부동산임대업에 공하던 건물의 양도를 사업용 고정자산의 양도로 보고 부가가치세를 과세한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심1984서2040

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 청구인 소유의 서울특별시 노원구 OO동 OOOO 소재 OO빌딩(지하 및 지상2층, 1,853.2㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)에서 부동산임대업을 영위하다가 93.12.30 청구외 OOOO은행과 쟁점건물의 매매계약을 체결하고 94.1.21 소유권이전등기하였다. 처분청은 쟁점건물의 매수자인 청구외 OOOO은행이 실질적으로 부동산을 명도 받아 동 건물의 기존 임차인들과 임대차계약을 체결한 94.4.23을 재화의 공급시기인 “이용가능한 때”로 보고 이 건의 경우 재화의 공급과 동시에 폐업한 것이므로 쟁점건물의 양도를 사업용 고정자산의 양도로 보아 94.12.16 청구인에게 이 건 94년 제1기분 부가가치세 46,388,880원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.3.21 심사청구를 거쳐 95.7.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점건물의 등기이전일인 94.1.21을 기점으로 청구인은 소유자로서의 일체의 권한행사는 물론 임대료 청구권등 부동산임대 사업자로서의 지위가 대내외적으로 소멸되었으므로 이 날이 사실상의 폐업일이고, 거래시기를 규정하고 있는 부가가치세법 소정의 공급이 확정되는 때라 함은 매매계약의 효력이 발생하는 1차중도금 수령일인 94.1.25로 보아야 하므로 이 건 쟁점건물은 폐업후 공급시기가 도래한 것으로서 폐업후 잔존재화임이 명백하므로 부가가치세법 개정법률(80.12.13) 부칙 제9조의 규정에 의하여 폐업후 잔존재화에 대한 부가가치세 과세는 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 이 건의 청구는 쟁점건물의 양도가 재화의 공급인지 또는 폐업후 잔존재화의 자가공급인지의 여부를 가리는데 쟁점이 있다고 하겠으며, 부동산임대업의 폐업일은 부가가치세법시행규칙 제6조 제1항에서 “사업장별로 그 사업을 실질적으로 폐업하는 날”이라고 규정하고 있고, 부동산양도에 관한 부가가치세법상 공급시기는 같은법 제9조 제1항 제2호에서 “재화가 이용가능하게 되는 때”로 규정하고 있는 바, 이 건 쟁점건물의 경우 잔금청산일전에 소유권 이전등기되었으나 기존임차자들에 대한 쟁점건물의 임대차계약이 청구인명의로 되어 있어 소유권이전등기일인 94.1.21을 청구인의 임대업의 사실상 폐업일로 볼 수 없다고 하겠고, 기존 임차인에 대한 임대차계약을 청구인에서 매수인으로 변경 체결한 94.4.23을 실질적으로 사업을 폐업한 날 및 쟁점건물 양도의 공급시기로 보아야 할 것이므로 사업에 공하던 쟁점건물의 양도에 대하여 재화의 공급으로 보아 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 부동산임대업에 공하던 건물의 양도를 사업용 고정자산의 양도로 보고 부가가치세를 과세한 처분의 당부를 가린다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제1조 제1항 제1호는 재화 또는 용역의 공급을 그 과세대상으로 규정하고 있는 같은법 제6조 제1항은 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다고 규정하면서 같은조 제4항은 사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다고 규정하고 있으며, 재화의 공급시기에 관하여 같은법 제9조 제1항 제2호는 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우(주로 부동산의 경우)에는 재화가 “이용가능하게 되는 때”를 그 공급시기로 한다고 규정하고 있고 같은법시행령 제21조 제1항 단서는 폐업전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다고 규정하고 있으며 같은항 제7호는 법 제6조 제4항(폐업시 잔존재화의 자가공급)의 경우에는 폐업하는 때를 그 공급시기로 본다고 규정하고 있다. 한편 같은법 부칙(80.12.13 법률 제3273호, 81.1.1 시행) 제9조는 과세전환사업자가 이법 시행전에 취득한 부동산과 특종선박에 대하여는 제6조 제2항 내지 제4항의 규정을 적용하지 아니한다고 규정하고 있는 바, 동 규정은 종전의 같은법 제12조 제1항 제11호에서 면세로 규정하고 있던 부동산임대를 과세로 전환하면서 경과규정을 둔 것으로서 개정법률 시행이전에 취득한 부동산 관련 임대용역을 개정법률 시행후 단순히 폐업하고 부동산을 그대로 보유하고 있는 경우에는 페업후 잔존재화로 과세하지 않겠다는 취지로 풀이된다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 쟁점건물을 폐업시 잔존재화로 볼 수 있는지 여부에 대하여 본다. 청구인은 쟁점건물을 위 개정법률 시행전인 78.7.15 취득한 사실, 93.12.30 청구외 OOOO은행과 매매대금을 4,700,000천원으로 하여 쟁점건물의 매매계약을 체결하고 같은 날자에 계약금 470,000천원, 94.1.25 1차중도금 3,730,000천원, 94.4.25 2차중도금 145,500천원, 94.8.1 잔금 354,500천원을 각각 수령한 사실, 쟁점건물의 소유권이전등기는 잔금청산전인 94.1.21 경료된 사실, 94.4.23 쟁점건물의 기존임차인들과 매수인간에 임대차계약이 갱신된 사실에 대하여는 다툼이 없다. 청구인은 쟁점건물의 등기이전일인 94.1.21이 폐업일이고 쟁점건물의 공급시기는 폐업일 후 1차중도금 지급일인 94.1.25로 보아야 하므로 쟁점건물은 폐업시 잔존재화로서 개정법률 부칙 제9조에 의하여 과세에서 제외되어야 한다고 주장하나, 사업자가 폐업하는 경우에는 설사 부가가치세법 소정의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에도 그 공급시기를 폐업일로 앞당겨 보고 있는 위 관련규정에서 알 수 있는 바와 같이 폐업일 이후에 공급시기가 도래하는 경우는 있을 수 없으므로 청구주장 그 자체는 타당성이 없어 보이고, 또한 이 건의 경우와 같이 임대부동산의 양도를 계기로 폐업하는 경우에는 시간적으로 먼저 부동산의 양도가 이루어짐과 동시에 임대업이 폐업되었다고 보는 것이 합리적이므로 폐업후 잔존재화의 문제는 발생할 여지가 없고 따라서 쟁점건물의 양도를 사업용 자산의 양도로 보아 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 다만 임대용 부동산 양도의 경우 폐업후 잔존재화에 대한 과세여부가 문제되는 것은 기존의 임대차관계가 청산되어 폐업상태가 되고 폐업후 적어도 상당기간 보유하고 있다가 양도한 경우 등과 같은 특단의 사정이 있는 경우라 할 것인데 이 건의 경우 쟁점건물에 대한 임대차관계가 쟁점건물의 양도 전후에 걸쳐 계속되고 있어 위와 같은 특단의 사정이 달리 발견되지도 아니하므로 쟁점건물은 폐업후 잔존재화로서 경과부칙에 의하여 과세할 수 없다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

(2) 쟁점건물의 공급시기에 대하여 본다. 위 관련규정에 의하면 부동산의 공급시기는 “재화가 이용가능하게 되는 때”이고, 동 규정에서 이용가능하게 되는 때라 함은 원칙적으로 잔금이 청산되고 부동산의 명도를 받은 때(국심 84서2040, 85.2.14 같은 뜻)라 할 것이나, 이 건의 경우처럼 잔금청산전에 소유권이전등기가 되고 쟁점건물의 양도 후에도 기존의 임차인들이 부동산을 계속 점유하고 있어 현실적인 명도를 받을 수 없는 경우라면 다른 특별한 사정이 없는 한 동 건물의 매수인이 법률상 소유자로서 기존의 임차인들에게 명도를 요구할 수 있는 시점인 쟁점건물의 소유권이전등기일(94.1.21)을 공급시기로 보아야 할 것이지만 동 일자는 처분청이 공급시기로 본 임대차계약 갱신일(94.4.23)과 같은 과세기간이어서 이 건 심리의 결론에는 영향을 미치지 아니하므로 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.