[요지] 토지의 양도시기를 잔금 청산일이 아닌 등기 접수일로 보아 국세부과제척기간 도과 후의 처분이라는 청구주장은 타당하지 않음.
[요지] 토지의 양도시기를 잔금 청산일이 아닌 등기 접수일로 보아 국세부과제척기간 도과 후의 처분이라는 청구주장은 타당하지 않음.
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 경기도 OOO시 OOO동 O O 임야 150,645㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 소유권이 86.12.19 청구법인에게 이전등기 되었다가 89.6.29 청구외 OOO에게 이전등기 되었다. 처분청은 등기부상 등재내용에 따라 청구법인이 쟁점토지를 86.12.19 취득하여 보유하다가 89.6.29 양도한 것으로 보고, 배율방법에 의한 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후, 95.2.15 청구법인에게 89사업년도분 법인세(특별부가세) 10,017,339원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.4.14 심사청구를 거쳐 95.7.29 심판청구를 하였다.
2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견
(1) 쟁점토지의 양도대금을 청산한 날이 88.5.13 이므로 이 날이 양도시기이다. 청구법인은 중소기업협동조합법에 의하여 설립된 비영리 공공법인으로서 조합원(석회석가공업체)들에게 자금을 대여해주는 업무도 부수업무로 겸하고 있는바, 이 과정에서 OO산업주식회사(대표이사 OOO)에게 쟁점토지등을 담보로 사업자금을 대출하였으나 84.12경 OO산업의 부도로 인하여 대출금을 회수할 수 없게 되어 담보로 가등기해 둔 쟁점토지에 대한 본등기 이전소송을 제기하여 86.9.9 승소판결을 받아 86.12.19 청구법인 명의로 이전등기하게 되었고, 이를 매각코자 하였으나 쟁점토지의 입지조건(정상에 위치한 돌산이고 일부는 공원용지)때문에 매도되지 않던 중 OO산업에 대한 채권자인 청구외 OOO이 OO산업의 채무원금만 인수하는 조건으로 쟁점토지의 매수를 제의하여 87.7.15 이사회 의결을 거친 후 매각금액을 6,217,832원으로 결정하고 88.5.13 청구외 OOO의 납품대금에서 동 매각금액을 상계하였으므로 이날이 잔금청산일로서 양도시기에 해당된다. 소유권이전등기가 지연되고 소유명의가 OOO이 아닌 그의 아들 OOO으로 등기된 것은 OOO의 요청에 의한 것이다. 따라서 쟁점토지의 양도에 대한 특별부가세 부과제척기간은 94.5.31로 만료되었으므로, 이 날을 경과하여 95.2.15 결정고지한 이 건 특별부가세 과세처분은 위법하다.
(2) 양도시기를 88.5.13 로 인정할 수 없고 등기부상 소유권이전등기일을 취득 및 양도시기로 본다 하더라도, 실지거래가액이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 취득 및 양도가액을 결정하여야 하고 그 경우 양도차익이 없으므로 이 건 특별부가세는 역시 취소되어야 한다. 취득등기 당시 OO산업의 청구법인에 대한 직접 채무 및 OO산업에 대한 연대보증채무의 합계액이 25,338,483원이었으므로 동 금액이 실지 취득가액이고, 청구외 OOO에게 양도하고 받은 대가는 OOO에게 지급해야할 납품대금 상계액 6,217,832원뿐이므로 동 금액이 실지 양도가액에 해당된다.
(3) 위 실지취득가액 및 양도가액을 인정할 수 없고 기준시가에 의하여 취득 및 양도가액을 결정한다 하더라도, 쟁점토지가 특정지역으로 지정된 날은 89.6.24이고 관인 매매계약서상 쟁점토지 양도계약일은 89.6.7 인바, 계약당시에는 특정지역으로 지정되지 아니 하였으므로 배율(4.7배)방법에 의한 기준시가 42,572,277원을 양도가액으로 함은 부당하고 내무부과세시가표준액 9,038,700원을 양도가액으로 하여 이 건 특별부가세를 경정하여야 한다.
(1) 청구법인은 쟁점토지의 매각대금을 6,217,832원으로 결정하여 88.5.13 매수인에게 지급할 납품대금에서 상계하였으므로 이 날이 잔금청산일로서 양도시기이므로 국세기본법상 부과제척기간이 경과되어 특별부가세를 부과할 수 없다고 주장하는 바, 청구인이 제시하는 장부를 보면, 그것이 누구의 장부인지 알 수 없고 계정과목 또한 가지급금등이며, 그 적요를 보면 측량신청비용·본등기 이전비용·취득세·회비등으로서 납품대금상계와 관계가 없는 것으로 보이므로, 88.5.13 양도대금을 청산하였다는 청구법인의 주장을 받아들이기 어렵다 하겠고, 등기부상 등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 처분은 타당하다.
(2) 청구법인은 취득가액이 25,338,483원이고 양도가액이 6,217,832원이라고 주장하나, 그에 대한 객관적인 입증을 못하고 있어 믿기 어려우므로, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세함은 타당하다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점토지의 양도시기를 등기접수일로 본 처분의 당부와 ② 배율방법에 의한 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
(1) 법인세법 제59조의 2 제4항 및 같은법시행령 제124조의 2 제11항에서 토지등의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 소득세법시행령 제53조의 규정을 준용한다고 규정하고 있고, 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호에서 당해자산의 대금을 청산한 날을 취득 및 양도시기로 하되 대금을 청산한 날이 불분명한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하고 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다.
(2) 청구법인은 쟁점토지의 매각대금을 6,217,832원으로 결정한 후 이를 매수인 OOO에게 지급할 납품대금에서 88.5.13 상계하였으므로 이 날이 잔금청산일로서 양도시기라고 주장하고 있으나, 위 매각대금 결정내역이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니할 뿐만 아니라, 위 매각대금의 상계에 관한 증빙으로 청구법인이 제출한 장부를 보면 OO산업에 지급할 납품대금 중 6,217,832원을 88.5.13 공제한 사실이 납품대금청구명세서에 기재되어 있고 가지급금계정 및 미수금계정상에 측량비용·본등기이전비용·취득세·미수이자·회비등 합계 6,217,832원이 88.5.13 회수처리 되어 있을 뿐 동 금액의 회계처리가 쟁점토지의 매각대금과 매수인에게 지급할 납품대금의 상계임을 알 수 있는 기록을 찾아볼 수 없고, 쟁점부동산 매각대금과 매수인 OOO의 납품대금과의 상계적상이 성립하여 88.5.13 유효하게 상계가 이루어졌다면 매수인 OOO의 입장에서는 서둘러서 쟁점부동산의 소유권을 그의 명의로 이전등기함이 당연한데도 무려 1년간이나 이전등기를 아니한 채 방치하였다 함은 사회통념상 납득하기 어려워서, 쟁점토지의 매각대금이 매수인 OOO의 납품대금과의 상계에 의하여 88.5.13 청산되었다는 청구법인의 주장을 받아들이기 어려우므로, 등기접수일인 89.6.29을 양도시기로 볼 수 밖에 없다 하겠다. 또한 설사 위 청구법인의 주장이 사실이라 하더라도 쟁점토지 매각대금과 매수인에게 지급할 납품대금을 상계하는 것은 납품대금의 대물변제에 해당하는 것이고, 대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때에 성립하는 요물계약(要物契約)으로서 다른 급부가 부동산의 소유권이전일 때에는 그 소유권이전등기를 완료하여야만 대물변제가 성립되어 기존채무가 소멸하는 것이므로 그 소유권이전등기가 경료된 때에 부동산이 양도되고 그 대가의 지급이 이루어진 것으로 보아야 하므로(대법 91누 8432 91.11.12 등 다수, 국심 95경 1743 95.9.1 같은 뜻), 쟁점토지의 양도시기는 어느모로 보나 그 소유권 이전등기 접수일인 89.6.29 이다.
(3) 이상의 법령의 규정 및 사실관계를 종합해볼 때, 쟁점토지의 매매대금 청산일이 88.5.13이므로 이 건 특별부가세 과세처분은 국세기본법상 부과제척기간(과세표준 신고기한의 다음 날로부터 5년간)이 경과된 후의 처분으로서 위법이라는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵고, 소유권이전등기 접수일인 89.6.29을 양도시기로 보아 과세한 처분은 타당하다고 판단된다. 따라서 이부분 청구법인 주장 이유없다.
(1) 법인세법 제59조의 2 제3항에서 특별부가세의 과세표준인 양도차익은 양도가액에서 취득가액 및 필요경비등을 공제한 금액으로 하고 양도가액과 취득가액이 불분명한 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 결정한 양도당시의 기준시가에 의한 금액과 취득당시의 기준시가에 의한 금액을 양도가액과 취득가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제124조의 2 제6항 및 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 (가)목에서 국세청장이 정하는 특정지역내의 토지·건물의 기준시가는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있다.
(2) 처분청이 쟁점토지의 실지 취득 및 양도가액이 불분명한 것으로 보아 취득 및 양도 당시의 배율방법에 의한 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 데 대하여, 청구법인은 전소유자인 OO산업주식회사에 대한 채권의 회수 방법으로 쟁점토지를 취득하게 되었으므로 청구법인 명의로의 소유권 이전 당시인 86.12.19 현재 미회수채권 잔액 25,338,483원을 실지 취득가액으로 보아야 하고, 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도하고 그 대가로 받은 금액은 OOO에게 지급할 납품대금 상계액 6,217,832원뿐이므로 이를 실지 양도가액으로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 청구법인 주장 실지 취득가액 25,338,483원의 경우 동 금액의 채권 회수방법으로 쟁점토지를 취득하였다면 그 소유권이전등기와 함께 청구법인의 장부에 고정자산으로 계상함과 동시에 위 금액의 채권은 회수된 것으로 계상하였어야 함에도 이와 같은 회계처리 사실을 발견할 수 없어서, 위 금액이 쟁점토지의 취득가액으로 확인된다고 할 수는 없다 하겠고, 청구법인 주장 실지 양도가액 6,217,832원의 경우도 위 “나 (2)”에서 살펴본 바와 같이 OOO의 납품대금에서 공제한 위 금액이 쟁점토지 매각대금과의 상계임이 입증되지 아니할 뿐만 아니라 매각대금 6,217,832원의 결정내역도 의문스러워, 위 금액을 쟁점토지의 실지양도가액으로 인정하기는 어렵다 하겠으므로 쟁점토지의 실지 취득 및 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 처분은 적법하다고 판단된다.
(3) 또한 청구법인은 쟁점토지가 특정지역으로 지정된 날이 89.6.24이고 검인 매매계약서상 쟁점토지 양도계약일은 89.6.7 인바 계약당시에는 특정지역으로 지정되지 아니 하였으므로, 기준시가에 의한 가액을 양도가액으로 한다 하더라도 배율방법에 의한 기준시가가 아닌 지방세법상 과세시가표준액에 의한 가액을 양도가액으로 하여야 한다고 주장하고 있으나, 위 법령에 규정된 바와 같이 기준시가에 의한 양도가액이라 함은 양도 당시의 기준시가에 의하여 산정한 가액을 말하는 것이고, 쟁점토지의 양도시기는 소유권이전등기 접수일인 89.6.29 인바, 그 당시 쟁점토지는 국세청장에 의하여 지정된 특정지역내의 토지이므로, 배율방법에 의한 기준시가에 의하여 양도가액을 산정한 것은 위 법령의 규정에 부합된다. 이 부분 청구주장도 이유없다. 따라서 이 건 심판청구는 청구법인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.