청구인이 건물을 신축하여 양도한 행위가 부동산매매업에 해당되는지 여부(기각)

[참조결정] 국심1988서1221

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 92.11.24 서울특별시 강동구 OO동 OOOOO 소재 대지 213㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 93.9.28 위 지상에 근린생활시설 및 주택 615.34㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축한 후 임대사업에 사용하다가 94.6.3 쟁점건물과 토지를 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점건물을 신축하여 양도한 행위는 부동산매매업에 해당된다고 보아 쟁점건물의 공급가액에 대하여 94.9.16 청구인에게 94년1기분 부가가치세 46,009,720원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.11.15 심사청구를 거쳐 95.1.25 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장의견

• 가. 청구인주장 청구인은 임대를 목적으로 쟁점건물을 신축하여 부동산임대업의 사업자등록을 하고 사실상 부동산임대에 사용하였고, 쟁점토지와 건물을 청구인의 채무 및 청구인이 대표이사로 되어 있는 청구외 (주)OO골재의 채무에 대한 담보로 제공한 후 자금압박과 부도위기로 부득이 쟁점토지와 건물을 양도하게 된 것으로서 부동산매매를 사업목적으로 하지 않았을 뿐만 아니라 다른 부동산거래를 한 사실이 전혀 없는데도 쟁점토지와 건물의 양도행위를 부동산매매업으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장의견 청구인이 쟁점토지를 취득하기 이전부터 쟁점토지는 청구인과 청구외 (주)OO골재의 담보로 제공되어 근저당권이 설정되어 있는 바 쟁점건물의 신축과 관련하여 발생된 채무나 우발채무의 상환부담이 갑자기 가중된 것이 아니라 청구인이 쟁점토지와 건물을 취득하기 이전부터 상환하여야 할 채무가 있었던 것으로 보아 쟁점건물을 신축하여 임대할만한 자급여력이 없었다고 할 것이고, 쟁점건물을 신축하여 부가가치를 창출한 후 그 양도대금으로 채무를 상환하려고 한 것으로 보이므로 판매를 목적으로 신축한 쟁점건물의 양도행위는 부동산매매업에 해당된다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점건물을 신축하여 양도한 행위가 부동산매매업에 해당되는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 이 건 관련법령 및 사실관계를 본다. 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”고 규정하고 있다. 부동산매매행위가 부동산매매업에 해당되는지 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있고 그 규모·회수·태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것인 바(같은취지: 대법원 86누138, 87.4.14 및 국심88서1221, 89.1.9외 다수), 이 건 사실관계를 보면

① 청구인이 92.11.24 지상에 건축물이 있는 쟁점토지를 취득하여 기존의 건물을 철거하고 93.9.28 쟁점건물을 신축한 후 청구외 OOO 등 8인에게 임대한 사실과 93.11.18 부동산임대업의 일반과세자로 처분청에 사업자등록을 한 사실이 부동산임대차계약서 및 사업자등록증에 의하여 확인된다.

② 등기부등본에 의하면 쟁점토지 및 건물은 청구인이 대표이사인 청구외 (주)OO골재를 채무자로 하여 쟁점건물의 신축후 2차례(93.9.28 및 93.11.2)에 걸쳐 근저당권이 설정(채권최고액:20억원) 되어 있다.

③ 청구인은 쟁점토지와 건물을 94.6.3 양도하였고 청구외 (주)OO골재는 94.7.29 부도가 발생하였다.

④ 그리고 청구인은 이 건 외에 부동산거래를 한 사실이 발견되지 않는다. 이와 같이 청구인은 쟁점토지와 건물 이외에는 부동산거래를 한 사실이 없고 쟁점건물을 신축하여 사업자등록을 하고 임대업에 사용하다가 담보제공된 채무를 상환하기 위해 부득이 양도한 사실이 인정되므로 청구인이 일정한 정도의 사업형태를 갖추고 계속적이고 반복적인 의사로 부동산매매업을 영위하였다고 보기는 어렵다. 따라서 청구인은 임대사업용 고정자산 양도한 경우에 해당된다고 할 것이다. 그러나, 위의 심리내용과 같이 쟁점토지와 건물의 양도행위가 부동산매매업에는 해당되지 않는다고 하더라도 청구인이 일반과세자로서 임대사업에 사용하던 토지와 건물을 양도한 것은 부가가치세법 제1조 제1호 및 같은법시행령 제1조 제1항에 규정된 과세대상 재화를 공급한 경우에 해당되어 쟁점건물의 공급가액에 대하여는 부동산매매업의 경우와 같이 동일한 부가가치세가 과세되어야 하는 것인 바 쟁점토지와 건물의 양도행위를 부동산매매업으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분이 부당하다는 청구인의 주장은 청구의 실익이 없어 이유없다고 판단된다.

• 다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.