[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 사실 및 처분개요 청구인은 89.6.2부터 89.8.14까지 3회에 걸쳐 청구외 OOO 및 OOO(청구외 OOO의 처 및 자임)로부터 취득한 강원도 평창군 대화면 OOO리 OOO외 42필지 소재 임야 계 186,068㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.8.28 청구외 OOO외 7인에게 양도한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 취득후 1년 이내에 단기양도하였다 하여 당해 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어 검인계약서에 기재된 매매가액(취득가액: 12,300,000원, 양도가액: 65,000,000원)을 실지거래가액으로 결정하여 94.7.16 청구인에게 89년 귀속분 양도소득세 37,641,010원 및 동 방위세 7,528,200원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.9.9 이의신청과 94.11.16 심사청구를 거쳐 95.2.8 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 쟁점토지는 원래 청구외 OOO 일가의 토지인데 청구외 OOO가 금광사업에 실패하여 부채와 생활고에 시달리는 등 많은 어려움을 겪고 있던 중 금광사업소 소장으로 있던 청구외 OOO이 부동산 명의를 자기앞으로 이전해주면 이를 이용해 자금을 융통해 주겠다 하여 청구외 OOO는 자기명의의 부동산을 OOO에게 명의이전해 주었으나 OOO이 약속을 지키지 않자 처인 청구외 OOO 명의로 소유권이전 청구권 가등기를 해놓고 이를 처분하려 하였으나 청구외 OOO이 주식회사 OO일보사에 담보로 제공하고 자금을 차입하여 유용한 34필지(쟁점토지 43필지중 21필지와 쟁점외토지 13필지 임)에 대해 근저당권자인 주식회사 OO일보사가 89.5.15까지 한국감정원이 평가한 감정가액 62,414,650원 상당을 입금시키지 않으면 경매처분 하겠다는 통지를 하여 매매가 불가능하여지자 청구외 OOO는 자기 고향이자 부동산 소재지인 대화면 OOO리에 사는 매제인 청구인에게 현지에서 처분방법을 찾아보도록 도움을 청하게 되었고, 이에 청구인이 백방으로 노력한 끝에 청구외 OOO 등으로부터 OOO 명의의 임야 21필지, OOO 명의의 임야 19필지, OOO의 아들 OOO 명의의 임야 3필지 합계 43필지(쟁점토지임)를 65,000,000원에 매수하겠다는 의사를 전달받고 OOO을 만나 본 즉 OOO은 OOO 일가가 부채가 많고 부동산에 가압류, 가등기 등이 되어 있으며 명의도 여러 사람으로 되어 있어 복잡하므로 이 쟁점토지의 명의를 청구인의 단일 명의로 정리하여 넘겨주는 조건으로 거래를 하겠다고 하여 청구인은 89.5.16 OOO, OOO로부터 상기 임야 43필지(쟁점토지)를 65,000,000원에 매도하기로 한 매매예약서와 위임장을 받은 후 청구외 OOO 등이 제시한 조건대로 청구인 단일 명의로 등기를 정리하여 89.7.15까지 근저당, 압류 등을 말소시켜 OOO 등에게 넘겨주기로 하고 매매예약금으로 65,000,000원을 차용하는 내용의 차용증서를 동네사람 2명을 보증인으로 세워 써준 후 청구외 OOO으로부터 65,000,000원을 받아 이 돈을 그대로 OOO, OOO에게 넘겨준 다음 영수증을 받고나서 OOO, OOO과 함께 주식회사 OO일보사에 찾아가 62,414,650원을 입금시킨 뒤 주식회사 OO일보사의 근저당권을 말소시키고 OOO 명의의 토지 34필지를 모두 OOO 명의로 이전시킨 뒤 이중 OOO에게 매도한 21필지와 원래 OOO 명의의 토지 19필지, OOO 명의의 토지 3필지. 즉 쟁점토지를 청구인 명의로 등기이전시킨 다음 89.8.28 청구외 OOO외 7명에게 등기 이전을 해 주었는 바, 청구인이 세금에 대한 무지로 복잡한 등기이전 정리과정에서 실제 취득가액과 다른 금액으로 검인계약서를 작성하였으나 제반 자료와 상황으로 미루어 청구인이 쟁점토지를 OOO 등으로부터 취득함에 있어 매수인 OOO 등으로부터 수취한 65,000,000원을 그대로 지급한 것만은 확실한 사실로써 실제취득가액과 양도가액이 모두 65,000,000원이므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.
- 나. 국세청장 의견 이 건의 경우 처분청은 1년 이내의 단기양도로 검인계약서상 매매가액을 실지 취득 및 양도가액으로 보아 과세하였고 이에 대해 청구인은 취득가액과 동일한 가액으로 양도하여 양도차익이 없다고 주장하는 바, 청구인은 쟁점토지의 등기이전시 취득가액 12,300,000원, 양도가액 65,000,000원인 검인계약서를 각 제출하였음에도 이 건 불복청구시 쟁점토지의 취득가액이 65,000,000원으로 기재된 사계약서를 제시하고 있어 쟁점토지를 매도할 때는 검인계약서를, 취득할 때는 사계약서를 인정해 달라는 청구주장은 그 매매가액의 신빙성이 없어 보이고, 청구인은 이에 대한 입증서류로 양도자 OOO의 사실확인서와 65,000,000원의 영수증을 제시하고 있으나 청구인이 OOO 명의 임야 21필지, OOO 명의 임야 19필지 OOO 명의 임야 3필지 등 43필지(쟁점토지)를 취득한 것을 고려해 볼 때, 청구외 OOO의 사실확인서와 영수증만으로는 청구인이 주장하는 실지취득가액이 입증되지 아니하므로 쟁점토지를 65,000,000원에 취득하여 같은 금액으로 양도하였다는 청구주장은 받아들일 수 없어 처분청이 부동산 소재지를 관할하는 군수의 검인을 필하여 제출한 검인계약서상의 매매가액 12,300,000원을 취득당시 실지거래가액으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액을 검인계약서에 기재된 12,300,000원으로 결정한 처분의 당부
- 나. 관계법령 쟁점토지 양도당시(89.8.28) 시행된 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 자산의 취득 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 다목에서 대통령령이 정하는 경우의 하나로 “부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우”를 규정하고 있는 바, 위 규정에 의하면 양도차익은 기준시가에 의하여 계산함이 원칙이나 부동산을 취득하여 1년 이내에 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있음을 알 수 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 이 건의 경우 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 1년이내에 단기 양도하여 당해 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하여야 한다는 점과 쟁점토지의 취득 및 양도가액 중 양도당시 실지거래가액이 65,000,000원인 점에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 다만 그 취득당시 실지거래가액에 대하여만 처분청은 검인계약서에 근거하여 12,300,000원이라는 주장이고 청구인은 일반계약서 및 영수증 등을 제시하여 65,000,000원임을 주장하므로 이를 살피건대, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 할 것(대법원 93누2353, 93.4.9외 다수 같은 뜻)인 바, 청구인은 쟁점토지를 65,000,000원에 취득하였고 다만, 검인계약서만을 사실과 다르게 작성하였다고 주장하며 그 증빙으로 89.5.16자 취득계약서 등을 제시하고 있으나 첫째, 위 취득계약서는 매매가액 65,000,000원을 계약당일에 일시불로 지급키로 기재되어 있는 것인데, 동 매매대금을 수수하였음을 알 수 있는 객관적인 증빙제시가 없어 이를 그대로 믿기 어렵고 둘째, 청구인의 주장대로 쟁점토지를 65,000,000원에 취득하여 65,000,000원에 양도하였다면 그 취득에 소요된 제비용(취득세, 등록세 등)을 감안할때 오히려 양도차손이 발생한 셈이 되는데, 이와 같이 손해를 받으면서까지 단기거래할 만한 특별한 사정이 있었음을 밝히지 못하고 있으며 셋째, 쟁점토지의 양도당시 검인계약서는 실지거래가액인 65,000,000원으로 작성하고서도 그 취득당시 검인계약서는 매매가액을 12,300,000원으로 낮추어 작성하게된 구체적인 이유를 밝히지 못하고 있음을 볼 때 쟁점토지를 65,000,000원에 취득하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다. 따라서 쟁점토지의 취득가액은 다른 반증이 없는 한 검인계약서에 기재된 12,300,000원을 실지거래가액으로 인정함이 타당하므로 이 건 처분이 부당하다는 청구주장은 이유가 없다.
- 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.