[요지] 주택신축판매업자가 분양주택의 면적 차이로 인하여 각 입주자에게 환불할 분양수입초과액이 주택의 인도일이 속하는 과세년도 이후에 확정되었더라도 그 시기가 사업의 종료일이 속하는 과세년도 이후인 경우 그 환불액은 주택의 인도일이 속하는 과세년도의 수입금액에서 상계하여야 함.
[요지] 주택신축판매업자가 분양주택의 면적 차이로 인하여 각 입주자에게 환불할 분양수입초과액이 주택의 인도일이 속하는 과세년도 이후에 확정되었더라도 그 시기가 사업의 종료일이 속하는 과세년도 이후인 경우 그 환불액은 주택의 인도일이 속하는 과세년도의 수입금액에서 상계하여야 함.
[주 문]
1. OO세무서장이 94.9.16 청구인에게 결정고지한 91과세년 도 종합소득세 54,728,530원은 총수입금액에서 169,789,000원 을 상계하고, 지급수수료 필요경비불산입 금액을 12,719,520원 으로 정정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 강원도 철원군 OO동 OOOOO, O 지상에 OOOO빌라 2개동 20세대(이하 “쟁점주택”이라 함)를 91.9월 신축분양하고, 총수입금액 672,400,000원으로 하여 92.5월 종합소득 과세표준과 세액을 확정신고하였다가, 92.10.21 쟁점주택의 분양면적과 등기면적에 차이가 있다하여 과다하게 계산된 분양수입금액 169,789,000원(이하 “쟁점환불금”이라 함)과 하자보수 변상예치금 15,211,000원을 가산한 185,000,000원을 입주자들에게 지급하였다. 처분청은 청구인에 대한 종합소득세 실지조사에 의하여 지급수수료 18,600,000원, 부재료비중 벽돌·철근·조적비·페인트대 등 38,535,000원, 토지원가중 위 같은곳 OOOOOO의 토지(이하 “쟁점토지”라 함) 원가상당액 71,547,145원(심사결정에서 48,106,800원으로 경정되었음)등을 필요경비 불산입하고, 쟁점환불금은 92과세년도에 확정되었다하여 당해년도 총수입금액과 상계하지 아니하는 등, 94.9.16 청구인에게 91과세년도 종합소득세 54,728,530원(당초세액 68,752,960원을 95.1.12 감액경정)을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.11.7 심사청구를 거쳐 95.3.8 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 쟁점주택을 91과세년도에 신축분양한 이후에는 주택신축건설업을 경영한 사실이 없는 바, 처분청에서는 쟁점환불금의 확정시기가 92과세년도이므로 당해년도의 총수입금액에서 상계하거나 필요경비에 산입할 수 없다 하나, 기업이 계속 존재하지 않고 종료된 사실이 확인되므로 조세법에 내재된 기본원리 및 조리로서의 실질과세원칙에 입각하여 사실상 반환된 수입금액을 실질내용에 따라 경정하여야 한다.
(2) 청구인이 지급수수료로서 필요경비로 계상한 금액은 12,719,520원임이 결산서 등에 의하여 확인됨에도 이 금액을 초과한 18,600,000원을 필요경비 부인한 처분은 부당하고, 부재료비 38,535,000원은 막연히 증빙불비라는 사유로 필요경비 불산입함은 부당하다.
(3) 도로부지도 쟁점주택 신축에 따른 필수적으로 부수된 원가로 전액 필요경비로 인정하여야 하고, 만일 이를 부인 하더라도, 이 건 관련토지의 각 개별필지의 공시지가가 부당하게 책정되어 이를 기준으로 안분계산함은 부당하고, 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 시행규칙 제6조를 준용하여 사실상 사도는 일반토지의 5분의 1을 초과하여 보상받을 수 없으므로 이를 기준으로 토지원가를 안분하여 필요경비 불산입할 토지원가를 산출하여야 한다.
(1) 청구인과 입주자들 사이에 분양면적 차이로 분쟁이 발생되었고 이에 따라 실측을 하였으며 실측결과에 따라 청구인이 입주자들에게 쟁점수입금액을 되돌려주었는 바, 결국 쟁점수입금액은 되돌려 준 날에 확정되었고 확정된 날이 속하는 년도는 92년도로서 되돌려준 쟁점수입금액은 92년도에 귀속되는 특별손실이라 할 것이고, 국세청의 일반적인 과세기준도 “다세대주택을 분양한 다음년도에 분양면적차이로 입주자들에게 분양금을 되돌려준 경우 그 금액은 분양한 년도의 수입금액에서 차감할 수 없고 동 연도의 필요경비에 산입할 수 없다”는 것이어서 쟁점수입금액을 91년도의 수입금액에서 차감하여야 한다는 청구주장은 받아 들일 수 없다 하겠다.
(2) 청구주장(2)는 심판청구시 새로운 주장으로 의견이 없다.
(3) 처분청이 쟁점주택과 관련없는 토지(위 같은곳 OOOOOO 답 475㎡)를 토지 취득가액에 포함시켜 사업과 관련이 없는 것으로 보아 토지취득가액 일부를 부인한 것은 잘못이라고 시인하였고, 등기부등본에 의하면 청구외 OOO의 소유임이 확인되므로, 위 토지를 포함하여 미사용토지 취득가액을 안분계산한 당초처분은 부당하다고 판단되므로 이를 차감하고 안분계산하여 경정함이 타당하다.
3. 심리 및 판단
② 지급수수료, 부재료비, 토지원가 등의 필요경비 불산입이 정당한지의 여부를 가리는 데 있다.
1. 소득세법 제51조 제1항은 “거주자의 각 년도의 총수입금액과 필요경비의 귀속년도는 그 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 년도로 한다”고 규정하고, 같은조 제2항은 “거주자가 각 년도에 있어서 상품(부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)·제품 기타 생산품을 판매함으로 인하여 발생한 판매손익의 귀속년도는 그 상품·제품 기타 생산품을 인도한 날이 속하는 년도로 한다”고 규정하고 있다.
2. 같은법 시행령 제54조(총수입금액의 계산) 제2항 제1호 및 시행규칙 제21조 제1항에서 매출한 상품 또는 제품에 대한 부분적인 감량·변질·파손 등에 의하여 매출가액에서 직접 공제하는 금액은 매출에누리로 보아 당해년도의 총수입금액의 계산에 있어서 이를 상계한다고 규정하고 있다.
(1) 청구인은 쟁점주택의 분양계약서상 분양면적과 등기면적 등에 차이가 발생되었음이 다음 과세년도에 확인되어 92.10.21 입주자들과 합의하고, 쟁점환불금 169,789,000원과 하자보증금등 변상예치금 15,211,000원 합계 185,000,000원을 입주자 대표에게 92.10.21. 130,000,000원, 92.10.22. 58,000,000원을 지급한 사실이 확인되고, 이에 대한 다툼이 없다.
(2) 관련법령등에 의하면 아파트 분양면적 차이등에 의하여 발생한 반환금은 계속사업자의 경우 원칙적으로 지급(환급)할 의무가 구체적으로 확정된 과세년도의 총수입금액에서 상계하거나 특별손실로 보아 필요경비에 산입하는 것(국세청 소득 46011-785, 93.3.30 참고)이나, 청구인의 경우와 같이 1과세년도 동안만 사업하고 사업을 종료(폐업)하였을 때에도 위 계속사업자와 같은 방법으로 과세하는 것이 타당한지를 살펴보면, 세법이나 기업회계에서 수입금액 또는 필요경비의 귀속년도(기간배분)를 정하는 이유는 계속사업자의 경우를 가정하여 수입금액이나 비용을 각 과세기간에 인위적으로 합리적인 방법에 의하여 배분하기 위한 목적에서 이에 대한 일정한 기간배분 원칙으로 규정한 것이므로, 1과세기간만 사업하고 종료한 경우 그 종료기간 경과후 발생된 필요경비(또는 수입금액 환급금)등의 귀속시기를 정한 특별한 규정은 없으나, 1과세기간 동안만 사업을 영위한 사업자는 당해사업과 관련하여 발생되거나 귀속되는 수입금액 또는 필요경비는 그 1과세기간에 전부 포함시키면 되지, 이를 인위적으로 배분할 필요성이 없어지고, 그렇게 소득을 계산하는 것이 실질에 가장 적합·타당한 소득의 측정방법이라 할 것이다. 그렇다면 청구인과 같이 1과세기간만 사업하고 당해사업을 종료한 경우, 일반적인 계속사업자의 과세방법에 의할 경우에는 과세년도 이후에 확정된 필요경비 또는 수입금액 환불금 등은 이를 과세소득에서 공제받을 수 있는 기회가 없어지는 불합리한 경우가 발생되므로, 쟁점환불금을 당해과세년도의 총수입금액에서 상계하여 과세하는 것이 합리적인 방법이라 판단된다.
(1) 처분청은 지급수수료(판넬사용료) 18,600,000원을 필요경비 불산입하였으나, 청구인의 과세표준확정신고서와 결산서상 지급수수료로 필요경비를 계상한 금액은 12,719,520원 뿐인데도, 18,600,000원을 필요경비로 계상한 것으로 보아 이 금액을 필요경비 불산입한 당초처분은 착오에 의한 것으로 판단되므로 청구인이 필요경비로 계상한 12,719,520원만을 필요경비 불산입하는 것이 정당하다 할 것이다.
(2) 처분청이 증빙불비로 필요경비 불산입한 부재료비(벽돌·철근 조적비·페인트대등) 38,535,000원에 대하여 청구인은 당초조사시 관련 증빙자료 등을 조사담당 공무원에게 제시하였으나, 이를 반환받지 못하였다고 주장하면서, 이를 필요경비로 인정하여 달라고 하나, 처분청 의견에 의하면 조사완료후 일체의 증빙자료등 장부일체를 반환하였다고 확인하고 있는 반면, 청구인은 쟁점비용에 대한 다른 입증자료를 일체 제시하지 않고 있으므로 청구주장을 받아 들이기 어렵다 할 것이다.
(3) 쟁점토지는 주택을 신축하기 위한 필수조건인 도로개설용 토지로 부대비용으로 보아 전액 원가로 인정하여 달라는 주장이나, 청구일 현재까지도 청구인 소유로 되어 있으므로 이를 부대원가로 인정하기는 어렵고, 쟁점토지를 부수토지로 보지 않고 안분계산할 때 원칙적으로, 토지의 일괄구입시 개별토지의 확인된 실지가액에 의하는 것이나 실지취득가액의 구분이 불분명한 경우에는 기준시가(개별공시지가 또는 국세청 기준시가)를 기준으로 안분계산하는 것이 합리적인 안분방법이라 할 것이며(참고: 소득세법 령 제170조 제2항), 이 건의 경우 위 원칙적인 방법에 의하여 안분할 경우 각 필지의 개별공지시가가 같기 때문에, 처분청의 경우와 같이 단순히 면적비례에 의하여 안분계산한 방법에 의하여 배분된 토지원가와 차이가 없으므로 당초 안분계산방법에 달리 잘못이 없다 할 것이다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.