[요지] 처분청이 건물부분을 1년이내 단기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세하는 것은 별론으로 하고 건물부분에 대하여도 위 잔금청산일을 그 취득시기로 보아야 할 것으로 판단됨.
[요지] 처분청이 건물부분을 1년이내 단기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세하는 것은 별론으로 하고 건물부분에 대하여도 위 잔금청산일을 그 취득시기로 보아야 할 것으로 판단됨.
[참조결정] 국심1993경0700
[주 문] 동대문세무서장이 청구인에게 94.10.16 결정고지한 93년 귀속 양도소득세 9,470,070원은 쟁점아파트중 건물부분의 취득시기 를 92.4.6 로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 동대문구 OOO동 OO OOOOOOO OO OOOO 건물 59.22㎡ 대지권 30.46㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 입주권을 취득하고 쟁점아파트를 청구인 명의로 등기한 후 93.1.8 (매매계약서상 잔금지급약정일임) 청구외 OOO에게 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니 하였다. 처분청은 쟁점아파트가 준공되어 청구인에게 등기된 후 매수자에게 소유권이 이전등기된 사실로 미루어 과세대상을 아파트입주권의 양도가 아닌 부동산의 양도로 보고 기준시가로 양도차익을 계산하여 94.10.16 이 건 93년 귀속 양도소득세 9,470,070원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.12.28 심사청구를 거쳐 95.3.21 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 과세물건이 부동산을 취득할 수 있는 권리(입주권)의 양도인지 부동산을 양도한 것인지에 대하여 청구인이 제시한 매매계약서의 단서조항을 보면 양도자인 청구인이 쟁점아파트의 분양대금을 책임지기로 하고 준공검사 후 청구인 명의로 등기한 후 매매잔금을 수수하고 명의 변경키로 하였는 바, 동 계약조건이나 등기상의 소유권이전 내용을 볼 때 이 건 청구의 과세물건을 당첨권의 양도가 아닌 부동산의 양도로 본 처분청의 결정내용은 정당하다고 판단된다.
(2) 부동산의 양도로 볼 때 쟁점아파트의 대지의 거래시기에 대하여 처분청은 쟁점아파트의 취득일을 대지지분은 87.1.16, 건물은 92.1.3 로 보았고 양도일은 양도시 매매계약서상의 잔금지급약정일인 93.1.8 로 보아 양도차익을 산정하였으나, 쟁점아파트와 같은 평형의 일반분양 가액이 55,636천원이고 조합원인 청구인이 납부한 대금은 53,699천원인 점과 청구인이 제시한 철거된 지상권 매매계약서 등에 의하면 청구주장과 같이 대지지분이 없는 철거주택의 입주권만을 취득한 조합원임에도 처분청이 환지전의 정확한 지번 파악이 불가능하다 하여 아무런 확인도 없이 87.1.16 부터 대지를 보유한 조합원으로 보아 양도차익을 과다하게 산정한 당초결정은 잘못이며, 재개발아파트의 경우 대지지분이 없는 조합원은 다른 조합원의 대지나 시유지등의 일부를 지분취득하는 바 이 건에서는 그 취득대금을 아파트의 분양청산금에 포함하여 납부하였으므로 분양청산금 완납일인 92.4.6 을 대지지분의 취득일로 보아야 할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 과세물건이 부동산을 취득할 수 있는 권리(입주권)인지 여부
(2) 부동산의 양도로 볼 경우 쟁점아파트의 취득시기 여하를 가린다
(1) 관련법령 소득세법 제23조 제1항 제1호 및 제2호에서 토지 또는 건물의 양도와 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 규정하고 같은법시행령 제44조 제4항 제2호는 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 하나로 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)를 들고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 동대문구청장이 제출한 심리자료에 의하면 쟁점아파트는 OO리 OOO 구역 주택개량재개발조합에서 건축하여 92.12.3 분양처분된 것이고 청구인이 동 조합의 조합원인 사실은 인정된다. 청구취지는 분명하지 않으나 쟁점아파트를 청구인 명의로 등기하기 전인 분양청산금 납부일을 취득 및 양도시기로 보아야 한다는 청구주장으로 미루어 쟁점아파트의 양도는 부동산의 양도가 아니라 입주권의 양도로 보아야 한다는 주장으로 판단되므로 이 점에 대하여 보면, 청구인은 91.1.3 청구외 OOO으로부터 철거된 건물분 지상권에 의한 입주권을 1,200만원에 취득하였다고 주장하면서 매매계약서를 제시하고 있으나, 위 심리자료에 의하면 청구인은 청구외 OOO로부터 조합원지위를 승계한 것으로 되어 있을 뿐만 아니라 취득가액이 실지거래가액임을 입증할 수 있는 객관적인 증빙제시가 없고, 또한 청구인은 91.7.10 청구인이 분양대금을 납부하는 조건으로 6,000만원에 입주권 양도계약을 하고 92.4.6 분양청산금 53,699,863원 중 51,144,062원은 매수자인 청구외 OOO이 납부하고 나머지 2,555,801원은 청구인이 납부하였으므로 분양청산금 납부일을 취득 및 양도시기로 보아야 한다고 주장하면서 매매계약서 및 분양청산금 납입영수증을 제시하고 있으나, 납입영수증의 명의는 청구인으로 되어 있고 달리 매수자인 OOO이 납부한 사실을 입증할 수 있는 증빙제시가 없는 반면, 청구인이 입주권 양도 계약서라고 제시한 91.7.10 작성 매매계약서의 단서조항에 의하면 “관리처분중이며 분양가액이 확정되지 않았고 명의변경이 되지 아니하므로 매도자 OOO(청구인임) 명의로 등기된 후에야 잔금을 지불하며 동시에 매수자 OOO에게 명의이전 서류를 주어야 한다”고 되어 있고, 동 계약조건에 따라 쟁점아파트는 92.12.23 청구인 명의로 등기되었다가 93.1.11 OOO에게 이전등기되었음이 등기부등본에 의하여 확인되고 있다. 사실이 그러하다면 이 건 양도소득세의 과세물건을 입주권이 아닌 부동산의 양도로 본 처분청의 처분은 타당한 것으로 판단된다.
(1) 관련법령 소득세법 제27조는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 같은법시행령 제53조 제1항에서 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 처분청의 양도소득세결정결의서에 의하면 처분청은 쟁점아파트의 취득일을 대지지분은 87.1.16, 건물은 92.1.3 로 보고 양도일은 매매계약서상의 잔금지급약정일인 93.1.8로 보아 양도차익을 계산하였고, 이 건에 대한 국세청 심사결정에서는 대지부분에 대하여는 분양청산금 완납일인 92.4.6 을 그 취득시기로 하여 과세표준과 세액을 경정하도록 하여 처분청은 동 심사결정에 따라 95.3.9 대지부분의 취득시기를 바로 잡았음이 양도소득세결정결의서에 의하여 확인된다. 이 건 과세대상을 부동산의 양도로 볼 경우 쟁점아파트의 취득시기가 언제 인지를 살펴보면, 아파트입주권을 인수하여 분양대금을 완납한 후 동 아파트를 양도한 경우 당해 아파트의 취득시기는 입주권의 취득일이 아니라 그 분양대금을 청산한 날이 되는 것이므로(국심 93경700, 93.6.18), OOOO은행 OO동지점 발행의 납입영수증에 의하여 쟁점아파트의 분양청산금 납부일이 92.4.6 임이 확인되는 이 건의 경우 동 일자를 쟁점아파트의 취득시기로 보아야 할 것인 바, 쟁점아파트의 대지부분에 대하여 같은 취지로 판단한 국세청 심사결정은 타당한 것으로 보이나 건물부분이라고 하여 그 취득시기를 달리 볼 아무런 이유가 없으므로 처분청이 건물부분을 1년이내 단기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세하는 것은 별론으로 하고 건물부분에 대하여도 위 잔금청산일을 그 취득시기로 보아야 할 것으로 판단된다.