토지의 적정임대료를 계산함에 있어 택지초과소유부담금 등이 포함되는지 여부(기각)

[참조결정] 국심1995전0120

[주 문]

1. 청구법인이 서울특별시 서초구 OO동 OOOO의 대지 556.4㎡를 청구외 OOO에게 임대하고 받은 임대료와 동 토지에 대하여 부과된 택지초과소유부담금 및 종합토지세의 합계액과의 차액을 부당행위계산부인하여 과세한 처분에 대한 심판청구는 기각하고

2. 위 차액을 청구외 OOO에 대한 기타소득으로 소득처분하여 소득금액 변동통지한 것에 대한 심판청구는 각하한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구법인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOO의 대지 556.4㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다)를 청구법인의 설립자인 청구외 OOO에게 92.3.1부터 93.12.31까지는 전세보증금 3,000,000원에 월세 150,000원, 94.1.1부터는 전세보증금 3,500,000원에 월세 200,000원에 임대하였다. 처분청은 청구법인이 특수관계자인 청구외 OOO에게 쟁점토지를 쟁점토지의 유지비용(택지초과소유부담금과 종합토지세로서 이하 “택지초과소유부담금 등” 이라 한다)에도 미달한 금액으로 임대하였다 하여 이를 부당행위계산 부인하여, 92.3.1～93.2.28 사업년도와 93.3.1～94.2.28 사업년도의 소득금액을 계산함에 있어 각각 16,485,680원과 62,937,007원을 익금산입하고 동 금액을 청구외 OOO에게 기타소득으로 소득처분하는 등을 한 후, 94.12.16 청구법인에게 92.3.1～93.2.28 사업년도의 법인세 17,973,200원과 93.3.1～94.2.28 사업년도의 법인세 29,270,870원을 각각 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.2.13 심사청구를 거쳐 95.5.24 심판청구를 하였다.

2. 청구법인주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구법인주장 부당행위계산부인 대상으로 하려면 특수관계에 있지 아니한 자 간에 정상적인 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 객관적인 기준으로 판단하여야 하며, 그와 같은 임대실례가 없는 경우에는 적정거래 가능가격과 개별요인 등을 참작하여 합리적으로 산정한 가격을 기준으로 삼아야 할 것인 바, 쟁점토지와 인접해 있으며 청구법인의 소유인 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO의 토지는 쟁점토지 보다 공시지가가 3배 이상 높은 곳임에도 특수관계 없는 제3자에게 보증금 3,600,000원에 월 임대료 440,000원에 임대하고 있고, 택지초과소유부담금은 모든 토지에 일반적으로 부과되는 것이 아님에도 불구하고 쟁점토지에 부과된 조세공과금 속에 택지초과소유부담금액을 포함시켜 적정 임대료를 계산하는 것은 잘못이고, 또한 행위계산부인금액을 청구외 OOO에게 기타소득으로 소득처분함은 부당하다.
• 나. 국세청장의견 쟁점토지를 특수관계자인 청구외 OOO 이외의 자에게 임대한 사실이 없는 상황에서, 청구법인은 쟁점토지 인근에 위치한 청구법인소유의 토지를 특수관계 없는 자에게 임대한 계약서를 제시하며 이에 의하여 쟁점토지의 적정임대료를 계산하여 줄 것을 주장하였으나, 이는 임대사실의 진실성 여부를 떠나 쟁점토지의 적정임대가격 자료로 보기는 어려울 것이고, 현실적으로 임차자인 청구외 OOO이 쟁점토지를 소유하였다면 최소한 위 택지초과소유부담금 등을 부담하였을 것인 바, 사회통념상 유지관리비 이상을 임대료로 하는 관행 등에 비추어 볼 때나 관계법령에 비추어 볼 때 쟁점토지의 택지초과소유부담금 등을 적정임대료로 보아 이보다 낮은 임대료를 받은 사실에 대하여 이를 부당행위 계산부인하여 과세한 처분은 정당하고, 청구법인은 이 건 과세처분과 관련하여 소득금액변동통지서를 받고, 소득세 상당액을 원천징수납부한 후, 이에 대하여 불복한 것은 불복청구의 대상이 되는 처분이 존재하지 않으므로 본안 심리를 생략한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 쟁점토지의 적정임대료를 계산함에 있어 택지초과소유부담금 등이 포함되는지 여부

(2) 소득금액변동통지가 불복대상인지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 쟁점 “(1)”에 관하여

(1) 관계법령 법인세법 제20조, 같은법 시행령 제46조 제1항 제1호·제2항 제7호의 규정을 종합하면 특수관계자인 출자자등에게 자산을 낮은 임대료로 제공한 때에는 법인의 행위 또는 소득금액계산을 부인하고 법인의 각 사업년도의 소득금액을 계산할 수 있도록 되어있다.

(2) 사실관계 및 판단

① 부당행위계산을 부인하기 위해서는 첫째, 특수관계자와의 거래이고, 둘째, 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되어야 할 것인 바, 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것인지의 여부는 정상적인 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 객관적인 가격을 기준으로 판단하여야 할 것이다.

② 청구법인과 청구외 OOO과의 관계는 특수관계자에 해당하고 있는 사실관계에는 처분청과 청구법인사이에 다툼이 없고, 처분청은 쟁점토지에 대한 택지초과소유부담금(92.3.1～93.2.28 사업년도: 16,510,400원, 93.3.1～94.2.28 사업년도: 62,379,500원)과 종합토지세(92.3.1～93.2.28 사업년도: 2,075,280원, 93.3.1～94.2.28 사업년도: 2,765,750원)를 쟁점토지의 유지비용으로 보고 청구법인이 계상한 임대료(92.3.1～93.2.28 사업년도: 2,100,000, 93.3.1～94.2.28 사업년도: 2,208,333원)가 위 택지초과소유부담금 등에 미달하고 있으므로 이를 부당행위계산 부인하여 동 차액을 익금에 산입한 사실이 법인세결정결의서에 의해 확인되고 있어, 택지초과소유부담금 등을 쟁점토지에 대한 적정임대료로 보았음을 알 수 있다.

③ 토지임대용역에 있어 적정임대료의 계산은 특수관계에 있지 아니한 자 사이에 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 가액을 말하는 것이나, 그러한 가액이 없는 경우 그 자산의 위치·입지조건 등 당해토지의 특성 또는 개별요인을 참작하여 합리적으로 산정하면 족한 것이므로(대법원 91누7637, 92.1.21 같은뜻임) 예컨대, 토지가격(공시지가)에 국유재산법과 지방재정법상의 사용료율인 5%을 곱하여 계산한 것이라면 적정한 임대료라 볼 수 있을 것이다.(국심 95전0120호, 95.8.7 같은뜻임)

④ 처분청이 적정임대료계산의 자료로 삼은 택지초과소유부담금은 택지를 소유할 수 있는 면적의 한계를 정하여 국민이 택지를 고르게 소유하도록 유도하고, 택지의 공급을 촉진함으로써 국민의 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 가구별 소유상한을 초과하는 가구별택지 또는 법인이 소유하는 택지에 대하여 부과되는 것으로서, 택지초과소유부담금을 적정임대료 계산의 기초로 삼는다면 택지를 소유하고 있는 자에 따라 적정임대료 가액이 달라지게 될 것이므로 택지초과소유부담금은 토지의 적정임대료계산 자료로 삼을 성질의 것은 아니다. 그러나, 청구법인이 청구외 OOO로부터 받은 임대료 년간 2,100,000원 내지 2,208,333원은 쟁점토지의 가격(공시지가)이 1,741,532,000원에 비추어 부당히 저렴한 것이라 아니할 수 없다. 따라서 처분청이 부당행위계산 부인하여 이건 과세한 처분을 잘못이라 할 수 없다.

• 다. 쟁점“(2)”에 관하여 처분청이 임대료와 택지초과소유부담금 등과의 차액을 부당행위계산 부인하여 익금에 산입하는 한편, 동 차액을 청구외 OOO에 대한 기타소득으로 소득처분하여 소득금액변동 통지하였고, 청구법인은 이에 대하여 불복하였는 바, 소득금액변동통지는 부과처분의 성격을 갖는 것이 아니고 통지행위에 불과하여 심판청구와 불복대상으로서의 처분이라고 할 수 없다(국심 91구2584, 92.5.12 합동회의: 같은뜻임).
• 라. 따라서 이건 심판청구는 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.