[요지] 토지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분에 대해서는 개별공시지가가 부당하다 하여 이를 다툴 수는 없음.
[요지] 토지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분에 대해서는 개별공시지가가 부당하다 하여 이를 다툴 수는 없음.
[참조결정] 국심1994구4226
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인은 경기도 하남시 OO동 OOO 외 9필지 토지 전 및 답 5.226㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 90.3.13 취득하여 90.10.18 양도하고 신고기한내에 자산양도차익예정신고 또는 양도소득세 확정신고를 하지 아니 하였다. 처분청은 청구인이 양도차익에 대한 신고를 하지 아니한데 대하여 이 건외에 다른 부동산의 양도와 함께 모두를 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하고 94.10.17. 청구인에게 이 건 양도소득세 31,379,980원 및 동 방위세 6,2725,990원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.12.17 심사청구를 거쳐 95.3.2 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인의 쟁점토지 거래는 취득후 1년이내의 단기거래이고 당해년도에 거래한 다른 부동산의 건수를 고려할 때 투기혐의가 있는 거래이므로 처분청은 양도소득금액을 결정함에 있어서 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 다목의 규정에 의하여 실지거래가액을 조사하여 결정하여야 함에도 불구하고 실지거래가액의 확인이나 투기성여부의 판단 또는 동조 제9항의 규정에 의한 자문을 거치지 아니하고 기준시가에 의하여 결정한 것은 처분청의 자의에 의한 것으로서 부당하다.
(2) 쟁점토지는 이용가치가 없는 하천부지임에도 기준시가는 높이 책정되어 있는 바 이렇게 높게 책정된 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 취득후 1년 이내에 단기양도하고 무신고한 쟁점토지에 대하여 기준시가에 의한 양도소득세 결정을 탓하면서 투기거래임을 내세워 실지거래가액에 의한 결정을 주장할 수 있는지 여부와
(2) 양도차익을 기준시가로 결정한데 대하여 기준시가가 잘못되었다고 주장할 수 있는지 여부를 가린다.
(1) 관련법령 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 토지·건물의 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하는 것이 원칙이고 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있으며 같은 법시행령 제170조 제4항에서는 이를 받아 “대통령령이 정하는 경우”로 제2호에 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용에서 제외할 수 있다.”라고 규정하여 (다)목에서 “부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우”를 열거하고 있고, 제3호에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 90.3.13 취득하고 90.10.18 양도함으로써 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우에 해당하는 사실과 쟁점토지를 양도한 후 법정신고기간내 실지거래가액에 대한 증빙서류를 첨부하여 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고를 한 바 없는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 청구인은 쟁점토지를 29,000,000원에 취득하여 42,001,362원에 양도하였다고 주장하면서 거래사실확인서, 토지등거래계약허가증 및 부동산매매계약서를 제시하고 있을 뿐 위 주장금액이 사실임을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 제시하지 아니하고 있다. 위 관련규정에 의하면 1년 이내의 단기거래인 경우에도 실지거래가액이 확인되는 경우에만 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것이고 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 당연히 기준시가에 의하는 것임을 알 수 있으며, 또한 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호는 부동산의 투기거래를 규제하기 위하여 같은 호 소정의 투기거래에 대하여는 기준시가 원칙에 대한 예외를 인정하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함으로써 상대적으로 당해 투기거래를 다른 일반거래보다 불이익하게 규율하고자 하는 데에 그 입법취지가 있는 것으로서 그 단서규정에서 투기성이 없는 경우에는 같은 호 각목의 유형에 해당하는 경우에도 실지거래가액의 적용대상에서 제외하도록 규정하고 있으며, 나아가 같은 조항 제3호에서는 자신의 양도자로 하여금 증빙서류를 제출하여 스스로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정받을 수 있는 길을 열어 주면서 그 경우에도 증빙서류의 제출기한을 제한하여 기준시가 원칙을 유지함으로써 결과적으로 실질과세원칙에 대한 예외를 설정하고 있는 것으로 해석되는 바 납세자가 위 제3호 소정의 요건을 제대로 갖추지 못하여 이미 그 규정에 따른 실지거래가액을 주장할 수 없게 된 상태에서 뒤늦게 당해 거래가 투기거래임을 내세우면서 기준시가에 의한 경우보다 오히려 자신에 유리한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 줄 것을 요구한다는 것은 결국 법이 규제하고자 하는 투기거래임을 내세워 다른 일반거래자 이상으로 법의 보호를 받겠다는 것에 지나지 아니하여 공평과세의 견지에서 이를 허용하기 어렵다는 점 등을 고려하여 볼 때, 어느 거래가 비록 위 제2호 각목이 규정하는 유형에 해당하더라도 그 실지거래가액에 따른 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익에 미치지 못할 경우에 있어서는 과세관청은 당해 거래를 실지거래가액의 적용대상에서 제외시킬 수 있다고 봄이 타당하다 할 것이다(국심94구4226, 94.10.12외 다수 ; 대법원 93누852, 93.7.16외 다수 같은 뜻임). 그렇다면 이 건 쟁점토지의 경우 1년이내의 단기거래이고 청구주장의 실지거래가액에 의한 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익에 미치지 못하며 또한 법정신고기간내 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고를 한 바 없으므로 그 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 이 건 처분은 타당한 것으로 판단된다. 한편, 청구인은 취득후 1년 이내에 양도한 단기거래의 경우 실지거래가액에 의한 과세를 배제하고 기준시가에 의하여 과세하기 위하여는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 단서의 규정에 의하여 같은 조 제9항 규정에 의한 자문을 반드시 거쳐야 하는 바, 이를 거치지 아니하고 기준시가로 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 동 단서의 규정을 적용하기 위해서는 동 조문의 법문상 먼저 당해 부동산거래가 과세관청에 의하여 그 취득 및 양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되어야 하고 그런 연후에 위 같은 조 제9항의 규정에 의한 자문을 거치도록 되어 있음을 알 수 있는 바, 이러한 규정은 과세처분 절차상의 효력규정이라 할 수 없으므로 위와 같은 자문의 절차를 거치지 아니하였다 하여 이 건 부과처분이 위법하다고 할 수 없다(대법원 92누4710, 93.12.21 같은 뜻).
(1) 관련법령 소득세법 제60조는 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다고 규정하고, 같은법시행령 제115조 제1항 제1호 가목은 토지의 경우 국세청장이 지정하는 지역에 있어서 배율방법에 의하는 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별공시지가를 그 기준시가로 한다고 규정하고 있고, 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제8조는 공시지가에 대하여 이의가 있는 경우에 그 이의신청 절차에 관하여 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지는 이용가치가 없는 하천부지로서 실지양도가액은 42,001,362원임에도 불구하고 공시지가는 이보다 훨씬 높은 556,729,777원으로 이렇게 높게 책정된 공시지가에 의하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 위 관련규정에서 알 수 있는 바와 같이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 및 개별토지가격합동조사지침(국무총리훈령 제241호)의 규정에 의하여 건설부장관 또는 시장·군수·구청장이 결정한 개별공시지가 자체가 부당하다 하더라도, 당해 토지의 개별공시지가에 이의가 있는 자는 위 법률 제8조 및 위 조사지침 제12조의 2의 규정에 의한 이의신청 또는 재조사청구를 하여 구제를 받아야 하는 것이므로, 단지 위 소득세법 관련규정에 의거 쟁점토지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분에 대해서는 개별공시지가가 부당하다 하여 이를 다툴 수는 없다 할 것이다(국심 92서432, 92.4.22 ; 대법원 89누114, 89.9.12외 다수 같은 뜻)