[주 문] 처분청이 1995.3.17 청구인에게 고지한 1992년 제1기분 부가가치세 9,358,360원, 1992년 제2기 부가가치세 7,283,800원, 1993년 제1기 부가가치세 7,283,800원, 1993년 제2기 부가가치세 8,180,760원의 부과처분은 서울특별시 도봉구 O동 OOOOOOO 소재 건물내 청구인과 특수관계 있는 임차인인 청구외 (주)OO레포츠의 임대용역의 시가를 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 사실 및 원처분개요 청구인이 서울특별시 도봉구 O동 OOOOOOO 소재 건물(지하 1층·지상 4층 연면적 6,562.44㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)의 임대에 따른 부가가치세 과세표준을 1992년 제1기분 248,973,821원, 1992년 제2기분 286,290,537원, 1993년 제1기분 264,019,751원, 1993년 제2기분 274,409,344원으로 각각 신고한 데 대하여, 처분청에서는 청구인이 쟁점건물의 지층 150평, 1층 158.53평, 2층 172.87평, 3층 393.17평, 4층 393.17평을 임차하고 있는 청구외 (주)OO레포츠(이하 “청구외 법인”이라 한다)의 대표이사로서 특수관계에 해당되고, 청구인의 청구외 법인에 대한 임대용역이 부당하게 낮게 공급되었다 하여 청구인과 특수관계 없는 쟁점건물의 임차인들인 청구외 OO회관(지층 180평), 동 OO다방(지층 101평), 동 OO은행(지층 15평, 1층 214.64평), 동 커피숍(1층 10평), 동 건강원(1층 10평), 동 OO증권(2층 220.3평)의 임대용역공급가액을 각 층별로 산술평균하여 ‘체감율방법’에 의해 환산한 가액을 시가로 간주, 이 시가보다 과소신고된 청구외 법인의 임대가액과의 차액만큼 부가가치세 과세표준을 경정결정하여 1995.3.17 청구인에게 1992년 제1기분 9,358,360원, 1992년 제2기분 7,283,800원, 1993년 제1기분 7,283,800원, 1993년 제2기분 8,180,760원의 부가가치세를 추가로 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.4.13 심사청구를 거쳐 1995.7.29 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 쟁점건물은 도로 4거리에 위치하고 있으며, 쟁점건물 중 코너 및 사람의 통행이 많은 도로에 접해 있는 부분을 1층은 은행에 2층은 증권회사에 임대하였고, 사람들의 통행이 한적한 도로에 접해 있는 부분의 지층 및 1·2층은 예식장으로, 3·4층은 볼링장으로 청구외 법인에게 임대하였는 바, 임대업의 경우 위치, 입주자의 업종, 임대면적 등 여러가지 상황에 의해 임대가격이 형성되는 것이 현실인데, 동일건물 중 입지조건이 좋은 부분을 임대한 은행 및 증권회사의 임대가격을 정상가격으로 보고, 또한 1층과 2층간의 임대가격 차이에 대한 비례만큼을 3·4층의 정상임대가격으로 보아 청구인과 특수관계에 있는 청구외 법인의 임대가격을 부당하게 저가로 임대하였다고 간주하고 그 차액에 대해 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.
- 나. 국세청장 의견 청구인과 청구외 법인이 특수관계에 있음은 다툼이 없고, 처분청이 조사한 쟁점건물의 임차인 중 청구인과 특수관계가 없는 기타 임차인들의 임대가격에 비해 청구외 법인에 부당하게 낮은 대가로 임대용역을 공급한 것으로 인정되므로 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 이 건 심판청구는 쟁점건물내 청구인과 특수관계 없는 임차인들의 임대가격을 정상임대가격으로 보고, 청구인과 특수관계 있는 청구외 법인의 임대가격과의 차액에 대해 부가가치세를 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.
- 나. 관계법령 부가가치세법 제13조 제1항에서 『재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.』고 규정하고 있고, 제3호에서 『부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가』라고 규정하고 있으며, 동법시행령 제52조 제1항에서 『법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다.』고 규정하고 있고, 제50조 제1항에서 『법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계있는 자(소득세법시행령 제111조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제46조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다.』고 규정하고 있으며, 소득세법시행령 제111조 제1항에서 『법 제55조에서 “특수관계있는 자”(이하 이 조에서 같다)라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.』고 규정하고, 제5호에서『당해 소득자가 단독으로 또는 제1호 내지 제3호에 게기하는 자와 공동으로 총발행주식 또는 총출자지분의 100분의50 이상을 출자하였거나 그 소득자가 대표자인 법인』을 열거하고 있다.
- 다. 먼저, 청구인이 청구외 법인에게 부당하게 낮은 대가를 받고 쟁점건물의 임대용역을 공급하였는지 여부에 대하여 살펴보면, 청구인은 청구외 법인의 대표이사로 재직하고 있어 청구외 법인은 청구인과 특수관계있는 자에 해당하며 이 사실에는 다툼이 없고, 1992년도 제1기 청구인의 임대수입금액 신고분에 근거한 쟁점건물의 각 층별 평당 임대가액을 비교해 보면, 지층 81,507원, 1층 268,335원, 2층 202,967원인 반면, 3층 및 4층은 4,010원(3·4층은 일반입주자가 없고 청구외 법인만이 볼링장으로 임차하고 있음)에 불과한 사실이 확인되는 바, 당해 금액은 임대된 부분의 층별·위치별 임대료의 차이를 감안하더라도 지나치게 낮은 가액이라 할 것이다.
- 라. 다음으로 쟁점건물 중 청구인이 청구외 법인에게 임대한 부분의 임대공급가액에 대한 처분청의 시가산정이 정당한지에 대하여 살펴본다. 처분청에서는 부동산임대용역의 특수성에 비추어 볼 때 정상적인 시가는 당해 건물의 임대용역을 기준으로 산정하는 것이 가장 타당하다고 전제하고, 청구인과 특수관계없는 쟁점건물의 임차인들과의 임대가격을 시가로 보았는 바, 지층·1층·2층은 청구외 법인 이외의 임차인들의 평당 월임대료시가에 의해서, 청구외 법인 이외의 다른 임차인이 없는 3·4층은 ‘체감율’방법 【예시: 3층의 평당 월임대료시가=2층 평당 월임대료시가×체감율(2층 평당 월임대료시가÷1층 평당 월임대료시가)】에 의거 산출하여 동 산출금액과 청구외 법인에게 임대한 가액과의 차액을 과소신고한 것으로 보고 부가가치세를 추가로 결정고지한 사실이 처분청의 과세자료에 의해 확인된다. 그러나, 전시 관계법령에 규정한 시가라 함은 사업자와 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 하는 경우에 형성되는 가격을 말하는 것이고, 그에 대한 실례가 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 할 것이나 거래실례가 없는 경우에는 당해 부동산의 위치, 주위환경, 이용상황, 인접 및 유사지역내의 유사부동산의 적정임대가능가격과 개별요인 등을 참작하여 산정한 가격을 기준으로 삼아야 할 것인 바(대법원 87누181, 1988.9.13 같은 뜻), 통상 1층과 2층의 임대가격은 고가인 것이 현실이고 이 건 쟁점건물의 1층 임차자인 은행의 경우는 고가임대의 특수성이 있는데도 불구하고 이러한 상황을 무시하고 처분청이 쟁점건물의 정상임대가격을 법령에 근거하지 아니한 ‘체감율방법’에 의해 청구외 법인 이외의 임차자의 임대료를 단순히 산술평균하여 산출한 후 이를 시가로 보고 청구외 법인의 임대금액으로 신고한 가액과의 차액에 대해 부가가치세를 추가로 결정고지한 처분청의 당초 처분은 부당한 것으로 판단된다. 따라서, 쟁점건물 중 청구인이 청구외 법인에게 한 1992년 제1기 및 제2기, 1993년 제1기 및 제2기 임대용역의 공급은 특수관계자에 대한 저가공급에는 해당하나, 처분청이 적용한 시가가 부당하므로 청구외 법인의 적정임대료시가 산정을 위한 자격있는 공인감정평가기관의 감정평가가액 등으로 정상임대료시가를 재조사하여 그에 따라 과세표준과 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.