1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 구주택을 멸실하고 다가구주택으로 개축하여 양도한 경우에도 1세대1주택으로 비과세되는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1995서0581

[주 문]

1. 중랑세무서장이 94.12.16 청구인에게 고지한 92년귀속 양도소득세 14,460,650원의 부과처분은 쟁점주택중 토지에 대하여는 전체면적을 비과세하고 건물에 대하여는 전체면적중 구주택의 면적(93.72㎡)에 해당하는 면적을 비과세하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 서울특별시 중랑구 O동 OOOOOO 대지 113㎡ 및 건물 93.72㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 81.5.15 취득하여 거주하다가 92.3.9 구주택의 건물을 멸실하고 같은 대지 위에 다가구주택 195.24㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하여 92.7.13 보존등기한 다음 92.8.7 청구외 OOO 소유 주택과 교환 등기하였다. 처분청은 쟁점주택이 다가구주택에 해당되므로 청구인이 거주하는 1층 부분과 그 부수토지의 양도로 인하여 발생한 소득에 대하여는 1세대1주택 비과세 요건에 해당된다고 보아 과세대상에서 제외하고 나머지 토지 및 건물부분에 대하여 94.12.16 청구인에게 이 건 92년귀속 양도소득세 14,460,650원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.2.16 심사청구를 거쳐 95.5.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

(1) 청구인은 구주택을 81.5.15 취득하여 10년이상 보유하다가 92.2.28 청구외 OOO 소유의 주택과 교환하고 쟁점주택은 OOO이 신축한 것인 바 교환(양도)당시 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 청구인의 구주택의 양도에 대한 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다.

(2) 설사 92.2.8 구주택의 양도사실을 인정하지 않고 청구인이 쟁점주택을 신축 양도한 것으로 인정한다 하더라도 다가구주택을 공동주택에 포함시킨 소득세법시행규칙 제6조의 2의 규정이 신설(94.4.19)되기 이전에 양도한 것이므로 쟁점주택은 1세대1주택으로 비과세되어야 한다.

• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 건축물관리대장에 의하면 청구인이 92.6.22 쟁점주택을 신축하였음이 확인되고 등기부등본에도 청구인이 쟁점주택을 신축한 후 92.7.13 보존등기하였다가 92.8.7 청구외 OOO에게 교환등기하였음이 확인되는 반면, 청구인은 구주택은 사실상 92.2.8 교환된 것이라고 주장하면서 계약서와 영수증을 제시하고 있을 뿐 명백한 금융자료 제시가 없는 이 건의 경우 사실상 교환일이 불분명하므로 처분청이 등기부상 교환등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 구주택이 양도된 것으로 볼 수 있는지 여부

(2) 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 구주택을 멸실하고 다가구주택으로 개축하여 양도한 경우에도 1세대1주택으로 비과세되는지 여부를 가린다.

• 나. 쟁점1에 대하여 본다 먼저 사실관계를 살펴보면 위 원처분개요에서 본 바와 같이 청구인 소유의 구주택이 멸실되고 같은 지상에 다가구주택인 쟁점주택이 신축되어 청구인 명의로 보존등기되었다가 92.8.7 에 이르러서야 쟁점주택이 청구외 OOO 소유의 주택과 교환등기되었음이 건축물관리대장 및 등기부등본에 의하여 확인되고 있는 반면, 청구인은 구주택을 92.2.8(청구주장 교환청산금 지급일임) 청구외 OOO 소유의 주택과 교환하였을 뿐이고 쟁점주택은 OOO이 신축한 것으로서 교환등기만 실제 교환일보다 늦게 된 것이라고 주장하면서 계약서 및 거래사실확인서 등을 제시하고 있으나 청구주장 시기에 구주택이 교환된 사실을 입증할 만한 금융자료 등 객관적인 증빙제시가 없으므로 이 부분 청구주장은 이유없다고 판단된다.
• 다. 쟁점2에 대하여 본다

(1) 관련법령 소득세법 제4조 제1항 제3호는 자산의 양도로 인하여 발생한 소득을 양도소득으로 규정하면서 같은조 제3항에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있고 같은법 제5조 제6호(자)목 및 같은법시행령 제15조 제1항의 규정에 의하면 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주한 경우 동 주택 및 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세하되, 다만 같은법시행령 제15조 제5항(93.12.31 개정) 제2호에서 공동주택(94.4.19 개정된 소득세법시행규칙 제6조의 2에서 규정하고 있는 다가구주택을 포함한다)으로서 주택의 전용면적(지하실을 제외한다)이 165㎡이상이고 그 양도가액이 5억원이상인 “고급주택”의 경우는 제외된다고 규정하고 있으며 위 시행령 같은조 제9항에서 법 제5조 제6호 (자)목에서 지역별로 대통령령이 정하는 배율이라 함은 도시계획구역 안의 토지는 5배, 도시계획구역 밖의 토지는 10배라고 규정하고 있으며 또한 제11항에서 제1항의 규정에 의한 거주기간 및 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 위 관련규정을 모아 보면 토지와 건물, 기존건물과 증축건물이 각기 독립적으로 과세대상 물건이므로 건물과 부속토지가 각각 기왕에 이미 비과세 요건이 충족된 경우에는 이를 새로이 비과세대상에서 제외할 규정이 없으므로 1세대1주택을 소유한 자가 당해주택을 신축 또는 증축하여 구주택이 1세대1주택의 비과세요건을 갖춘 상태에서 다가구주택을 공동주택의 범위에 포함시킨 93.12.31 위 소득세법시행령 개정일(적용례: 94.1.1 이후 양도분부터 적용) 이전에 양도한 경우에는 동 주택이 비록 소득세법시행규칙 제6조의 2(94.4.19 신설, 적용례: 시행일인 94.4.19 이 속하는 과세기간분부터 적용)의 규정에 의한 다가구주택의 요건을 구비하였다 하더라도 다가구주택에 관한 규정은 적용하지 아니하고 동 주택의 신·증축시 증가된 건물면적과 구주택의 바닥면적의 일정배율(도시계획구역 안의 토지는 5배)을 초과하는 토지면적에 대해서만 과세대상(증가된 면적중에서 비과세요건을 충족한 경우에는 별론으로 한다)에 포함시키고 그 나머지는 비과세함이 타당하다 할 것이다(국심 95서581, 95.7.3 외 다수 같은 뜻). 그렇다면 구주택을 81.5.15 취득하여 10년이상 거주 및 보유하다가 92.3.9 건물을 멸실한 후 다가구주택인 쟁점주택을 신축하여 94.1.1 이전인 92.8.7 교환(양도)한 사실이 확인되고 구주택이 1세대1주택 비과세요건에 해당된다는 사실에 대한 다툼도 없는 이 건 쟁점주택의 경우 건물부분의 증가분 101.52㎡(쟁점주택의 건물 연면적 195.24㎡에서 구주택의 건물 연면적 93.72㎡를 차감한 면적임)에 대하여는 비과세요건을 갖추지 못하였으므로 과세대상에 해당되고 부수토지 113㎡는 구주택의 비과세한도인 345.95㎡(구주택의 바닥면적 69.19㎡ × 5)이내이므로 과세대상에 해당되지 아니한다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있고 나머지는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.