아파트의 실지양도가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당된다고 보아 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분의 당부(취소)

[주 문] 도봉세무서장이 95.1.3 청구인에게 고지한 93년도 귀속분 양도소득세 14,442,430원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 92.12.21 서울특별시 도봉구 OO동 OOO OOOOOO OOOOOOOO 대지 41.22㎡ 및 건물 84.82㎡(31평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득하여 93.7.2 양도하고, 93.7.30 실지거래가액인 양도가액 83,000,000원 및 취득가액 80,OOO,880원으로 양도차익을 산정하여 자산양도차익예정신고를 이행하였다. 처분청은 위 청구인의 신고내용 중 취득가액은 분양가액으로서 확인되나, 양도가액은 94.10월 이 건 처분당시 인근 부동산중개업자에게 탐문 조사한 결과 93.7월 양도당시 시세가 120,000,000원 정도로 확인되는 데 반해, 청구인이 신고한 양도가액은 83,000,000원으로서 시세에 미치지 못하므로 청구인이 신고한 양도가액 83,000,000원을 신빙성이 없는 것으로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 95.1.3 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 14,442,430원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.4.25 심사청구를 거쳐 95.7.21 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 야채행상을 하면서 어머니와 동생등 5식구의 생계를 유지하여 오다가 85년도에 결혼한 후 셋방살이를 면할 목적으로 아파트 청약저축예금을 가입하여 88년도에 31평형인 쟁점아파트를 분양받았으나 아파트분양대금 80,OOO,880원 중 야채행상으로 벌은 본인자금이 47,000,000원 정도밖에 되지 아니하여 나머지 부족자금을 사채를 얻어 청산한 후 92.12.21 쟁점아파트를 청구인 명의로 소유권이전등기함과 동시에 92.12.13 OOO협동조합으로부터 30,000,000원을 대출받아 사채일부를 상환하였으나, 나머지 사채 및 금융기관의 대출금 이자등이 부담되고 동 융자금을 상환할 능력이 없어 쟁점아파트를 19평형 아파트로 대체하고 그 차액으로 부채를 정리할려고 부동산중개업자에게 부탁하였던 바, 쟁점아파트의 위치가 15층 중 1층으로서 좋지 아니할 뿐 만 아니라 청구인이 취득하고 자 하는 19평형 아파트가 매물로 나와 었었기 때문에 부득이 93.6.8 그 당시 시세보다 약간 낮은 83,000,000원(계약일에 계약금 12,000,000원, 93.5.15, 중도금 29,000,000원, 93.6.28 잔금 12,000,000원과 OOO협동조합융자금 3,000만원 양수인이 승계)에 매매계약을 체결하고, 현금 53,000,000원을 수령한 사실이 청구인의 예금통장 및 영수증 등에 의하여 확인되고, 또한 청구인이 적법한 절차에 의하여 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였으므로 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 처분청의 조사내용에 의하면 쟁점아파트 양도당시 쟁점아파트의 동과 평수는 같고 층수만 다른 아파트의 시가가 120,000,000원에 형성된 사실등을 미루어 볼 때, 청구인이 신고한 양도가액 83,000,000원은 특별한 사유 없이 그 당시 시가보다 현저히 낮은 가액이므로 청구주장은 신빙성이 없어 보인다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 실지양도가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당된다고 보아 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제3호(93.12.31 개정이전)의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이되, 다만, 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단

(1) 쟁점아파트의 실지취득가액 80,OOO,880원은 청구인이 청구외 OOO건설 주식회사로부터 분양받은 금액으로서 처분청과 청구인 간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점아파트의 실지양도가액 83,000,000원에 대하여 살펴보면, (가) 청구인이 제시한 양도시 작성된 매매계약서 원본에 의하면 청구인은 93.4.19 쟁점아파트를 청구외 OOO에게 83,000,000원(93.4.19 계약금 12,000,000원, 93.5.15, 중도금 29,000,000원, 93.6.28 잔금 12,000,000원, OOO협동조합으로부터 대출금 30,000,000원은 양수인이 승계)에 양도하기로 하고 매매계약을 체결한 사실이 확인되는 한편, 95.1.10 OO은행 OO동지점장이 확인한 청구인의 처 OOO의 예금계좌(OOOOOOOOOOOO)를 보면 위 매매계약서상의 계약금 및 중도금이 그 각각의 지급약정일에 수령되었고, 잔금 12,000,000원은 위 계약서상의 잔금지급약정일인 93.6.28 수령하여 그 중 7,900,000원은 동 예금통장에 입금하고, 나머지 4,100,000원은 같은날에 서울특별시 강북구 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 청구외 OOO에 대한 사채 3,500,000원을 상환하고, 쟁점아파트 양도시 중개인인 청구외 OOO에게 중개수수료로 600,000원을 지급한 사실이 차용증 및 영수증등에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 쟁점아파트를 양도한 사유가 쟁점아파트 취득시 차입한 부채 33,500,000원의 상환이 불가능하고 동 채무에 대한 월이자 370,000원정도의 지급이 어려워 31평형 쟁점아파트를 19평 소형아파트로 대체하고 그 차액으로 위 부채를 상환하기 위해서 다소 시세보다 약간 낮은 가액인 83,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있는 바, 청구인이 제출한 대출금 증서, 차용증 및 영수증등에 의하면 쟁점아파트 양도당시 청구인은 위 채무를 상환하지 못한채 매월이자를 지급하고 있었음이 확인될 뿐 만 아니라 쟁점아파트를 양도하고 93.6.8 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOO OOOO아파트 OO OOOOO(19평형)를 60,000,000원에 취득하여 93.7.15 청구인 명의로 소유권이전등기를 한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되며, 또한 청구인의 직업이 안정된 것이 아니고 야채와 과일등의 노점상을 하고 있는 점등을 미루어 볼 때 청구인이 부득이 쟁점주택을 시세보다 약간 낮게 양도하였다는 주장은 신빙성이 있어 보인다. (다) 거래상대방 OOO이 93.5.20 작성하여 그의 인감증명서와 함께 제출한 거래사실 확인서에 의하면 OOO은 쟁점아파트를 청구인으로부터 83,000,000원에 취득하였음을 확인하고 있는 반면, 94.10월 처분청이 조사시 작성한 조사복명서 및 양도가액 평정조서에 의하면 그 조사시점이 양도일(93.7월)로 부터 1년 3개월이 지난 시점으로서 그 내용도 막연히 부동산 중개업자에게 탐문조사한 결과 같은동 31평형 아파트의 시세가 120,000,000원 정도가 된다고만 하고, 언제, 어느 부동산중개업자를 대상으로 어떤 내용에 대한 조사를 하였는지가 불분명한 바, 아파트의 가액은 동과 층의 위치, 아파트의 방향, 양도인 및 양수인의 사정등에 의하여 그 가액이 다를 수가 있고, 또한 처분청의 조사시점이 양도후 1년이 지난 시점이므로 처분청이 쟁점아파트의 양도당시 시세를 120,000,000원으로 본 것은 개관적인 증빙에 의해 입증되는 가액으로 보기는 어렵다. 위의 사실관계를 종합하여 볼 때 쟁점아파트의 실지거래가액은 청구인이 자산양도차익예정신고시 신고한 양도가액 83,000,000원, 취득가액 80,OOO,880원으로 보여지므로 처분청이 쟁점아파트의 실지양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.