토지의 양도가 비과세요건을 충족하는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 83.3.11 강원도 원주시 OO동 OOOOO 소재 답 605㎡, 위 같은곳 OOOOOOO 답 1,081㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 94.2.15 OOO외 1명에게 소유권이전등기를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도한데 대하여 양도시기를 소유권이전등기시 제출한 검인계약서상의 잔금약정일인 94.2.13로 보아 쟁점토지가 양도소득세 과세대상으로 판단하고 95.1.27 청구인에게 94년귀속 양도소득세 4,890,520원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.3.21 심사청구를 거쳐 95.6.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 처분청이 등기부상의 소유권이전등기일인 94.2.13을 쟁점토지의 양도시기로 보아 쟁점토지 양도가 조세감면규제법 제55조 제1항에서 규정하고 있는 8년이상 자경한 농지라 하더라도 양도일 현재 도시계획법에 의한 주거지역 등에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 1년이 지난 농지는 비과세를 배제한다는 같은법시행령 제54조 제1항 제1호의 규정에 해당된다 하여 비과세를 배제하고 과세하였으나 쟁점토지의 양도시기가 인감증명발급내용, 금융자료 등에 의하여 92.1.13임이 확인되므로 이날을 양도시기로 보아야 하며, 92.1.13을 양도시기로 볼 경우 쟁점토지 양도는 비과세요건을 충족하여 이 건 과세는 취소되어야 한다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 쟁점토지를 OOO외 1인에게 양도하고 소유권이전을 하여줄때 제출한 계약서는 검인계약서가 아니고 일반적인 계약서로서 동 계약서에 의하면 94.2.2 계약을 하여 총매매대금이 60,000,000원으로서 계약시10,000,000원, 94.2.5 중도금 30,000,000원, 94.2.13 잔금 20,000,000원을 지급하기로 되어 있고, 등기부상의 접수일도 94.2.15로 나타나고, 청구인은 쟁점토지대금중 잔금을 92.1.13 받았다고 하나 청구인이 잔금조로 받았다고 제시하고 있는 자기앞수표도 쟁점토지의 매수자가 이서하는 등 쟁점토지의 매매대금임이 입증되지 아니하는 사실등으로 보아 쟁점토지 양도와 관련한 매매계약서상의 잔금약정일인 94.2.13을 양도시기로 보아 쟁점토지가 양도일 현재 도시계획상 주거지역으로 편입된지 1년이 경과한 토지라 하여 조세감면규제법 시행령 제54조 제1항 본문 및 제1호의 규정에 의하여 쟁점토지를 양도소득세 과세대상 토지로 본 처분청의 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건의 쟁점은 쟁점토지의 양도가 비과세요건을 충족하는지를 가리는데 있다.
• 나. 자산의 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득시기와 양도시기에 대하여 소득세법 제27조, 같은법시행령 제53조 제1항 및 제1호에 당해자산의 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일, 다만 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있고, 조세감면규제법 제55조 제1항, 같은법시행령 제54조 제1항 및 제1호에 의하면 취득한 때로부터 양도할 때까지의 사이에 8년이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있는 양도일 현재의 농지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 비과세하나 다만, 양도일 현재 특별시·직할시 또는 시에 있는 농지로서 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들지역에 편입된 날로부터 1년이 지난 농지는 제외한다고 규정하고 있다.
• 다. 원주시의 회신(도시 58400-643, 95.8.14)에 의하면 쟁점토지는 강원도고시 1992-30호에 의하여 92.3.19자로 자연녹지지역에서 일반주거지역으로 결정되었음이 확인된다. 따라서 쟁점토지는 위 조세감면규제법시행령 제54조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 시지역에 소재하는 농지로 쟁점토지의 양도시기가 일반주거지역으로 지정된지 1년이 되는 날인 93.3.19 이후일 경우 다른 비과세요건의 충족여부와 관계없이 쟁점토지의 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득세과세대상이라 하겠으므로 이점에 대하여 보면, 청구인은 매매계약서 및 예금통장등을 제시하면서 쟁점토지의 대금청산일이 92.1.13이니 이날을 양도시기로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 쟁점토지 양도시 작성한 실제 매매계약서라고 제출하고 있는 매매계약서의 내용을 보면 계약체결일을 91.10.19로 하여 계약금을 7,000,000원으로, 91.11.20을 중도금 날짜로 하여 30,000,000원을, 잔금일을 91.12.10로 하여 29,000,000원을 수령하는 것으로 약정하였음을 알 수 있으나 청구인은 위 계약내용과는 대금수령일자와 금액이 전혀 다른 91.12.10 19,000,000원, 92.1.13 10,100,000원이 입금된 것으로 나타나는 OOOOOO조합발행 청구인 명의의 예금통장(OOOOOOOOOOOOOOOO)을 쟁점토지의 양도대금 수령에 대한 입증자료로 제시하고 있는 바, 위와 같은 서류만으로는 92.1.13 입금된 10,100,000원을 쟁점토지의 잔금으로 인정하기는 어렵다 하겠고, 또한 청구인은 쟁점토지의 양수자 2인중 1인인 OOO를 매수자로 하여 부동산매도용 인감증명을 92.1.3 원주시 소초면장으로부터 발급받은 사실이 나타나는 소초면장의 확인서를 제출하고 있으나 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 쟁점토지의 양수자는 2인이나 그중 1인만을 매수자로 하여 인감증명을 발급받은 사실로 보아 위 인감증명은 청구인이 쟁점토지의 잔금 수령과 동시에 양수자에게 교부하여 쟁점토지의 소유권을 이전등기하도록 하기 위하여 발급받은 것으로 보기도 어렵다 하겠다. 그렇다면 이 건은 대금청산일이 분명하게 확인되지 아니하는 경우라 하겠으므로 청구인이 제시하고 있는 위 매매계약서를 진실된 매매계약서로 인정한다 하여도 매매계약서상 잔금 약정일은 91.12.10이나 이로부터 2년2개월여가 경과한 94.2.15 비로소 소유권이전등기가 되었으므로 전시한 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호의 규정에 의하여 등기접수일인 94.2.15을 쟁점토지의 양도시기로 보아야 한다 하겠다. 따라서 이 건은 쟁점토지가 자연녹지에서 주거지역으로 변경결정된지 1년이 지난 후에 양도된 경우에 해당되어 위 법조의 비과세요건을 충족하지 못하는 경우라 하겠으므로 쟁점토지 양도로 인하여 발생한 소득을 과세대상소득으로 보아 양도소득세를 과세한 처분청의 이 건 부과처분은 정당하다고 판단된다.
• 라. 이상과 같은 사유로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.