로 여겨지는 바, 위 두사람의 진술을 종합하여 보면, ㉮ 청구인이 병중이라 약값에라도 보탤려고 OOO에게 청구인이 보유하고 있던 私道를 팔아달라고 애걸한 사실이 있고, ㉯ 일반적으로 私道는 사둘만한 재산적가치가 거의 없어 아무도 사려하지 않았다는 사실이 인정되고, ㉰ 쟁점토지와 같은 경우 그 주변에 “OOO 도로” 및 “OOOOOO 도로”가 이미 소방도로로 확보되어 있어 가까운 장래에 구청에 수용될 가능성은 거의 없다는 점이 인정되고, ㉱ 기타, 거래금액이 필지별로 1,000만원이 안되었다는 사실과, 지방세를 실거래가에 맞추어 부담하기 위하여 재판절차를 취하게 되었다는 사실 등으로 미루어 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액은 신빙성이 있다고 판단된다.
(4) 위의 사실관계를 종합하여 판단하여 볼 때, 쟁점토지의 실지양도가액은 15,755,860원으로 인정된다. 따라서 위 관계법령에 따라 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산할 경우에도 실질과세의 원칙에 의하여 그 양도차익은 실지양도가액 15,755,860원 보다 많을 수는 없으므로 쟁점토지의 양도차익을 15,755,860원으로 하는 것이 타당하다 할 것이다.