[주 문] 잠실세무서장이 1994.9.16 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 13,423,430원을 고지한 처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOO 대지 311㎡의 4/27 지분(이하에서 “①부동산”이라 한다)을 80.5.2 상속을 원인으로 취득하여 93.10.14 OOOOOOO주택조합(조합장 OOO)에 소유권이전하였다. 한편 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 소재 대지 198㎡와 주택 242.28㎡(이하에서“②부동산” 이라한다)를 93.8.19 취득하여 93.9.28 OO동재건축조합에 신탁하였다. 처분청은 ①부동산을 나대지로 보고 그 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 94.9.16 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 13,423,430 원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.11.16 심사청구를 거쳐 95.2.22 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구인은 ①부동산의 청구인지분을 父로부터 80.5.2 상속한 후, 지상에 주택 150.7㎡를 건축하여 거주하던 중 ①부동산에 인접한 대지 80 필지에서 아파트건설사업을 추진하던 OO동재건축조합과 470,000,000원에 매매계약을 93.6.23 체결(공동상속인지분 311㎡ 전부에 관한 청구인의 모 OOO 명의의 계약)하고 대금 중 230,000,000원은 현금으로, 나머지는 주택조합에서 건축하는 아파트로 받기로 하였고, 등기는 약정에 의하여 재건축조합과 공동으로 주택건설사업을 추진하던 OOOOO직장주택조합(이하에서“직장조합”이라 한다)에 93.10.14 이전하였다. 한편 청구인이 ②부동산은 취득하게된 경위는 재건축조합을 대행하여 위 지역의 아파트 재건축업무를 추진하던 (주)OO건설(이하 “OO건설”이라 한다)이 위 공동사업지역에 포함되어 있던 ②부동산을 포함한 3필지의 대지 및 지상주택의 전소유자 OOO와 92.10.7 매매계약을 체결하여 대금을 지급하던 과정에 있었는데 ①부동산의 매매계약시 대물변제약정에 따라 청구인에게 재건축조합원자격을 부여하기 위하여 OOO로부터 청구인명의로 소유권이전등기 한 후 이를 재건축조합에 93.9.28 신탁하여 청구인이 조합원자격을 취득하게 된 것이고 그 실제소유자는 OO건설과 재건축조합이므로 ①부동산은 1세대1주택으로 비과세대상임에도 처분청이 나대지양도로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다.
- 나. 국세청장 의견
① 부동산 양도당시 주택이 있었음은 인정되나 양도당시 청구인은 ②부동산을 소유하고 있어 1세대2주택에 해당하므로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
① 부동산이 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택 양도에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
- 나. 관련법령 소득세법 제5조 6호 가목 및 같은법시행령 제15조 제1항 제1호에서는 1세대가 3년이상 소유하면서 거주한 1주택의 양도에 따라 발생하는 양도소득은 비과세한다고 규정하고, 한편 같은법시행령 제53조 제1항 제2호에서는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 양도시기로 한다고 규정하고 있다.
- 다. ①부동산의 양도일 현재 주택이 있었는지 청구인은 ①부동산을 80.5.2 상속하여 85.6.29 이 지상에 청구인명의의 주택 150.76㎡를 청구인명의로 건축하였고, 청구인세대는 이 주택에서 93.9.11 까지 거주한 사실, ①부동산을 93.10.14 직장조합에 소유권이전등기한 사실이 건축물관리대장, 주민등록등본 및 등기부등본에서 확인된다. 청구인이 제시한 93.6.23 부동산매매계약서를 보면 매수인이 재건축조합으로 되어 있고, 특약사항은 “잔금 240,000,000원은 APT 51평형 및 제39평형으로 상계처리한다”고 되어있다. 위 계약서의 매수인은 재건축조합이나 등기이전은 직장조합에 하였는 바, 그 경위에 대하여 직장조합과 재건축조합은 “직장조합의 사업부지확보가 불가피하여 ①부동산을 직장조합으로 등기이전하였다”고 확인하고 있고, ①부동산은 직장조합의 사업부지에 포함되어 있음이 직장조합 등 3개 조합의 공동사업합의서에서 확인되고 있다.
① 부동산은 잔금을 아파트로 대물변제하기로 하였고, 소유권이전은 대금청산전에 하였으므로 앞에서 본 소득세법시행령 제53조 제1항 제2호의 규정에 따라 등기접수일인 93.10.14를 양도시기로 함이 타당하다. 한편, 처분청은 ①부동산 양도를 “나대지의 양도”로 보아 이 건 과세처분을 하였음이 양도소득세결정결의서에서 확인되고 있는바, 송파구청장이 재건축조합 등 3개 조합에 대하여 공동사업승인을 한 날이 93.11.6 인 점, 건설공사착공신고가 접수된 날이 93.12.2인 점, 직장조합도 지상건축물 멸실공사를 한 것은 사업승인일 이후라고 확인하고 있는 점, 청구인세대가 93.9.11까지 ①부동산에 주민등록되어 있었던 점 등을 종합하여 볼 때 양도일 현재 지상에는 청구인소유의 주택이 있었음이 인정되고 국세청장의 의견도 같다.
- 라. ②부동산을 청구인이 취득하여 소유하는 1주택으로 볼 수있는지 재건축조합(조합장OOO), OOOO지역주택조합(조합장 OOO), 직장조합(조합장 OOO)은 ①,②부동산을 포함한 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 일대의 16,187㎡의 사업부지에 442가구의 아파트건축사업을 공동으로 추진하기로 약정한 사실, 위 3개 조합은 93.11.6 송파구청장으로부터 민영주택건설사업승인을 받았음이 공동사업 합의서, 사업승인통보서 등에서 확인되고 있다. 등기부등본상 청구인은 ②부동산을 OOO로부터 93.8.19 취득하여 93.9.28 OO동재건축조합에 신탁한 것으로 되어 있는데 청구인은 ②부동산의 실제소유자가 아니고 단지 재건축조합의 조합원자격을 갖추기 위한 것이었을 뿐 실소유자는 OOO와 매매계약을 체결하고 대금을 지급한 OO건설과 재건축조합이라 주장하고 있는 바, 첫째, 청구인이 제시한 ②부동산 매매계약서와 관련자료를 보면 당초 92.10.7 OOO와 OO건설이 1,140,000,000원에 계약을 체결하였다가 93.6.30 대금을 1,145,000,000원으로 하여 재계약을 체결한 것으로 되어있고, 계약금은 92.10.7과 93.5.22 각각 50,000,000과 64,000,000원(합계 114,000,000원)을 OO건설이 지급하였음이 OOO의 영수증과 OO은행OO지점장의 수표발행사실증명에서, 중도금 560,000,000원은 93.7.30 OO건설이 지급하였음이 OOO의 영수증과 OO은행OO동지점장의 수표발행사실 증명에서, 94.5.26 잔금중 140,000,000원은 현금으로 나머지 128,250,000원은 상가로 대물변제 하였음이 OO은행OO지점장의 수표발행사실증명과 OOO와 재건축조합간에 체결된 상가매매계약서에서 각각 확인된다. 둘째, “재건축조합 지분의 계약면적 51평형의 아파트를 청구인에게 지급하기 위하여 조합에서 확보한 ②부동산을 청구인명의로 등기하였다”는 내용으로 재건축조합과 OO건설이 확인하고 있다. 셋째, 한편 주택건설촉진법시행령 제42조 제3항 제3호 가목의 규정에 따르면 “노후주택을 소유하는 자”가 재건축조합원이 되고, 청구인은 ②부동산을 93.9.28 재건축조합에 신탁하므로써 조합원자격을 취득하였음이 조합원명부에서 확인되고 있다. 이러한 사실을 종합하여 볼 때 ②부동산을 취득한 자는 OO건설과 재건축 조합이라 보여지고, 그러함에도 이를 청구인명의로 등기이전한 것은 ①부동산 매매계약의 대물변제약정을 이행하기 위하여 재건축조합이 청구인에게 조합원자격을 부여하기 위한 일련의 과정으로 판단되고, 이러한 정황으로 미루어 청구인을 ②부동산의 소유자라고 할 수는 없다고 보여진다. 그렇다면 ①부동산의 양도일 현재 그 지상에 청구인의 주택이 있었고, 청구인이 3년 이상 소유하고 거주하였으므로 소득세법시행령 제15조 제1항의 규정에 따라서 1세대1주택에 해당하는 것으로 보아 ①부동산의 양도소득은 비과세함이 타당하다.